加國樓市展望放緩 溫哥華和多倫多顯著回軟

道明宏達理財優惠投資經紀 (TD Waterhouse Discount Brokerage)
亞洲業務總監鍾頴輝 (Alfred Chung, MBA, CFA)

加國樓市將出現溫和調整，估計重售活動和平均屋價將於未來兩年分別下跌15.2%和10.2%。樓市放緩的主要原因包括：就業和家庭收入增長更趨緩和、利率上升、受保按揭的借款規則被收緊，以及首次置業者數目減少。短期而言，我們預期這些推動樓市的因素大致上仍會對房屋需求有支持力，而2012年則會出現樓市調整，影響並將持續至2013年。

但是這概括描述卻隱藏了顯著的地區差異。在加拿大全國12個主要地產市場中，溫哥華和多倫多看來將於未來數年出現較平均為高的跌幅，部分原因是兩地有大量的多層共管大廈，該類物業市場發展熾熱，有機會出現調整。另一方面，卡加利、愛民頓和利載拿的樓市前景則樂觀許多。不過中期而言，全國各地房地產市場均難以蓬勃起來。

溫哥華備受關注

對於擔憂加國房地產泡沫的人士來說，溫哥華一直是個典型代表。我們估計該市有溫和的經濟升幅，以及緩慢的就業和收入增長。利率上調對溫哥華的影響將較其他地區為大，因為溫市的家庭債務水平是全國之冠。

在目前的經濟氣候下，我們預料溫哥華於2012年至2013年間，房屋銷售量將跌至谷底，跟高峰期相比下跌25.4%，而屋價也有14.8% 的跌幅，暗澹前景將沒有其他城市能出其右。而市場調整過程更可能會歷時7至8個季度。

此外，近來屋價上升，有一部分是反映了樓市的銷情傾向高價房屋，當未來的銷售情況漸趨正常時，交易活動將不成比例地集中在平均售價的房屋。屆2013年的預期谷底時，估計平均的房屋轉售價將為67.5萬元，跟全國數字及其他大部分城市比較，高出近一倍。

本年迄今增幅可觀

溫哥華的房屋重售價格令人關注，目前約近平均收入的10倍，按年升幅為18%。獨立屋價格的升幅尤其顯著，推高了平均數字。儘管樓價高企，而在過往數十年來區內的房屋負擔能力一向偏差，但是市場還是持續發展。雖然溫哥華的房屋負擔能力指標遠高於全國其他地方，但跟該市的長期平均水平相比只是略高。這情況使人聯想到該市居民採取了一些沒有在整體數據中反映出來的應對方法。舉例說，他們申報的收入也許並不包括自僱或把地庫出租而賺取的收入。不過，房屋負擔能力最近轉差，並可能進一步惡化，這促使我們預測房屋銷售量和價格下降。

國外投資者的龐大影響

國外投資者對溫哥華樓市的重要影響，相信是另一主要因素令屋價與收入出現差距。

加元強勁，有助吸引更多來自亞洲新興市場特別是中國的投資者來加。由於數據有限，未能準確評估國外投資者所購物業的比例，但根據觀察和經驗所得，溫哥華房屋銷售有約10%至15%是由投資者所帶動。這些投資者的興趣並不局限於市中心範圍，而是遍及全市的不同地段。此外，中國收緊房地產規例 (例如對購買自住以外的第二棟物業的限制)，亦對加國市場起了火上加油的作用。

基準情境的關鍵風險

我們的預測附有三個關鍵風險。首先，國外投資者的活躍程度可從現水平下跌。我們的基本分析是假設投資者需求將保持強勁，特別是來自美國和中國內地的投資者，但預計需求將從近期的高位回落。如果下滑幅度超出預期，對價格的影響可能遠較我們現在所預測為大。第二，溫哥華的家庭債務水平據估計是全國最高的，雖然5月份逾90天的按揭拖欠只佔0.5%，但是比率自2008年初以來一直保持向上走勢。若屋價下降，將有助改善拖欠還款的情況，但負擔能力問題始終是我們所看到的一大風險。第三，多層共管大廈動工量於過去數月回落，這在一定程度上減低了供應過量的風險，但是仍須密切留意多層共管大廈的空置率和吸納率。

多倫多房地產重整期

2008至2009年間，大多倫多地區的樓市彷如信心晴雨表，在2008年秋季顯著下跌，但其後強勁反彈。當時的復甦有部分是由首次置業者和投資者所帶動，前者因受惠於一個低息環境而雀躍，後者則穩定地流入市場。

由於這兩類買家一般都不會把物業出售，放盤量一直受到控制，而整體情況依然對賣家有利。

樓市趨於平衡

由2010年底到2011年初，房屋銷售和價格都錄得升幅，主要是因爲買家希望能免受預期利率上調和即將實施的按揭條例修改的影響。然而好景不長，銷售量和房屋轉售價格已於過去數月下跌。

鑑於利率不會於2012年1月前上升，我們預期樓市於今年下半年會有較佳表現；隨後房屋銷售量料將逐漸調整，於未來7至8個月出現約25%的調整。隨著首次置業者和投資者的數目回落至比較正常的水平，加上房屋負擔能力減弱，將令供求平衡回軟。

多倫多屋價下跌的幅度將不及溫哥華，我們相信由2011年末季到2013年年中，多倫多屋價將下跌11.7%。大多倫多地區的房屋轉售價格將因高價房屋的買賣活動而受到控制。根據加拿大按揭及房屋公司 (CMHC) 的資料，今年首4個月，每8間房屋中有1間以逾75萬元售出，每12個共管大廈單位中有1個以逾50萬元售出。我們預料帶動高價房屋銷售的因素依然存在，由於該等房屋買家對不明朗因素和按揭利率變動的敏感度較低，這有助支撐平均屋價。

多層共管大廈的供應和租務情況

面對利率上調，置業人士在思考「如不行動，將待何時」這個難題時，將要仔細考慮一些方桉，例如是留待儲蓄了更大筆的首期付款后才置業，還是考慮購買價格較低的住所；選擇後者的人可能會考慮多層共管大廈。有關多戶住宅物業動工量的數據顯示，目前興建中的單位數量仍然處於創紀錄高位。多戶住宅物業在過去3至4年間備受追捧。我們估計於2011年至2013年，每年將有約2萬至2萬4千個單位投入市場，若把人口變化考慮在內，這些數字是遠少於1980年代的發展期，但如果經濟再呈不穩，整個地區的樓市便處於有點危險的局面。更重要的是，種種跡象顯示大多倫多地區的租金漲幅是低於過往10年的平均水平。

目前有約45%至60%的多層共管大廈是由投資者購買以作出租用途。房屋負擔能力下降，加上租金處於較低水平，這類物業的投資活動料將減少。

只要經濟和人口跟我們的基準預測一致，即繼續有適度的增長，新建單位將會被吸納。買家只需於動工前支付一筆最低限額的訂金也有助市場的前景。

可是，在我們對大多倫多地區的基準預測中，一旦出現文中論及的假設境況，多層共管大廈於2011年至2013年的表現將是一個風險因素。