嘯月：「窮人更窮 富人更富」的混蛋邏輯

(地產周刊) 嘯月最近遇到一個客戶，對銀行的所作所為分外痛恨，以至於用一封很口語話的書面email表達了對銀行的不滿，以及對政府的不滿。我們來看看到底發生了什麼事情。

這位客戶在Windsor工作，也算穩定，一年有四萬的收入，太太在家帶孩子，做家庭主婦。一家人其樂融融。

2004年，這位客戶認為自己的經濟狀況能夠支持買一個房子，偏偏這時侯倒霉的貸款經紀幫助這位客戶找到了適合他的貸款：信用不好，沒有首付，也能貸到款。於是，他成為了一間價值115,000房屋的主人。



由於自己條件不太好，所以貸款的利率自然比較高，到達了7.95%。由於房價低，所以25年還清的月供也只不過是900塊，加上地稅185塊（Windsor的房子地稅比較高），每個月房屋的花費有1100塊。

對於年收入四萬的這位A君，每個月稅後也有2500，所以扣除房屋花費，車子的lease費用每個月300塊，就只剩下日常開支了。對於一個家庭來講，一個月的開支在1000塊也算是解決溫飽，還有富餘。

這樣，A君在彈指一揮間，就過了5年。現在是貸款需要Renew的時候了，雖然A君5年來的還款記錄可以用完美來形容，但是他的信用報告可不是這樣的。



A君的車貸款在2006年就還清了，這樣每個月還自動Free出來300塊的開銷，然而新房添置的傢具，裝修，每一年後院的改造工程，還有太太孩子吵嚷著要買的新年禮物，當然都需要從信用卡上划走。信用卡的額度是越來越高，Balance也越來越多，到三月份，總共的Balance已經有兩萬塊了。信用卡公司每個月的最低還款額是3%，也就是600塊，這就讓A君手頭開始吃緊了。  

08年下半年開始的經濟危機對Windsor的衝擊有目共睹，A君也在其列。工作小時數不如從前了，加班都沒了，在家配老婆孩子的時間多了，就是銀行里每個月付賬單的時候傷透了腦筋。聖誕節新開的信用卡，買了一些電器，卻忘了還錢，於是最近有了遲還錢的記錄，更糟糕的是，3月份的一張信用卡，A君沒有去還。

房屋貸款公司準備為A君重新續約貸款，然而信用報告分數出人意料的低。最近一次的不還錢記錄完全把申請到貸款的可能性大大降低。銀行對A君的房屋做了估價，價值最多能估到11萬。

可憐的A君在2004年買房的時候，房價115,000，借款115,000，加上其他手續費，保險費，總共借款額118,000。到2009年，還欠109,000。由於現在銀行不提供按揭房價100%的貸款，所以A君只有自己試圖把房子賣掉，或者斷供，搬走。

A君認為，世界上罪大惡極的人有兩個，一個是銀行，一個是政府。銀行不肯對他的貸款續約，不顧他們一家老小的死活，狠心把他們從自己家裡趕走；政府開發了100%貸款這樣的破玩意兒，害慘了他們一家。在A君給銀行的信結尾部分，他說，這就是所謂的「窮人更窮，富人更富」 .







嘯月在同情這位客人的同時，細想如果時光倒流回2004年，嘯月變成這位A君，能做什麼去制止這場悲劇的發生？

攢到首付再買房。零首付買房最大的問題在於房價的波動會影響貸款的續約，並且製造高額的手續費
不要弄壞信用報告，弄壞了要趕快去修補。A君應該在等待信用修復后再去買房，這樣不會付7.95%的利率，而只需要付5%左右的利率（2004年平均）。在最近發現自己的信用出了問題，應該找專家諮詢如何修復，而不是明知不可為而為之，嘗試申請被拒之後才想辦法。
控制花費。在2004年，A君只有一個車貸，每個月300塊，然而到了2009年，A君有了兩萬塊的債務，並且利息都很高（信用卡利息一般都是在19%左右），這都來源於無節制的消費。如果自己每個月的收入是固定的，那麼制定嚴格的開銷預算是控制債務的唯一辦法。報紙上那些所謂的「我能幫助您把您的債務降低70%，並且免於破產」的說法都是頭疼醫頭，腳疼治腳，卻沒有改變無節制消費這個債務的源頭。
尋找額外的收入來源。這位A君有妻子小孩，一個人的收入支撐整個家庭相對比較辛苦。如果A君的太太能找一個工作，年收入有兩萬，每個月有差不多1500補貼，可以讓家庭財務狀況大大改善。所以每一個家庭成員都出力，能迅速改善生活質量。
離開Windsor，到大城市去。嘯月在回想2004年多倫多房價水平，和2009年房價水平，基本上都有30%以上的漲幅。如果A君在多倫多的Yonge & Finch買入一個Condo，花費大概20萬，現在至少26萬，A君還有機會在這5年內找到收入更高的工作。
如果按照嘯月這樣的安排，攢到至少5%首付再買房，省下2000保險費，利率能維持在5%，月供只有700塊，每個月省下200，5年能省下12,000。就算房價不漲，A君的花費能控制住，2009年也會有一萬五的銀行存款了。

只要懂得經營，窮人不會更窮，而可以翻身變富人；如果任著性子無節制地花錢，再富有的人也會有破產的一天。

嘯月希望鼓勵看到此文的「窮人」，只要能夠先從思想上變得富有，就一定能有財務上變成真正「富有」的一天。

對絕絕大多數人而言。房子都不是資產，而是隨時可能壓垮他們的負債。

對絕絕大多數人而言。房子都不是資產，而是隨時可能壓垮他們的負債。
cadillac 發表於 2009-9-24 11:13

買了房子，房價漲了，怎麼會是負債呢？

第一，怎麼知道需要賣房子的時候房價是漲還是跌呢？這個世界「保證」能漲的投資只有一種-政府債券。有史以來，美國房價從未跌過。知道這次跌得多慘：足足10年以上的租金。加拿大86年房價暴跌，到06年才在名義上漲回86年水平(不算通貨膨脹)。如果你退休的時候處於房地產下降周期，整整一代人都得為房地產經紀的宣傳買單。

第二，即使房子沒有按揭的問題，還是需要付地稅。如果房子賣不掉，你就是走遍天涯海角，政府還是要追你的地稅。如果房子賣掉還不夠欠稅，你就還欠政府的錢。更有甚者，即使你人在境外，還可以征你在境外收入的所得稅。不是很多年之前Manitoba和SK兩省很多獨立屋就是幾萬塊錢，現在底特律有房子白送都賣不出去就是這個原因。

第三，壓注房地產其實就是在賭利率及通脹。很多人說利率不可能到10多厘，會民不聊生，80年代全世界恐怕都是10多厘。那時候的政客就不知道會民不聊生？諾貝爾經濟學獎獲得者開的公司壓注利率走向壓錯寶還導致全球經濟股災。你我能壓中嗎？

最關鍵的一點是，一個地區是買房划算還是賣房划算，找什麼人諮詢最重要。如果你找房地產經紀，那就恭喜你了。