舛友雄大：日本人為何不談房子

2011年11月25日10:54中國青年報

舛友雄大 評論作者

我發現，中國的年輕人多談房子，不過日本的年輕人基本上不在乎房子。為什麼？

一個住在東京的朋友最近告訴我，她的房租占薪水的八分之一，因為她所屬的嬰兒用品公司向她發放租房補貼。我姐姐目前住在九州，她說，全家人從來沒有感到房租是個問題。我卻在北京，一度過所謂的「蝸居」生活，常常辛苦尋找便宜又合適的房子。一位從事房地產行業的員工告訴我，北京一套三室一廳房子，24個人住在裡面。

面對讓民眾不堪重負的住房問題，中國政府決定在未來5年裡，提供3600萬套保障房。對此，輿論有不少擔憂。我們能從戰後日本住宅政策的「功」與「罪」中學到什麼？

首先，我認為明確的規則是不可缺乏的。1947年的日本新憲法25條規定：「所有國民均有享有維持健康且文明的最低限度生活的權利」。因此，日本政府陸續啟動住宅政策的三根支柱——公營住宅（1951年，下稱「公營」）、住宅金融公庫（1950年，下稱「公庫」）及日本住宅公團（1955年，下稱「公團」），試圖以此度過住宅短缺的難關（1946年時，短缺460萬套）。

公平分配是中國保障房面對的挑戰之一。這一難題，應該由規則來解決。

日本北九州市相關人士介紹，與中國不同，騙購及定向房等問題基本上不可能發生。申請市營住宅的市民，必須提交市政府稅務司出具的所得稅證明，逃稅的處罰在日本相當嚴厲。此外，官方抽籤來決定可以入住的市民。「如果3次沒抽中，你的號碼增加1個，6次沒抽中，你的號碼增加至3個，可能性會越來越高」。

從政策的對象看來，中國與日本的對比鮮明。保障房的對象並不包括白領等社會中層骨幹，而是為收入最低的群體。恰恰相反，在農民大量流向城市的背景下，戰後的日本政府不僅為地方貧困家庭提供公營住宅，而且經過公團及公庫確保白領家庭的居住。

對此，神戶大學教授、都市問題專家平山洋介表示，經濟增長惠及中產階級，中產階級在政府財務支持的基礎上，能夠購買且持續擁有房產，這又推動了經濟增長。與此同時，政府稅收也得以增加。在他看來，這是「經濟增長與房地產行業之間的良性循環」。我認為，中國政府最好也加強對中產階層的支持政策，從而提高白領在內的老百姓的生活。

其次，在住房貸款制度方面，中國還需要提高。日本公庫最近直接向購房者提供長期固定利息的住房貸款。從1950年到2006年，由公庫融資建築的戶數，已經超過1900萬。2010年，貸款餘額約為30萬億日元，占整個住房貸款餘額的3成。而且，自1970年以來，民間住房貸款也逐漸發達。如今，民間機構負擔剩下7成的貸款餘額。

而按照中國不少城市的規定，第一次購買房子的人，需要支付四成的首付。由此，大多數中層收入群體要依靠父母籌資，否則無法買房。可以說，「裸婚時代」不是電視劇里的事情，而是不少年輕人的現實。

此外，我們還要面對住宅的質量問題。對開發商來說，保障房的利潤率沒有其他商業住宅那麼高，我們不得不擔心開發商為了減少成本而在房屋質量上有所放鬆。曾去過汶川的東京大學地震研究所教授纈一起最近提醒我，「為了盡量減少地震災害，中國最需要的政策是提高建築物的質量」。從長遠來看，低質量房子不僅讓其價格快速下降，而且修繕費用也有增無減。

日本政府戰後一直重視房產，並促進個人購買房子的「房產政策」。然而，泡沫經濟崩潰后，上述的「良性循環」已經告終。政府在1993年出台「特定優良租房制度」。這證明日本政府再度關注租房的作用。此項制度為低收入者提供便宜的租房，以平衡房產與出租房子的供給。中國政府也要保持房產與租房的平衡，使用政策工具進一步減輕租房居住者的負擔。

財政方面，保障房面臨地方政府財政投入不足的困窘。日本是怎麼應對財政挑戰的？以公庫為例，日本從郵政存款與養老金中籌資。但是，由於對財政負擔的擔憂，在2007年4月，公庫改名為住宅金融支援機構，原則上由市場進行資金籌集，以將風險轉移至投資者。看起來，為了負擔保障房的巨大費用，中國政府也需要進一步對金融市場進行改革。