冬奧會前後溫哥華存在房市泡沫嗎？【摘要】

作者: 冬青
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新年伊始，冬奧會在即，本人想拋磚引玉，談談溫哥華冬奧會前後的房價走勢。世間萬物的價值是人賦予的，人決策時往往感性大於理性，所以說，「房」事很難以「理」服人哦。

1. 大溫地區房價的歷史軌跡異常嗎？

UBC 商學院的Tsur Somerville教授曾於2008年九月初預言溫哥華房價將下降10%左右，後來事實證明他的判斷準確。值得注意的是：溫哥華1982年後房價下跌，過了15年才恢復；多倫多1990年高峰后暴跌，過了近20年才回到相同高位。可見房價並非總是漲。不過30年總體看，多倫多房價上升了兩倍多，而溫哥華房價則漲了三倍左右。根據加拿大銀行的網上計算器，這30年的平均通脹率為：3.47%，換言之，1979年價值$100加元的一籃子日用品，今天應該價值$278加元。對照通脹率看保值，30年來，在多倫多買房小虧，在溫哥華買房小賺。

股票價格歷史：加拿大多倫多股票綜合指數從1979年的2000點上升為2010年的11750點，翻了5.8倍。再看金價歷史：以美金計算，每盎司黃金從1979年的$200元上升為2010年的$1,130元，翻了5.6倍。乍一看，似乎投資股票與黃金遠遠賽過房產。但我們需要全面考量：金子不能吃不能穿，只能拿在手裡看或抱著睡覺。股票可以有股息收入，但有限。房子則可以自住或出租，這30年節省或賺取的房租可是一筆大數目。另一個重要考量：上述都是平均價格變化。須知不同股票之間的價格變化天涯有別，而房產的同類差異則相對較小，血本無歸的情況不多。所謂統計平均差大，則風險大。這就是為什麼銀行可以借給你二十萬元買房，但輕易不會借你一萬元去炒股。從30年變化總體來看，房價的攀升走勢、幅度與其他投資選項相比，似乎也不能算太異常。

2. 大溫地區房價的目前價位合理嗎？

先看總體宜居水平。 世界著名的「經濟學人」雜誌信息部（EIU）根據多項指標，年年排列世界宜居城市：蘇黎世、日內瓦以及維也納年年與溫哥華爭奪世界宜居城市桂冠，但2009年再次敗給了溫哥華。與此同時，上述與溫哥華競爭的三個城市屬於世界最昂貴的城市，而溫哥華則名列物價昂貴城市第94。看來溫哥華是世界上最便宜的宜居名城，合該偷著樂呢。在這方面與溫哥華有一拼的唯有澳大利亞的墨爾本與悉尼。

現在讓我們來看看房價及其與家庭平均收入之比。

根據環球房地產指南（Global Property Guide）的統計，以市中心120平方米公寓的平均價為基準，評定2009年最昂貴的城市房地產市場，溫哥華排在 摩納哥、莫斯科、倫敦、東京、香港、紐約、巴黎、新加坡、羅馬、孟買、都柏林之後，但在杜拜、巴塞羅那、日內瓦、悉尼之前。

再來看房價與收入比

所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。1998年對96個國家的統計結果表明，這些國家的房價收入比區間為0.8～30，平均值為8.4、中位數為6.4。第五年度《國際住房負擔能力調查》(Demographia International Housing Affordability Survey)，評定房價收入比最高的是：澳大利亞陽光海岸，昆士蘭9.6；美國夏威夷檀香山9.1；澳大利亞黃金海岸，新南威爾士州8.7；加拿大溫哥華8.4；美國舊金山8.0；維也納7.1；紐約7.0等。

由此可見，溫哥華的城市房價並非「名列前茅」，但房價收入比確實很高。有趣的是與溫哥華競爭最宜居城市的悉尼和墨爾本也屬於住房「最負擔不起」的城市。若是比起中國城市（見下表），溫哥華尚屬住房「可以負擔」的城市。例如：上海　23；杭州 22；南京　19等（計算方法略有不同）。

3. 大溫地區的房價在冬奧會之後會發生泡沫破裂嗎？

2008年底至2009年初，溫哥華受全球經濟危機的影響，房價下跌了5%-15%，一些開發商登整版廣告砍價售樓。但沒過半年，大溫地區房市又火紅起來。地產經紀協會（REBGV）報告說， 2009年經MLS掛牌銷售成交量達到35，669單元，比2008年的24，626增加了44.8%；按MLSLink房屋基準價格指數計算，大溫地區2008年底至2009年底房價增長百分之16.2%，完全收復失地，重上$562,463的平均價。

進入二十一世紀第二個十年後，人們自然關心大溫地區房價走勢。民間流傳地產也有「七年之癢」，即七年升七年跌。另一種說法是奧運會往往提前透支房地產消費，奧運會後會「泄氣」。北京、雅典、悉尼均如此。那麼溫哥華冬奧會後也可能重蹈覆轍。有興趣據理分析的網友，應該會研究：土地供應有限、移民、炒房比例、買租房比例、利率與負擔能力以及購房心理。

大溫地區西、南兩面臨海與美國接壤，北部靠山，東部毗鄰城市已經開發過熱，很多人相信「大溫地區土地供應有限論」。其實只要政府願意，可供開發的空間依然相當可觀。1973年省政府通過的「農業用地保護法」限制對於省內470萬公頃土地的非農業商業開發。其中53,760公頃位於大溫地區，占市區總面積的16%。1996年大溫地區管理局將70%的區內土地限定為「綠化保護區」，禁止都市化開發。此外各個市政府對於市內房屋的高度、類型等有嚴格划區規定，以保護景觀、限制居民密度的增長失控。與其他同類國際大都市相比，大溫地區可謂人煙稀薄。如果各級政府在這些方面稍有鬆動，立刻會釋放出大量住房開發空間，減輕房價上揚的壓力。

外地新居民的凈流入量以BC省政府最新全年資料業已公布的2008年為例：外省凈流入5，450人，外國凈流入55，109人，共計凈流入61，559人。80% 以上的新移民選擇大溫地區定居。其中大約15% 為商業移民，若假定這類移民家庭人口平均4人，則1，653戶很可能會短期內在大溫地區買房。當年大溫地區MLS掛牌銷售成交量為24,626單元。其他類型的新居民當然也有可能短期內買房，但粗略估算各類新居民買房占當年MLS掛牌銷售成交量的1%左右。這對房價當然有刺激，但很難說是支撐房價的主因。

不時也有關於外地或本地投機者在大溫地區炒房的零星報道。但業內人士、一般民眾與媒體似乎都認為這類情況所佔比例很小，不至於影響房市的正常運作。絕大多數人都是買房自住，而影響其決定的因素不外乎：就業前景、房價、房貸利率。
有人可能會奇怪：大溫地區的居民怎麼可以承受這麼高的房價（遠遠高過多倫多）？自然是拜託近30年來最低的房貸利率。如果考慮房貸利息下降的因素，30年房價的實際升幅就大打折扣了。加拿大銀行承諾在2010年底前不會提升利率；在此之後，調幅也是較小、較慢。這顯然有助於維持大溫地區的房價。

最好我們回到文首提及UBC商學院Tsur Somerville教授2008年九月的研究報告，看一下房價與租金之比。他的計算公式為：R/P = I + t + m + δ– E（Δ P/P）, R為租金， P為房價， i為房貸利息率， t為稅/保險費率， m為修繕費率， δ為折舊費率， E(ΔP/P)為周期平均房價增長率。其基本概念為：租金與房價之比是投資房產的回報率，在扣除費用后，應等於周期平均房價增長率。預測房價時只需進行代數換位，求P就可以了。加拿大聯邦政府房貸與住房署（CMHC）公布的資料顯示：大溫地區房租2008年增長4.3%, 2009年增長2.9%。注意：在這兩年期間，大溫地區房價下跌后又復原。因此租金/房價之比有所改善，傾向於令房價持平或平穩上升。

多項標誌顯示所謂「大溫地區房產泡沫破裂說」查無實據，而且房價在近期內尚有可能小幅上揚。大溫地區絕大多數買房者是為了自住；選擇大溫地區是喜歡這裡靠山面海、四季氣候溫和的美麗環境，並對BC省的多元人文社區、堅實經濟基礎有信心。難怪老天爺常常下雨，好像試圖為熱呼呼的大溫地區房市降溫。

作者: 冬青
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