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低利率還能維持多久

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空手 發表於 2009-4-17 18:31 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
送交者: 華國榮 [布衣] 於 April 15, 2009 07:35:21  


對於擁有房產和貸款的人來說「低利率」是再高興不過的事情了。 在過去幾個月內,央行的利率從7.25 一直降到了3%,這種天上掉餡餅的事對房地產投資人來說真是天大的利好。與此同時,大家也擔心今天這樣快的跌下來明天是否又會很快的漲上去呢?我們有什麼樣的策略能夠立於不敗之地呢?
大家知道利率的高低是由經濟的好壞決定的,當經濟好時,大家錢也多,消費也大,也願意花錢,這個時候物價上漲,那麼央行為了抑制大家的消費就會提高利息;當經濟不好時,大家都捂緊荷包,不敢花錢,這是消費萎縮,不敢花錢,央行這時就會降低利率,刺激消費,刺激經濟。澳洲的經濟和美國的經濟攸息相關,美國的經濟狀態直接影響澳洲的利率水平。
奧巴馬說:美國的經濟恢復不是以月來計算的,而是以年來計算的。也就是說在中長期內,大約兩到四年內,美國的經濟才有望恢復。實際上美國的經濟最糟糕的情況還沒有出現,大家知道,西方社會已經步入了老齡社會,二戰時期的嬰兒潮使得西方的人口結構畸形。三分之一的在職員工將在今後五到十年內退休,三分之一的人將從納稅人變成需要政府救濟的老人。現在的人壽命大約在80歲左右,這些人大都患有退化性疾病,比如說心臟病、高血壓、糖尿病等等,他們的醫療費用也是讓國家的財政不堪重負。如果把一個國家比作一個家庭的話,我們可以看到西方國家都面臨著入不敷出、捉襟見肘的窘境。而且這樣的現象將會愈演愈烈。
在這樣一個大的經濟環境下,想要創造經濟奇迹可以說是一個不可完成的任務(mission impossible)。既然美國的經濟不是在短期內能夠恢復,長期也不看好,那麼我們可以預見澳洲的利率會在相當長的時間維持在低水平。
在澳洲有兩類貸款,一類是浮動利率的貸款,還有一種是固定利率的貸款。作為一個房地產的投資人,如何操作就顯得至關重要了。實際上浮動利率是隨著央行的利率而動,固定利率則因時間的長短和銀行對今後利率的走勢的不同看法而相差甚遠。各個銀行都花重金聘請利率策略師來幫助他們設定固定利率。一般來說當浮動利率往下降時,最好採用浮動利率;當浮動利率往上升時,最好採用固定利率。
就目前而言,澳洲的利率還有下跌的空間,很多經濟學家都預測央行的利率在今年之內會跌倒2%,顯然目前不是一個用固定利率的好時機。當央行的利率降到2%的時候,銀行的五年期利率可能會在5%左右,甚至更低。屆時,投資者可選用五年固定利率的貸款,在以後的五年中享受固定不變的低利率和不斷上漲的房租及資本增值,而不用有任何的擔憂。
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