華爾街日報：中國房價到底什麼時候掉下來？

2010年3月16日 轉載    來源：亞洲華爾街日報  
   
         隨著調控政策的頒布實施，全民似乎就在等待這個問題的答案。而隨著時間進入3月，這份心情更加地焦灼起來。
   
        根據國家統計局3月11日公布的數字，1-2月，全國商品房銷售面積7155萬平方米，同比增長38.2%，增幅比去年全年回落3.9個百分點。2010年2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%，漲幅比1月份擴大1.2個百分點；環比上漲0.9%，漲幅比1月份縮小0.4個百分點。新建住宅銷售價格同比上漲13.0%，漲幅比1月份擴大1.7個百分點；環比上漲1.3%，漲幅比1月份縮小0.4個百分點。
   
        從數字上看，今年的房價和去年同期相比，有了超過10%的增幅，銷售量也比去年同期大不少。但是去年一二月差不多是樓市見底的時期，量價都在谷底。而從環比數據上來看，今年一二月局勢是銷量下跌，價格微漲。
   
        非官方的數字讓人更加焦灼一些。根據焦點網的統計數據，3月1日-3月7日，北京市商品期房成交833套，環比前一周上漲11.51%，現房商品住宅成交218套，環比前一周減少了11.74%。商品房住宅市場結束了從2月以來連續4周持續下跌的局面。三月第一周北京市場上有5個項目開盤，開盤均價21200元/平米，與2月平均水平相比，價格上漲了2367元/平米，漲幅為12.57%。整體成交均價19169元/平米，比之前一周（2月22日-28日）上調了1596元/平米，漲幅為8.93%。
   
        新的一輪調控似乎並沒有能夠脫離「越調控越漲」的怪圈。
   
        可能沒有人能夠準確預測房價什麼時候跌，但作為普通消費者至少可以分析一下推動房價背後的各種變數，從而對於趨勢有一個判斷。
   
        房價的漲跌有三方面因素的影響：政策，開發商和消費者。
   
        政策層面，基本上兩會並沒有出台什麼實質性的新政策，總體的口徑並沒有變化。不過從代表們群情激憤的地產提案和總理的表述來看，政策的執行力度應該還會繼續從緊。
   
        前幾天看了朗咸平對於華爾街全面狙擊中國經濟的分析，驚出一身白毛汗。深陷困局的中國經濟如果2010年不能有效拉動消費，應對嚴重的產能過剩問題，那麼泡沫破滅的後果會非常嚴重。而高房價正是殺死消費的最大兇手。所以高房價已經和大局對立了，房價繼續漲，不符合整體利益。
   
        2010年開年，各地政府紛紛出台了具體的調控細則，有些甚至比中央的政策還要嚴格。似乎往年的中央打雷地方不下雨的情形有所改變。可見這次中央的決心比較堅決。
   
        開發商層面，上市房地產企業最近公布的年報都比較漂亮，利潤實現了大增長。2009年的盛宴估計開發商們自己也沒有想到。去年進的補且夠他們消化一陣子，所以在第一季度肯定不會有資金緊張的局面出現。這樣也就沒有降價的動力。
   
        另外，從博弈的角度，越漲越有人買，越跌越沒人買。所以降價是最不管用也是他們最不願意用的策略，不到生死關頭不會拿出來用。一二月價漲量跌就很明顯是供購雙方的對峙。隨著開春傳統銷售季節的開始，開發商們很可能會利用這個時機再狠狠地拉一把。拉得上去就掙到了，拉不上去也給未來降價留下了充裕的空間。供方通過漲價和惜售強化升值預期，爭取不堅定的消費者。而一個不堅定的消費者就可能用行動帶動另外十個。同時，政策收緊，銀行貸款從嚴等等釋放的信號強化了消費者的觀望態度。
   
        拔河其實對消費者有利。由於房地產貸款從緊，開發商融資渠道變窄，成本變高，對於現金流的需求會更大，實現銷售的壓力也會日漸增加。如果政府加大保障房供應的承諾能夠進一步落實，清查囤地工作有實質性的動作督促擴大供應，那麼對峙的局面很可能在五六月份被打破。
   
        從消費者層面上看，群眾歷來都是一般散沙，所以呼籲大家不買房什麼的基本上都是很天真的想法。不過資本都是逐利的，追求利益的最大化。之所以樓市這麼高還有人湧入，是因為中國缺乏投資樓市的血的教訓。在大多數人的心目中，房子是穩賺不賠的買賣。逐利動機其實才是旺盛需求背後的真相，而不是什麼剛需。
   
        事實上一切可以等待的消費需求都不是剛需。中國的剛需只有一種情況──孩子上學（小學和初中階段）。只有這個需求是中國人願意傾注血本，而且有明確時限無法等待的。除了這個之外，結婚，改善等等需求都可以因為對未來的預期改變而調整計劃。按照這樣的標準，市場上剛需的量並不大，不足以成為影響大局的因素。
   
        所以，消費者因素是一個樓市的放大器。在上漲階段，消費者會追風而加劇上漲，在下跌階段，消費者會因為恐懼入市而加劇下跌。同時，消費者又是最容易被引導的。所以只要打擊了升值預期，就可以大大減少需求。
   
        目前來看，升值預期來自於幾個方面：保障房不能落實，商品房供應不足，通貨膨脹，土地拍賣價格高企等。而這些因素都是政府可以通過加強管理弱化或者消除的。年初是喊口號的時候，開春了就該實實在在幹活兒了。到底民生是口號還是實務，五六月份應該也能夠看出來了。
   
        降不降，讓我們期待初夏。

不掉

Accept the fact, it is not gonna happen!

起碼北京上海這樣的城市房價掉不下來。房價下降意味著什麼？意味著更多的人可以買得起住房，等於更多的人遷入北京上海，可是城市還能承受這麼多的人口嗎？交通，用水，垃圾，排污，污染，等等市政設施無法承受居民的增加。那麼中小城市可以降嗎？有的也不行。低房價意味著更多的農民可以離開土地進人城市，不是歧視農民，而是中國準備好了嗎？

當然，強行降低房價也可以，但是後續問題怎麼解決？為了避免過多人口流入城市，其一可以降低經濟發展速度，進而降低居民收入，房價低了，以前買不起的還是買不起；其二用行政手段限制人口流入城市，比如啟用戶口制度，規定只有原居民和某級別以上的幹部才能在城市居住，相當於他們白撿了國家的財富。

大家想一想，還有沒有其他出路？

市場決定價格。房價控制：國家應該從改變生活觀念開始，重點發展中小城市。在市區建政府控制的政府房，買賣交易國家將收取絕大多數的獲利，向美國的Co-op一樣， 在郊區或中小城市開發高端的別墅式建築。讓有錢人離開城市

等你們這些網民不跟著天天炒作時，價格自然下來了。