澳地產集團揭密房地產開發知識

由首富地產集團主辦的「開發商大揭密講座」，於2010年7月17號在昆士蘭台灣中心熱烈舉行。講座內容為關於如何開發房地產以及開發時的注意事項，多數屬於專業知識及商業機密，因此吸引了一百多位對房地產開發有興趣的聽眾出席。

　　講座主講人為首富地產集團總裁曾祥倫，他將房地產開發分成九個步驟，並一一的詳細的做了介紹：

　　1. 看地及調查：最基本的調查一定要了解有無淹水紀錄(Q100)、基地分區(Zoning)、 周邊環境，未來計劃等等。然後要概算一下購地成本及開發成本，才能規畫可行性分析(Feasibility Study)，進而掌握總成本及利潤。

　　2. 銀行融資：幾乎所有開發商做建案都需要跟銀行融資，所以了解銀行的遊戲規則就顯的格外 重要，包括土地融資比例、建築融資比例、貸款更新期限、自有資金，才能進而規畫現金流。銀行在貸款時通常也會要求預售(Pre-Sale)來降低風險，這部分也要跟銀行交涉清楚。

　　3. 簽約買地：這邊要注意合約特別條款、調查期、融資條款等等...同時所有稅務及法律規畫都應該在這時候做好準備，等建案開始后再做會復 雜許多。

　　4. 申請開發核准(DA)： 申請核準時首先要跟地方政府了解當地划區(Zoning)，然 后要跟城市計劃師討論能划多少快地的分割或幾層樓的房子，接著才請測量師畫出土地分割每塊的大小、形狀、路、公園、儲水池等等…。然後要請工程師將污水管線、自來水管線、電線、電話線等…所有的連接點都畫好才能送審，若是做排屋或公寓開發，就要再找建築師來畫房子的結構 及外觀來送審。

　　5. 行銷廣告及預售：通常銀行在批准建築融資前都會要求預售到達一定的比例才核發撥款， 所以預售是整個建案非常重要的一環。在銷售方面可以找代銷公司或是不動產仲介或投資人俱樂部，自己做廣告方面則可著重在於現在很發達 的網路廣告、網站、電子郵件廣告，以及傳統的廣告方式雙管齊下。

　　6. 工程動工：若預售達到銀行要求，銀行便會撥建築融資款，也就可以開始動工了。不過在動 工前必須決定好建案管理者、土木建築公司、一般建築公司，建築材料等…，所 有的承包商也應該簽約明訂完工時間、品質等…以嚴格把關品質、預 算及工期。

　　7. 工程完工：完工時會由總工程師出具完工報告或最後測量報告，而地方政府會照著這份報告 一一核對當初開發核准的條件與內容來決定是否符合要求。若不符合要求會限期改善，若符合要求則會將這份報告建檔。

　　8. 申請使用執照(Registration of Title)：拿著完工報告去地方政府申請使用執照(Registration of Title)，地方政府會將這份報告封存並審核，同時這份報告也要提交州政府的負責單位(Dept. of Environment and Resource Management)審 核。要注意的是地方政府頒發的是一般的街道門牌號碼，州政府頒發的則是地籍編號。這個步驟完成後整個建案也接近尾聲了。

　　9. 交屋(Settlement)：交 屋階段可以說是所有的開發商最興奮的時候了，當然除了建案結束可以鬆一口氣以外，客戶買房子的錢也在這時候全數湧進。在交屋前2個月左右就必須開始連絡客戶，告知他們要準備辦貸款，才來得及交屋。客戶 的銀行也會有鑒價師來做鑒價。這個階段通常會由雙方律師來做合約及房屋的最後確認。

　　曾祥倫表示，此開發房地產的9個步驟，也算是開發房地產的基本概念。其實真正開發房地產的時候會有更多突髮狀況或是細節必須注意，有興趣的朋友歡迎與他聯絡。富地產集團聯絡電話為1300889137。