有一個問題請教大家

有一個問題請教大家：

我看中了一間房子，最後價格談妥是三十九萬。所有的手續費在首期付款時一次付
清。銀行已同意貸款，我手上除了付手續費外，能用於首期的有二十一萬，銀行貸
款利率為年利率6.5%，十五年。現在的問題是我應該貸款多少？

一般人就把二十一萬付作首期，貸款十八萬，月付$1567.99

可是有人建議我貸款二十萬，那麼月付就是$1721.21，而把剩餘的二萬作為第一個
月的附加付貸款(不是付利息)。據說這樣，除了節約了二萬九千的利息外，也把債
期縮短了二十八個月。不足的是月付較高，高$153.22。

請問哪一種方法較好？

時間緊迫，求助，拜託！

看上去好象第二種方法既省錢又省時，但不知她是如何算出來的？是否真的如此？
[:439:]

我個人覺得如果你的工作穩定，應該考慮后一種。現在銀行貸款利率很低，可定一年或三年定期利率，然後期滿時，把三年攢的錢一下子付進去，這樣可以大大減少以後的月供。祝好運。

謝謝遊客calculator，我用它證實了第二種方法果然可以節約利息二萬九，並且提早28個月付清。

謝謝胡參謀。他們說，要追加付款於本金，應該越早越好，因為那時，利息占的比重較大。銀行貸款的利率總是比存款的利率高，因為銀行也要賺錢的嘛。

買房不要算小帳,...

節約的二萬九利息相當於房價的7.5%了，這不能算小帳了。另外還提前了兩年四個月付清。我看很值得一試。房價已經是討價還價到底線。該房原來的保險是按84萬算的，即重新造起來需84萬。而銀行驗證估價是40萬。撇開其他因素，單純從

(1)首期全部投入與
(2)保留一部份(10%)作為第一個月的本金

來比較，難道就沒有人考慮過，計算過？是否第二種更划算？當然風險也會高些，因為月供高了。

說實話,我買房買過好幾次了,從來沒有這樣算過,好的房要先拿下來為第一重要,因為你看中的,別人也會看中,所以交首期,搞定,然後再花時間搞貸款.你說的房子,價格好像是不錯.

房屋貸款的市場是銀行的主要業務之一,各銀行間的競爭也差不多平衡了,其實最後的差不了多少的.就象MOBILEPHONE的市場,有各種各樣的PLAN,最後實際相差不會很大.還有貸款是可以變的,一個自己看中的房子只是給你一次機會.

為什麼要這樣想,因為一個在將來,升值空間大的物業,給你帶了的價值要大大超過由於貸款PLAN的不同而產生的那幾萬元(DOLLAR).SO,I ALWAYS CALL THIS MONEY IS SMALL MONEY.

我再重新算了一遍。發現第一種方法較好。還是把所有錢作為首期投入較為合算。

原來比較的方法是：

第一種首期付21萬，貸18萬，月供$1,567.99
第二種首期付19萬，貸20萬，月供$1,742.21，但第一個月的月供加入2萬付本金。

但這樣比不公平，應該把第一種的月供也是$1,742.21，那麼兩種方法都能在12年8個
月供完。這樣比較，每月投入的金錢是一樣的，供完的日期也一樣。但是，因為第
二種的2萬是在第一個月的月供時付，因此多付了利息。最後一個月的月供是有差異
的。第二種要比第一種多付了$244.8的利息。

所以，結論是儘可能首期多付，月供也就相對低些。

不知美國有沒有
100 % offset account
This is a separate savings account attached to your loan. The rate of interest in your savings account is the same as the loan. Any credits to your offset account are deducted from your loan balance before the interest is calculated.
若果有,肯定是第二種合算.等於也是貸18萬,但有較低的利息.

我沒有聽說過有這種Offset Account。那如果你把任何金額放入這種Offset Account是否就相當於加付本金？那麼這些存款就再也不屬於你了吧。

還有一種方法就是趁現在貸款利率低，把一部份首期款轉去買共同基金，而那些基金的回收率必須大於貸款利率，才有利，所以風險較大。還是把錢都用在首期算了。

銀行要求我最遲在6月20日就要確定貸款數額，所以我匆匆忙忙向大家求教。感謝諸位大師的指點。

與樓上觀點相同,如拿21萬做一個首期,還不如做二個,或是三個首期,可拿租金顛利息,甚至本金,...

謝謝樓上兩位的好意。我所說的房產不是我個人的，是我們教會的，我只是建堂委員會的成員之一，藉此論壇徵求大家意見，現在我已搞清楚是自己糊塗了。

錢是大家奉獻的，而且教會是非營利組織。如果是個人，當然不會把錢全部投入到一幢屋子的首期中去的。

這道也是情有可原的,怪不得看到這房這麼便宜. 教會出讓,一般價錢會很好.