美國政府接管「兩房」

面對房市低迷可能會拖垮整個經濟的威脅，對此越來越警醒的美國政府目前正著手接管確保住房抵押貸款有足夠融資的業務。

美國財政部周日宣布，計劃向美國兩大住房抵押貸款公司房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)提供多達2,000億美元的資金，並提高其信貸額度；同時「兩房」的監管機構聯邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency，簡稱FHFA)將接管兩家公司的管理。財政部長鮑爾森(Henry Paulson)說，這將增加購房者的可用信貸。

財政部還計劃買進「兩房」發行的抵押貸款支持證券，以便降低購房者的信貸成本，但並未透露具體數額。儘管美國聯邦儲備委員會(Fed)曾數次大幅下調利率，但在去年的大部分時間裡，普通30年期固定利率住房抵押貸款的成本仍遠高於6%。

美國財政部長鮑爾森和聯邦住房金融局局長洛克哈特周日在新聞發布會上這項舉措有望小幅降低消費者的利率，幫助預防不斷惡化的房市崩潰──目前已到了上世紀30年代以來最嚴重的狀況。至少短期來看，這還會鞏固政府在抵押貸款行業的地位，使納稅人暴露於風險之下，面臨可能高達數十億美元的違約相關損失。長期來看，鮑爾森的目的在於大幅縮減「兩房」持有的抵押貸款和相關證券；不過他指出，至於「兩房」最終將變成什麼樣，要由國會和下屆政府決定。

鮑爾森說，政府除了支撐房利美和房地美之外，已經別無選擇。「兩房」由國會創建以支持住房市場，但由私人股東持股。兩家公司發行了逾5萬億美元的債券和抵押貸款支持證券，由世界各地的央行和其他投資者持有。鮑爾森說，兩家公司中任何一家崩潰都會導致美國乃至全球金融市場的巨大動蕩。

FHFA局長詹姆斯•洛克哈特(James Lockhart)說，監管機構接管「兩房」的管理是因為兩家公司可用於緩衝的資金規模小，又無法從私人投資者籌集到更多的資金，它們應對嚴重損失的能力已經令人懷疑了。在FHFA努力恢復兩家公司的財務狀況的同時，接管將無限期持續下去。

洛克哈特為房利美和房地美分別任命了新的首席執行長，不過他說希望其他員工保持原位。在房利美，曾擔任投資公司TIAA-CREF董事長八年的赫伯特•阿里森(Herb Allison)將接替丹尼爾•馬德(Daniel Mudd)。而房利美的首席執行長理查德•塞隆(Richard Syron)將讓位給曾任US Bancorp副董事長兼首席財務長的大衛•莫菲特(David Moffett)。

洛克哈特說，長期以來因對國會的影響力而聞名的「兩房」遊說活動將被立即叫停。

FHFA將取消普通股和優先股派息，每年為兩家公司節省總計20億美元。

為了確保「兩房」不會出現資金短缺，財政部同意立即從每家公司各收購10億美元的優先股。這些優先股年股息率為10%，同時還保證財政部有權以「微不足道的價格」收購「兩房」79.9%的普通股。除此之外，財政部還準備必要時收購每家公司至多1,000億美元的優先股，不過財政部表示預計兩家公司不會需要這麼多的資金。

財政部還宣布，準備在需要的時候向房利美、房地美和12家地區聯邦住房貸款銀行提供短期貸款。這12家地區聯邦住房貸款銀行是由國會創建的合作組織，幫助銀行為住房提供抵押貸款。這筆貸款將由抵押貸款證券或其他獲批的抵押品支持，利率較倫敦銀行同業拆息(Libor)高0.50個百分點。在正常情況下，「兩房」的貸款利率通常低於倫敦銀行同業拆息，不過這筆貸款只是為了以防萬一。

鮑爾森表示，他希望在更長的時間裡，重塑美國的住房金融系統，拋棄「兩房」這類政府支持企業的「不完善的業務模型」。這一模型使得公司追求股東利益最大化的願望和支持房市的公共使命之間產生了衝突。後者使得投資者相信政府會在危機時候出手相助。

根據此項計劃，2009年底前每家公司的抵押貸款組合將被限制在8,500億美元以內。之後，財政部打算每年減少每家公司的抵押貸款資產約10%，直到各自降到約2,500億美元。不過這要取決於國會和下屆政府的決定。

賓夕法尼亞大學沃頓商學院房地產和金融教授蘇珊•沃切特(Susan Wachter)說，政府不得不更深地介入到抵押貸款市場，因為目前私人市場不願以美國消費者能承受的價格為住房抵押貸款提供資金。她說，沒有政府對抵押貸款市場的支持，房價會進一步下滑，令整個國家暴露於更大的經濟壓力之下。

眾議院金融服務委員會主席、馬薩諸塞州民主黨員巴尼•弗蘭克(Barney Frank)接受採訪時表示，政府接管的短期作用將是增強兩家公司所應行使的公眾使命，提振住房市場。弗蘭克指出，房利美和房地美最終的規模、範圍及使命至少在下屆國會和政府在任的未來6到12個月內不會被確定。他說，決策者們明年將密切關注兩家公司的未來以及它們相互衝突的公共和私人使命，這將成為全面改革金融監管體系的一部分。

房利美和房地美之所以陷入困境很大程度上是因為在2006和2007年住房市場動蕩之初，兩家公司為了從華爾街對手那裡獲得更大的抵押市場份額而發放了更具風險性的貸款種類。隨著這些貸款開始變為壞帳，房利美和房地美去年下半年計入了大規模損失。接下來，在去年年底投資者對它們的前景還相當樂觀的時候，兩家公司卻未能籌集到足夠資本度過難關。過去四個季度，它們總共計入了約140億美元的損失，進一步削弱了其原本已十分脆弱的資本水平。許多分析師都預計隨著止贖事件的增多，它們至少在今後幾年裡還將出現數額不小的損失。

這一接管表明聯邦政府將直接站到房利美和房地美已經發放或擔保的大量美國住房貸款的背後，總規模大概為5.3萬億美元，幾乎佔到所有未償還貸款的一半。根據行業出版物《Inside Mortgage Finance》，最近數月他們為超過70%的新屋抵押貸款提供了支持，而聯邦住房管理局(Federal Housing Administration)為大部分所剩貸款進行了擔保。

大部分美國住房貸款都被打包成證券，向投資者出售。從2007年中期開始，由於投資者對普通的抵押證券失去了信心，只是信任那些由與政府有關聯的實體提供支持的證券，房利美、房地美和FHFA成為了市場霸主。華盛頓智庫美國企業研究所(American Enterprise Institute)研究員艾里克斯•普洛克(Alex Pollock)說，當恐慌襲來，人人都想得到政府擔保。

房利美和房地美的信貸問題很大程度上只是住房市場整體弱點的一個寫照。住房貸款銀行家協會(Mortgage Bankers Association)的最新調查顯示，第二季度大約有9.2%面向一至四口之家發放的抵押貸款出現了至少一個月的拖欠是進入止贖程序。這是該行業組織進行此項調查的39年以來所出現的最高百分比。

曾就職於房利美的房市經濟學家托馬斯•羅勒(Thomas Lawler)談到，無庸置疑，每一個從事抵押業務的人將看到的損失要遠遠超過他們一年前所預測的水平，因為如今房市的糟糕狀況和房價下跌幅度都是前所未有的。

然而這兩家公司放寬放貸標準以及接受高風險貸款的做法卻使事情進一步惡化。房利美和房地美的信貸損失主要是由2006和2007年發放的貸款招致而來，當時貸款標準十分寬鬆。而向那些達不到傳統貸款標準的借款人發放的抵押貸款，以及與加利福尼亞和佛羅里達等房價下跌幅度最大地區的貸款的緊密風險關聯，也是如今「兩房」身陷困境的主要因素。據估測，2006和2007年期間發放的貸款分別佔到房地美和房利美第二季度信貸損失的65%和近60%。

《Inside Mortgage Finance》的發行商蓋•塞卡拉(Guy Cecala)指出，有限的收入證明加上不斷下滑的房價，那些他們曾認為頗具商機的業務結果並不如意。

兩家公司承諾遠離「毒性」貸款。早在2005年，房利美的管理人員就公開表達了對抵押市場風險增加的擔憂。當年5月，房利美執行副總裁托馬斯•蘭德(Thomas Lund)指出假如向難以償還住房的借款人發放了「前低后高」（前期還款較少而後期還款數量大幅增加）的按揭貸款，放貸者應該保持警惕。

可是「兩房」通過傳統的擔保業務及購買抵押貸款支持的證券擴大了它們的高風險貸款敞口。在房利美和房地美第二季度的信貸損失中，Alt-A貸款（一種介於優質和高風險之間的貸款）大約佔到了50%，而這種貸款在兩家公司的業務中只佔10%左右。Alt-A抵押貸款包括那些向未提供全部收入或財產證明的借款人發放的貸款。

向加州、佛州、亞利桑那州和內華達州的借款人提供的抵押貸款分別占房利美和房地美第二季度信貸損失的47%和65%。房利美近日表示，公司在加州和佛州開設了專門的辦公系統，以更好應對當地不斷上升的拖欠狀況以及處理越來越多的止贖資產。據房地美估計，17%的Alt-A借款人已經出現了資不抵債的情況。

當借款人申請獲得的貸款數量超過房屋價值的80%時，「兩房」均要求對這種按揭進行保險。不過有些地區的房價實在是跌得過於厲害，以致於對那些公司負責比例等於或少於80%房屋價值的貸款，它們仍然成立了賠本買賣。

「兩房」還同抵押貸款行業中一些麻煩纏身的從業者有著千絲萬縷的聯繫。

房利美和房地美稱，它們正大力審查違約貸款，希望從中發現這些抵押貸款是否在發放之初就未能滿足放貸人所做的陳述和擔保要求。房利美的蘭德在近日與投資者舉行的一次電話會議上指出，為了查明是否有失實陳述，公司正對每一筆貸款進行審查。

James R. Hagerty / Ruth Simon