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威廉布萊爾 6月12日  發起 超越

受一周三宗豪宅規模交易集體拉升影響


　　「在『弱市』的時候，對於市場的判斷依據不能是價格，而應該是成交量。從今年4、5月份的成交數據來看，市場成交量同比是萎縮的。而目前支撐市場的大多以高價豪宅以及低價商品房的成交為主，中間的大多數則都處於觀望狀態。」



　　在目前房地產市場觀望氣氛越來越濃之時，上海6月份第一周商品住宅（剔除動遷配套房，下同）成交均價環比大幅上升17%。



　　據佑威房地產研究中心的監測數據：6月第一周上海市商品住宅的成交量環比上升10%，達26.76萬平方米；均價則高達17296元/平方米，環比大幅上升17%。5月份上海全市新建商品住宅成交規模179.9萬平方米、17620套，較4月分別增加32.6萬平方米、3470套，保持了市場的穩定。根據該辦公室上月對142個總規模1050.4萬平方米的樣本樓盤所作的調查，有41%的公寓樓盤出現價格上漲，平均漲幅為3.9%，最大漲幅8.1%；有9%的公寓樓盤出現價格下跌，平均跌幅1.9%，最大跌幅5.7%。



　　對此，佑威房地產研究中心主任薛建雄指出，6月第一周出現如此大的漲幅主要原因是該周出現了三宗比較大的高檔豪宅交易事件，由此使得量價齊升。



　　6月7日，位於上海內環的徐匯濱江尚海灣豪庭13、15兩棟樓的183套房源以3.2萬元/平方米的價格集中成交，該樓盤售樓人員對《第一財經日報》確認，當日這筆高達9.2億元的交易為整體收購，收購方為香港某集團，目前整體收購后的用途不詳。



　　「兩棟樓一直在零售，從去年開始，2.7萬～2.9萬元/平方米，一度實際成交價格為2.6萬元/平方米。」薛建雄對記者表示。對於這棟樓的實際情況，該樓盤售樓人員對記者確認，去年下半年的最早開盤價格在2.8萬元/平方米左右，這一價格之後經過逐步提升，在2個月之前，售價已經達到3.2萬元/平方米。



　　還有一個不容忽略的細節是，此次整體收購的兩棟樓，位於小區中心，靠近景觀帶。售樓人員坦言這兩棟樓在小區中位置優越，而且相對目前的零售價格，整體收購價格並不高。「成交之後，這兩棟樓將作何使用目前我們並不知曉。」售樓人員稱。



　　業內人士認為，低進高出成為整體收購的最終目的，為此，他們通常會持有商業物業一段時間，然後等價格提升后再拋售。



　　「做酒店式公寓的可能性較大。」薛建雄對記者分析說。從目前該項目情況分析來看，整個項目中還規劃了一家美國五星級酒店和寫字樓，而原本該樓盤的精裝修定位，也比較適合作為酒店式公寓進行操作。



　　「更為重要的是，將項目作為酒店式公寓整體操作經營，有利於提高樓盤的市場價值，最終實現低進高出。」薛建雄分析。



　　其實，這種運作模式在之前已有先例。2006年，擁有美資背景的基匯資本以6億元總價購入翠湖天地御苑18號，在被打造成頂級酒店式公寓經營之後，今年3月份該項目被證實轉手給韓國未來資產（Mirae Asset），轉讓總價高達9億元。按照賣出價格計算，單個項目的收益率接近50%。從今年以來的幾個收購案來看，購入的物業價格相對零售價格也並不高。例如財富海景一棟樓單日成交過百套，成交均價在2.8萬元/平方米左右。但是該物業當時的市場均價在5.6萬元/平方米左右。業內人士認為此類物業的價格上升空間很大。



　　「一般這種機構投資人的持有周期在2年左右。現在預估看來，如果尚海灣豪庭仍以同樣的方式進行市場操作，2年後再次賣出的價格可能在4.5萬元到5萬元/平方米上下。」薛建雄對記者粗略估計說。



　　「在『弱市』的時候，對於市場的判斷依據不能是價格，而應該是成交量。從今年4、5月份的成交數據來看，市場成交量同比是萎縮的。而目前支撐市場的大多以高價豪宅以及低價商品房的成交為主，中間的大多數則都處於觀望狀態。」世邦魏理仕住宅項目營銷部高級董事陳煒對記者表示。



　　陳煒還認為，大宗交易雖然存在2年期低進高出的嫌疑，但是並不能成為市場主旋律。「相比來看，散戶炒家所佔比例更大。若這些散戶集中拋盤，可能會對市場帶來更大影響。」陳煒說。

　央行上海總部昨天發布報告稱，5月份上海中資銀行個人住房貸款小幅回升，同比多增5.5億元。其中，新建房和二手房貸款分別增加7.8億元和6.3億元，同比分別多增4.8億元和0.7億元。不過，央行上海總部特別指出，由於個人住房貸款的發放一般滯後於住房成交一個多月，故當月個人住房貸款增加主要與今年三、四月份房地產市場成交活躍有關。


　　報告顯示，受資本市場動蕩影響，儲蓄迴流情況依然明顯。5月份，上海中外資金融機構本外幣各項存款餘額33054億元，同比增長21.9％，增幅比4月末上升2.5個百分點。其中，全市新增人民幣各項存款272.6億元，同比多增608.9億元。



　　央行上海總部指出，5月份上海人民幣存款變化主要有兩個特點：一是中資金融機構企業定期存款減少較多；二是儲蓄存款持續增長，且以定期存款增加為主。



　　貸款方面，企業融資需求有增無減。5月份，上海新增人民幣貸款99.9億元，同比多增25.4億元。



　　不過，細分5月份貸款種類可以發現，當月中資金融機構人民幣短期貸款和中長期貸款分別增加75億元和68.4億元，票據融資則減少21.7億元，主要是票據轉貼現減少60.5億元。



　　上海某銀行信貸員對早報記者表示，「主要因為信貸規模受到嚴格控制，銀行只能優先保證一般商業貸款的需要。」



　　另一方面，在公開市場上的緊縮力度卻有所減弱。5月份，上海中資金融機構現金收入合計2189.8億元，現金支出合計2204.1億元，收支相抵凈投放現金14.3億元，同比多投放46.8億元，打破了自1999年以來每年5月份凈回籠現金的慣例。

4月，本應該是房地產的開盤高峰，可是高峰沒來！

   5月，本應該是房地產的銷售旺季，可是旺季不旺！

   近期，關於「中國樓市將出現拐點」的觀點頗多，其中最關鍵、最敏感、大家最關心的話題就是房價問題。那麼，2008年下半年中國的房價到底是漲、還是跌呢？業內人士從中國宏觀經濟之走勢和區域板塊角度出發，對2008年中國房價作了分析。市場是最好的「試金石」———相信關於2008年中國房價走勢的種種預言將在市場中得到回應。

   華燕置業策劃有限公司總裁林森

   房價不會出現大降

   從整體上看，中國的房價將出現"調整期"，但不會出現大降，小幅上漲仍有可能。

   儘管中央經濟工作會議出台了貨幣從緊的政策，房價可能會出現一定的波動和調整，但是2008年中國的經濟仍將是處在高速增長期，房地產經濟仍是中國經濟的主流之一，開發量仍將很大，需求量仍將旺盛。而且除了國內需求外，在中國承辦奧運會的大背景下，還將會帶動許多潛在的國際需求，並且城市化的進程仍將加快，因此房地產仍將出現一定的增長，房價從總體上來看，小幅上漲仍是趨勢。

   再看中國的各大行業，豬肉、糧油、原材料都在漲、「瘋狂的石頭」也成百上千倍地漲，房價又能跌到哪裡去呢？退一萬步說，就算中國的房價要跌，也有一個「過渡期」和「潛伏期」，也不會出現在2008年，而應在2009年之後，因為按照經濟周期理論，中國的房價自2003年出現「井噴現象」后，快5年了，一般5年為一個經濟周期，也就是說到2009年大調的可能性較大。

   上海富陽物業諮詢有限公司總經理王佳

   下半年推盤量將超上半年

   由於觀望氣氛仍濃且受汶川地震等其它因素影響，被業內寄予厚望的5月上海樓市並未火爆起來，最終以開發商推遲數個新盤的開盤時間而告終。今年上半年滬上樓市都處於一種不溫不火的狀態，並沒有出現明顯的回暖跡象。

   由於國家緊縮的調控政策，使得房企特別是中小房企融資受阻，而受近年來高價、大量囤地拖累，房企有回籠資金壓力。因而可以預見，下半年推盤量將很可能大大超過上半年，並有可能伴隨適當的促銷活動。

   同時「90/70」政策出台已近2兩年，但是至今未形成放量供應。但已有的「90/70」項目上市，如松江新城文翔名苑新推房源皆為90/70房源，一入市即得到市場的追捧。「90/70」項目由於低總價，一般易被市場接受。因而下半年「90/70」項目有望放量供應，從而帶動成交回暖。

   上半年樓市成交量雖然同比下降，但是住房實際需求卻並未減少，只是有一些購房者暫時加入了觀望的行列。而觀望期讓購房者變得更加理性，更多的意識到滬上房價大跌的可能性不大。而這些需求在不斷積累后，很可能在下半年開始逐步釋放出來。而過高的通脹率，加上近期滬上股市的低迷與動蕩，都助推資金流向房市保值增值。

   而美國經濟復甦無望，美元有進一步貶值的可能，同時中美利率倒掛，使得海外熱錢拚命湧入中國。而證券市場的低迷，讓更多的熱錢投向樓市，從而助推滬上樓市回暖。綜合以上多種因素，在無國家其它特殊政策情況下，滬上樓市下半年有望回暖。
北師大房地產研究中心副主任王宏新

   房價，可能不受歡迎的上漲！

   2008年的通貨膨脹情況一定程度上影響到了房價。中國通貨膨脹壓力在加重，並對房產市場造成了影響，從目前來看，情勢更加複雜：如果僅僅考慮通脹的短期性影響，其對房價必然是推動性的；但如果考慮通脹的速度及程度過大的話，而且從本質上開始損害經濟增長的話，房價下跌也將很快顯現。

   現在如果我們抱著一種希望通脹得到「軟著陸」式的治理的話，房價健康地保持一個適度的、正常的上揚態勢是最好的結果。但是，如果通脹在2008年發展過度，那麼房價有可能更猛烈地上漲，不過，這必將會應驗那句話：上帝讓誰死亡，必先讓其瘋狂。

   因此，我認為，2008年下半年房價可能會繼續上漲，但不是合理的上漲，不是健康的上漲，也不是可持續的上漲。也可以說，2008年的房價，可能是一個不受歡迎的上漲。但與下跌比起來，上漲又要好一點，如果全國房價下跌，那隻能說明一件事，經濟全局出問題了，那樣的話，所有人的錢包都會幹癟一點！

   地產評論人朱大鳴

   CPI預期下調對樓市是利好

   進入6月初了，經濟圈裡對5月的CPI預測已成為一個熱門話題。對於股市多頭來說，這則消息無疑如同出台一項重大利好政策那樣令人振奮。同樣對於房地產行業無疑也是一個利好。

   這個熱門話題就是5月CPI預期。中金公司首席經濟學家哈繼銘預測5月CPI將降至8%以下，四川地震對通脹和經濟都不會有太大的影響。

   高盛中國區首席經濟學家梁紅更樂觀一些，給出了7.8%的5月CPI漲幅估值，而6月CPI會降至7%左右。摩根大通董事總經理、亞洲首席經濟師龔方雄稍顯保守，「5月份CPI應該比4月份環比走低，應該在8%以下」。他指出，下半年國內通脹率將逐步回調6%以下。說句實話，如果達到這種地步，真的很不容易了。高盛過去三四年裡一直看多中國市場，去年11月第一次看空，現在反手看多。

   不過，隨著從緊的貨幣政策逐步顯示威力，致使不少產業出現資金面緊張的局面，不少產業的業內人士紛紛質疑政策的矯枉過正。

   房地產作為中國目前主要帶動GDP增長的支柱產業一旦滑坡，與此造成相關產業鏈的業績同比滑坡，對於勞動力就業，國家財政稅收的收益也帶來受損。

   因為從近期看到的股市下挫、樓市低迷、出口困難和一些產業的企業面臨的資金面斷裂的風險的現狀來看，是造成了一些背離政策初衷的後果。