統計局回應民眾對房價同比上漲僅1.5%質疑

2010年03月01日09:18  中國經濟網

　　中國經濟網北京3月1日訊 國家統計局最新發布的《2009年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，去年我國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.5%，這一數據遭到了民眾的質疑。對此，國家統計局城市司於昨天發布公告，將全國70個大中城市房地產價格統計調查方案予以公布，稱將認真研究社會公眾和專家意見，並予以改進。

　　房地產價格統計調查方案(摘要)

　　調查目的

　　房地產價格調查的目的，一是以翔實的數據資料反映房地產市場的價格變化趨勢，服務於各級黨政決策，服務於國民經濟核算，服務於企業和社會公眾的信息需求，引導和促進房地產業持續、健康發展；二是滿足國民經濟宏觀調控及預警和完善我國價格統計指標體系的需要。

　　調查任務

　　1.調查和搜集房地產市場中各種價格，及時、準確地掌握各種價格資料。

　　2.編製房屋銷售、房屋租賃、物業管理和土地交易等價格指數，科學地計算各種房地產價格，準確反映房地產價格變動幅度和市場發展趨勢。

　　3.結合房地產投資規模、投資效益和市場變化情況等主要指標，積極開展統計分析，及時客觀地反映新情況、新問題並提出合理的政策建議，為黨政宏觀決策和社會主義市場經濟運行服務。

　　4.定期向各級黨政部門和全社會公布各種房地產價格統計信息。

　　調查城市和調查範圍

　　目前，房地產價格調查在全國70個大中城市進行，調查範圍為市轄區。調查城市名單及其轄區區劃編碼見附錄。

　　調查內容和調查對象

　　1.調查內容

　　(1)房屋銷售價格。房屋銷售價格主要包括新建房銷售價格、二手房銷售價格兩部分。

　　(2)房屋租賃價格。房屋租賃價格是指各類房屋的市場租金，主要包括住宅(經濟適用房、廉租房、普通住宅和高檔住宅)租金和非住宅(辦公樓、商業營業用房和其他用房)租金等。

　　(3)物業管理價格。物業管理價格是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。物業管理價格主要包括住宅、辦公樓和商業營業用房物業管理價格等。

　　(4)土地交易價格。土地交易價格是指房地產開發商或其他建設單位在開發之前，為取得土地使用權而實際支付的價格，不包括土地的後續開發費用、稅費、各種手續費和拆遷費等。土地交易價格主要包括居住用地價格、工業用地價格、商業營業用地價格和其他用地價格等，土地交易方式主要包括拍賣、招標、掛牌銷售、市場轉讓、市場抵押等。

　　2.調查對象

　　(1)各級政府房地產行政主管部門，如房地產管理局、土地管理局、房屋土地交易中心等。

　　(2)房地產企業。

　　(3)房地產經營機構。

　　(4)物業管理企業。

　　(5)有關企事業單位、機關團體及部分居民。

　　調查方法  

　　房地產價格調查為非全面調查，採用重點調查與典型調查相結合的方法。調查方式採用報表與調查員實地采價相結合的方式。

　　為保證房地產價格指數的科學性和可靠性，在選擇調查單位時應遵循以下原則：

　　1.代表性強。為保證調查資料的可靠性和連續性，選擇的調查單位要規模大、實力強，營業額占當地總營業額比重較大，經營狀況比較穩定。選擇調查單位時，要統籌考慮項目因素。一般來說，大的房地產經營服務項目具有較強的代表性。

　　2.兼顧不同企業註冊登記類型。調查對象不僅要選擇國有企業，也要選擇集體、合資、外資等企業。

　　3.兼顧各種用途的房地產項目。新建房的調查項目要包括經濟適用房、普通住宅、高檔住宅、辦公樓、商業營業用房等，並要考慮其地段、結構等因素。在選擇土地調查項目時，要考慮其級別、用途、交易方式等因素。

　　4.兼顧不同地理位置的房地產項目。由於存在著級差地租，不同地理位置的房地產單位面積價格差異較大。所以在選擇調查單位時，要兼顧不同地理位置(地段)的房地產項目。

　　所選調查單位的房地產營業額總值一般應占本地區總額的75%以上。選中的調查單位對全部交易項目按房地產類型(編碼)填報調查表。

　　調查資料的取得和上報

　　1.房屋銷售價格數據採集辦法

　　房屋銷售價格實行月報。

　　某房屋類型、某套型房屋上月銷售面積、銷售金額是指該房屋類型、該套型房屋上月實際銷售總面積和總金額。

　　原則上，在選取房屋樣本時，按照房屋類型分區域(轄區)、分套型從上月、本月銷售的房屋當中分別選取銷售量(套數)所佔比重最(較)大、同質可比性強、代表性強且最接近15日交易的一套房屋價格作為該類型房屋上月、本月價格。距15日時間相同的前(A)、后(B)兩日均有同質可比房屋時，用15日後(B)的房屋價格作為樣本。

　　原則上，同一個房屋類型上月、本月同質可比樣本房屋交易日期間隔應大於25天小於35天。

　　報表時需填報樣本房屋詳細地址(包括門牌號碼)，以便於對採集價格的可比性、準確度進行核實和評估。

　　2.房屋租賃、物業管理和土地交易價格數據採集辦法

　　房屋租賃、物業管理和土地交易價格實行季報。

　　每月要調查一次各種價格及數量、金額等。季度數量、金額是該季度每個月(共三個月)的實際交易總數量、總金額分別相加求得，季度價格則由該季三次調查樣本價格算術平均求得。

　　3.數據採集過程中需要注意的問題

　　房地產交易往往是一次性交易。因此在進行房地產價格調查時，要綜合考慮房地產類型、區域、地段、結構等統計口徑的一致性，保證上期、報告期價格同質可比。

　　4.資料上報時間和上報方式

　　省(區)調查總隊在搜集匯總各調查城市調查資料后，房屋銷售價格月報要將匯總結果和原始資料一同於月後3日前(房屋租賃、物業管理和土地交易價格季報於季后月3日前)以FTP傳輸方式或其他指定方式，按要求上報國家統計局城市司。省內上報時間和上報方式由各省自定。

　　主要指標解釋

　　1.房地產

　　從廣義上講，房地產是房產與地產的總稱，指國家、集體及個人所擁有的房屋和土地。但就我國目前房地產業的業務範圍而言，它包括歸國家所有的城鎮生產性或非生產性用地(城市地產)，及附著在其上的城鎮生產、生活用建築和輔助設施(城市房產)和對這些建築、輔助設施的管理等。農村生產用地、用房及宅基地等不屬城市房地產業的業務範圍。國家有償徵用農村土地用於城鎮建設時，只有所有權轉讓過程結束后，才納入城市房地產業的經營範圍。小產權房屋不屬於本方案統計範圍。

　　2.新建房

　　新建房是指經政府有關部門批准建造的，建成後用於市場出售、出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建築物，自建自用的住宅或其他建築物不屬於新建房範圍。本方案中的新建房特指進入房屋市場進行交易，第一次進行產權登記的房屋。

　　3.二手房

　　是指進入房屋市場進行交易，第二次及以上進行產權登記的房屋，包括二手商品房、允許上市交易的已售公房、經濟適用房。

　　4.住宅

　　是指專供居住用的房屋。主要包括經濟適用房、普通住宅、高檔住宅等，職工家屬宿舍、集體宿舍(包括單身宿舍)和學生宿舍等也包括在內。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室、車庫等，也不包括託兒所、病房、療養院、旅館等具有專門用途的房屋。

　　5.經濟適用房

　　指根據地方經濟適用房計劃安排建設的具有政策性和社會保障性質的住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指房屋建築造價和銷售價格低於一般商品住宅；適用性是指適合城市低收入家庭購買使用。經濟適用房用地一般採用行政劃撥或招標投標方式，免收土地出讓金，對各種經批准的收費減半徵收；在銷售價格上實行政府指導價，按保本微利原則確定價格；在建設方式上，經濟適用房有政府組織建設、政府委託建設等多種方式。

　　6.普通住宅

　　普通住宅是指按所在地一般民用住宅建築標準建造的居住房屋(不包括經濟適用房)。普通住宅的容積率一般在1.0以上，房屋類型主要有多層和高層兩種。多層住宅是指2-6層(含6層)的樓房；高層住宅是指6層以上的樓房，高層住宅多安裝電梯。由於各地對多層和高層的定義不一致，劃分標準各地可根據實際情況酌情確定。

　　7.高檔住宅

　　高檔住宅是指建築造價和銷售價格明顯超出普通住宅建築標準建造的高標準住宅，通常包括別墅和高檔公寓。

　　別墅一般是指在郊區或風景區建造的園林式住宅，一般擁有獨自的私家車庫、花園、草坪、院落等。

　　高檔公寓一般是指其單位建築面積銷售價格高於當地普通住宅銷售價格一倍以上的高檔次住宅，通常為複式住宅、頂層有花園或多層住宅配有電梯並擁有較好的綠化、商業服務、物業管理等配套設施。

　　8.90平方米及以下住房

　　是指新建住宅中，套型建築面積不超過90平方米(含90平方米)的住房。套型建築面積由套內使用面積和分攤的共有建築面積組成，報表時以銷售合同中實際測繪的建築面積為準，若銷售合同為套內使用面積則需折算成建築面積。

　　9.90平方米以上住房

　　指套型建築面積超過90平方米的住房。

　　10.非住宅

　　指除住宅以外的其他房屋。主要包括辦公樓、商業營業用房等。

　　11.辦公樓

　　指機關、團體、企業、事業、學校、醫院等單位的各類辦公用房。包括檔次較高的、設備較齊全的寫字樓和條件一般的普通辦公用房。

　　12.商業營業用房

　　指用於商業經營服務活動的房屋。如商場、酒店、飯店、度假村等。

　　13.其他用房

　　是指非住宅中不屬於辦公樓、商業營業用房用途的房屋建築物，如工業生產及存儲用房、中小學教學用房、託兒所、幼兒園、圖書館、體育館等。

　　14.居住用地

　　居住用地即居民住宅用地，是指用於建造居民居住用房所用的土地，主要包括經濟適用房用地、普通住宅用地和高檔住宅用地。

　　15.工業用地

　　工業用地是指工業生產或與工業生產相配套的各種活動所佔用的場所，包括車間用地、倉庫用地、輔助用房用地及附屬設施用房用地等。

　　16.商業營業用地

　　指用於開展商業、旅遊、娛樂活動所佔用的場所。如用於建造商店、糧店、飲食店、公園、遊樂場、影劇院、俱樂部等用地。

　　17.其他用地

　　指用於建造辦公用房、教育用房、醫療用房、科學實驗研究用房等所佔用的土地。如辦公室、教室、醫院、科研所等佔用的土地。

　　18.房產價格

　　房產價格按取得所有權(使用權)的方式分為房屋銷售價格和房屋租賃價格兩種形式。

　　19.房屋銷售價格

　　指房產所有權轉移時買賣雙方實際成交的價格(合同價格)。房產買賣時，買房人購買的是房產的所有權，賣房人將房產所有權出讓，同時要獲得房產所有權出讓的價值補償。它主要包括新建房銷售和二手房銷售兩部分。

　　20.新建房銷售價格

　　指進入房屋市場進行交易的房屋，第一次進行產權登記時的實際交易價格(合同價格)。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用等組成，它受地段、層次、朝向、質量、材料差價等因素的影響。

　　21.二手房銷售價格

　　是指進入房屋市場進行交易的房屋，再次進行產權登記時的實際交易價格。該指標取自《存量房屋買賣合同》。若合同中含有相關稅費，則應將其扣除。

　　22.房屋租賃價格

　　指房屋的所有人出租房屋的實際價格。在此種交易形式中，房屋所有權不變，承租者支付房租，獲得一定時期內的房屋使用權；出租者放棄或出讓一定時期內的房屋使用權。房屋租賃價格包括住宅租賃、辦公樓租賃和商業營業用房租賃等。

　　23.土地交易價格

　　指房地產開發商或其他建設單位在進行項目開發之前，為取得土地使用權而實際支付的價格，不包括土地的後續開發費用、稅費、各種手續費和拆遷費等。土地交易方式主要包括拍賣、招標、掛牌、市場轉讓和市場抵押等。

　　24.權數

　　權數表示某商品銷售的面積佔全體商品銷售總面積的比重，通常以千分之多少表示。如：在房屋銷售總計中，新建房和二手房銷售面積分別占房屋銷售總面積的700‰和300‰，那麼新建房和二手房的權數就分別為700和300。

全文在這裡，有研究統計的可以看看。

http://www.stats.gov.cn/tjdt/zyg ... 228624086710644.doc

其實有比公布深奧的統計演算法更好的方法，就是公布所有城市的採樣數據。 北京市三月採樣是多少，上海市十二月採樣是多少。各城市加權是多少。大家一看就知道有沒有假了。

其實有比公布深奧的統計演算法更好的方法，就是公布所有城市的採樣數據。 北京市三月採樣是多少，上海市十二月 ...
不惑之禍 發表於 2010-3-1 11:25

國家統計局不請你做顧問實在是浪費人才啊。。。

謝謝LS，可惜國家統計局更需要你這種人才。

條例一大堆，沒有一丁點量化計算方法，比保險公司細目還不如，真是苛求中國廣大民眾的教育水準了 ？!  恐怕世界上也沒哪個國家的民眾能看出這一大堆條例對房價1.5%漲幅質疑的回應有任何說服力 ？！

回復 6# guaiyoulia

有趣，看來你能讀懂保險公司的計算公式了？ OK，您三年（36個月）分期付款買了價值5萬元的東西，但為保險，您為您的三年投資投了Property Insuance and Life Insurance.
您覺得您能找到能讓您自己明白的「量化計算方法」嗎？

條例一大堆，沒有一丁點量化計算方法，比保險公司細目還不如，真是苛求中國廣大民眾的教育水準了 ？!  恐怕 ...
guaiyoulia 發表於 2010-3-1 12:25

我不是專家, 但學過統計. 這些專家的意見. 其實就是統計結果不必是真的, 但必需附合京, 津, 滬.  寧,深圳等房價猛漲地區人民的主觀感覺. 至於一些小城市的房價就不必統計在內. 因為這些專家也住在上述大城市內. 其實這些大城市都有自己的房價統計. 何必考慮全國的房價統計?

例如北京市:

2002-2009年北京市房價收入比變化

來源：光大證券    添加日期：2009-01-08   

2002-2009年北京市房價收入比變化





，房價收入比遠高於合理水平。當住房用來滿足自住需求時，決定房價的是居民的實際購買能力，通常用"房價收入比"來表示。聯合國人居中心在對50多個國家的首都城市進行調查后認為，一套住房的合理價格應在居民年收入的2～3倍，如超過6倍時，大多數人就會無力購買，市場就會出現問題。但正如表2所示，2008年我國房價收入比已高達8∶1，北京、上海、廣東、海南和天津等省份房價收入比均突破10∶1，北京核心區更是達到22∶1的高位，明顯高於東京、倫敦和溫哥華等國際性大城市。

因此全國的房價統計和北京、上海、廣東、海南和天津等省市的房價是兩碼事.這些城市自有它們本地的統計. .

其實有比公布深奧的統計演算法更好的方法，就是公布所有城市的採樣數據。 北京市三月採樣是多少，上海市十二月 ...
不惑之禍 發表於 2010-3-1 11:25

你這個提議就對了，但你在不知道人家怎麼統計的情況下就大罵人家作假就不對了。要知道美國第四季度GDP增長5.9%，你個人感覺是不是跟美國政府的統計數據一樣，覺得經濟形勢一片大好？

溫家寶牛逼哄哄的，只有吃了基因的人才會信。他說保八，絕對超八，他說房價合理，絕對只漲1.5，他就是永遠正確。

今天不是開座談會了么，結果不知怎麼樣