新官難燒三把火

美國白宮與國會上周就新的住房法案達成了妥協，聯邦國民抵押貸款協會(Fannie Mae, 簡稱：房利美)與聯邦住房貸款抵押公司(Federal Home Loan Mortage Corporation, Freddie Mac)可能即將迎來一位權力更大的新監管者。與其他新官上任一樣，這位監管者也會想燒起自己的三把火。

這意味著兩家公司有望增強財務基礎，以便在住房市場需要時能有足夠的實力出手救市。目前的監管者、聯邦住屋企業督察局(Office of Federal Housing Enterprise Oversight, OFHEO)主管詹姆斯•洛克哈特(James Lockhart)表示，兩家公司目前在這方面做的還遠遠不夠。他在最近的一次演說中表示，這兩家公司仍然是金融體系的薄弱環節，跟風險相關的槓桿比例過高。

兩家公司的資產負債表是問題的關鍵所在，尤其是他們的資本金與資產的比例。問題是，這些資產負債表看起來就象古希臘神話中奧吉亞斯(Augeas)國王那30年沒人打掃的牛圈一樣，可能只有一位金融與政壇上的赫拉克勒斯(Heracles)才能徹底清理。看看下面三個棘手的問題，你就明白這其中的原因。

--不實資本：與銀行一樣，房利美與Freddie也存在法定資本的要求。但這兩家公司的法定資本卻是不實的，這一定程度上受到其中大筆遞延稅項資產的影響。

這些資產本質上是損失，以便有朝一日用來抵消未來的稅項。如果兩家公司需要現金救急，這些資產基本指望不上。

廣告例如，銀行在法定資本中只計入了一部分這些資產。房利美與Freddie應當也是這樣，考慮到這些稅項資產近期大幅膨脹的情況下更是如此。截至第一季度末，房利美共持有178億美元的遞延稅項資產，相當於股東權益總額的45%；而Freddie持有166億美元此類資產，略高於總股本。

這些資產有效期通常為20年左右，如果要動用這些資產，房利美需要產生大約500億美元的利潤，Freddie所需收益為470億美元左右。而2003至2007年，房地產凈利潤總計197億美元，而Freddie同期總利潤僅為74億美元。

如果一家公司無望動用其遞延稅項資產，那其通常會沖銷其中部分資產。兩家公司目前還沒有這麼做。

Freddie Mac發言人表示，我們對在現有監管環境下經營我們的業務感到非常滿意。房利美髮言人則拒絕置評。

--被「忽略」的虧損：根據會計規則，申請資產稅項遞延並不需要實際發生虧損。那些虧損可以在尚未兌現時計入資產負債表，但那些不可避免的項目不能遞延；最終，未兌現虧損還是會損害利潤。

截至一季度末，房利美債券方面的93億美元未兌現虧損中有大約54億已超過12個月。Freddie超過12個月的為兌現虧損有132億美元。新監管方應敦促房利美和Freddie至少兌現這些虧損當中的一部分，這些虧損從時間上看已不屬於「暫時」性質的了。

這麼做可能會影響它們的利潤，減少法定資本。但其他一些公司如美國國際集團(American International Group)已開始兌現這類損失。

--壞帳：另一個需要採取行動的是兩家公司針對壞帳撥出的準備金。這些準備金是作為還款發生違約虧損時對資產負債表的一個緩衝，對銀行監管方來說，這是一個很讓人擔憂的問題，特別是在違約情況加劇的時候。

房利美和Freddie的過期貸款正在大幅增加，但兩家公司似乎並沒有以相應的速度增加貸款損失準備金。比如，Freddie截至一季度末的不良資產從2007年年底時的185億美元增加到了228億美元，而其一季度的準備金只有39億美元，相當於不良資產額的17.1%。分析師估計，房利美一季度的準備金比例大約是16%。

分析師們說，當一筆抵押貸款出現還款違約后，貸款銀行應撥出相當於貸款額20%-40%的準備金。但Freddie和房利美的準備金比例顯然都低於這個水平。新監管方應針對信貸問題提出更多的防範要求。

監管方如能推進這類變化並由此強化Freddie和房利美的財務狀況，至少將有助於美國從住房危機中擺脫出來。

David Reilly and Peter Eavis