福布斯：中國房地產及其未來泡沫

2011-11-11 15:21   來源： 四月網
   
核心提示：中國房地產泡沫何時破裂？會有多大的爆炸規模？這似乎是許多投資者心中的疑惑。中國是美國之後的第二大經濟體，所以避免中國危機幾乎與避免歐洲危機一樣重要。

福布斯11月8日報道，原題：中國房地產及其未來泡沫。以下是文章內容摘編。



中國房地產泡沫何時破裂？會有多大的爆炸規模？這似乎是許多投資者心中的疑惑。中國是美國之後的第二大經濟體，所以避免中國危機幾乎與避免歐洲危機一樣重要。

毫無疑問，中國的高房價是決策者和投資人心中的一塊大石，巴克萊資本分析家在周二出版的一份29頁報告中提到，房價指數從2000年起至少上升了70%。據國家統計局的數據稱，在某些城市每年房價都會上升10%，在主要的一線城市也至少達到3%。

經過長期的人為追捧，中國房價增長已相似日本1982年至1991年和美國1996至2006年的房地產泡沫，巴克萊分析道。而在日本和美國，美國次貸危機和日本「消失的十年期間因產生房地產泡沫都迅速承受痛苦的調整」。這些都是下一步中國房地產價格的重要問題，這將導致部分人承擔即將崩塌的中國房地產市場。

然而，巴克萊說中國的決策者早已採取行動。房地產泡沫實際上與之前不同。美國假裝泡沫不存在，在房市大漲的時候逐次降低利率，而中國提升利率，使買房與造房更加昂貴。當然事必有果，中國與美國房地產泡沫破裂和隨後抵押貸款衍生品市場破產所引起的2008年信用危機所不同。

中國首次遭遇房地產泡沫發生在1988年到1992年的海南，這裡是華南的高檔度假勝地，也是每年多次提供國外金融首腦峰會的地方。在1988年，房地產開發商大量湧現。房價從1989年每平方米300元到1992年7500元。1平米等於10平方英尺，所以1000平方英尺的房間從30000元變為750000元。在相同的條件下，如果一元等於一美元，那將會像佛羅里達州海螺礁島上的一間房車，現在變成邁阿密海灘1500平方英尺的房產。

利率在1993年開始上升，房價降到了六分之一，1000元每平米的價格持續到了2000年初。

之後在最近的2002年，海南政府還在掃除泡沫破裂的後患。中國商品化和私有化的房產市場發展始於1998年。儘管這個領域只有十年出頭的歷史，但它發展迅猛，這歸功於實體經濟活動的膨脹。巴克萊分析稱，眼下房產投資與建設大約佔所有固定投資的四分之一，國民生產總值的百分之十二。它對國民生產總值增長的總體影響顯而易見，上端鏈接了鋼鐵業、建材業，下端鏈接了傢具業、電器和服務產業。包括銀行、住戶、公司和當地政府在內的投資者也越來越多地出現在房地產市場上。

但沒有任何一項表明中國一定會重複美國的信用危機。雖然兩者有相似之處，但更多的是截然不同的地方。

作為一項回應全球金融危機7000億刺激計劃的政策，中國近年來像美國和日本一樣，有不正常的借貸激增。為了城市化進程的長遠預期，其中許多投入了包括建設住房在內的基礎設施。低息貸款促進投資需求住房，主要因為中國的中產階級和富人在國內沒地方放錢。存款利率幾乎不高於通脹率，股票市場就是一個賭場。房產價格從2009年初快速上升，因為房地產投資和投機者都基於一個想法：那就是只要你造了房子，最後，總會有人來住的。

巴克萊分析師寫道，公眾直到最近依然相信房價會繼續漲，儘管宏觀經濟政策從2010年下半顯著收緊房地產領域。此外，房地產投資在過去十年作為主要馬車對經濟過熱起作用。總計投資比國內生產總值率去年達到了危險的48.5%。如果中國房地產泡沫從國際標準看已經非常嚴重，那至少在一些特大城市，為什麼它們能夠繼續增長？如果沒有2011年初房屋購置的規章政策引入大部分城市，中國的房產價格可能今天還在漲。巴克萊找到了四個關鍵因素支撐中國房價的持續增長：

強勁的收入增長；

城市化，住房升級和有利的人口變化；

受限的投資選擇；

房產擁有者強勁的資產表；

來自巴克萊的建議是：

「你必須記住政府的目的不是搞垮房地產市場，因為那會導致整體經濟的毀滅性結局。畢竟，房地產領域已經成為中國經濟增長的首輛馬車。因此，我們不希望政府坐視不理房產價格的自由落體運動。」（譯者 kamina_shin)

等待房價跌一半