房企驚爆4000億資金缺口 中國房價可能大跌

中國經營報    2008-06-21 22:40:14

專門針對房地產行業的宏觀調控推行3年之後，「金融安全」的命題伴隨著深圳等地房價的大幅波動，擺在了中國決策層的面前。

　　日前，國務院召開會議，在強調金融安全的大命題下，要求穩定房地產市場。

　　而經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任鍾偉則向記者宣稱，根據他的研究，中國房企上半年的資金缺口多達4000億元。

　　新近履新的住房和城鄉建設部部長姜偉新曾明確指出：「既要防止房價過快上漲，又要防止過快下跌。」現在的懸念是，穩定房地產市場的工作是否真的到了「防下跌」的階段？

　　4000億資金缺口「設伏」

　　信貸緊縮之下的房地產企業缺錢已經不是秘密，但坐擁資本平台的上市公司，資金鏈卻也變得脆弱起來。

　　鍾偉正在進行一項關於房地產金融的課題研究。利用上市公司年報與宏觀經濟數據綜合分析，鍾偉得出的結論是，中國房地產上市公司今年的資金缺口在4000億元人民幣的規模量級。上市公司資金的缺口，足以反映目前房地產行業所承受的巨大壓力。

　　鍾偉說，研究初期，這一數據曾為1400億元，但隨著上市公司樣本量的增大，最終這一數字變成了驚人的4000億元。

　　「全年的房地產開發貸款總額，按照去年的水平估算，應該在6000億元人民幣的規模。」鍾偉說，同樣按照去年的規模估算，個人按揭貸款的總額，在5000億元人民幣規模上下，此外，從QFII批准額度通過股市投資於房地產的外資，1~4月的數據顯示為150億元左右，再加上可能通過增發等手段籌集的資金，總計在1.6萬億元上下的水平。

　　相比之下，房地產開發所需的資金投入，卻要大於這一數字。綜合2005~2007年的情況，以及今年1~4月的上市公司開復工面積、土地儲備總量等數據。鍾偉測算，該行業上市公司須投入開發的資金總額，應該在2億元左右的水平。兩相比較，4000億元人民幣的資金缺口浮現。

　　「這個數據相當於一年房地產所需投資總額的1/5。」中國住宅研究會副會長顧雲昌告訴記者，這樣的情況下，按照慣常邏輯，降價以加快銷售回款，是最為合適的解決手段。

　　「穩定房價」的不同含義

　　面對這樣的局面，2005年形成的調控觀點正在發生微妙的變化。

　　接近住房和城鄉建設部的人士告訴記者，在住房和城鄉建設部內部，已經有不少領導認為，目前所處的宏觀、中觀環境以及房地產市場的現狀，已經與2005年時有很大的不同，其中向下產生波動已經成為了「現實的可能」，因此，應該做好防止房價過快下跌的準備。

　　此前，在一次會議講話中，彼時剛剛履新的住房和城鄉建設部部長姜偉新就強調，既要防止房價過快上漲，同時也要防止房價出現大規模下跌。

　　國家統計局公布的國房景氣指數顯示，2008年5月國房景氣指數為103.34，較上月下跌0.73，是連續6個月下跌。這項由國家統計局發布的指標，向來被中央決策層看做是房地產行業安全與否的重要指標之一。

　　壓力不可避免。記者了解到，每半年中房協都要對房地產市場進行綜合統計分析，形成報告上報住房和城鄉建設部作為決策參考後，再向社會公布，一般時間定在8月，但今年，如無意外，這份報告將推遲發布。

　　「8月公布的時候正好是奧運會，從上到下都要求穩定，所以主要還是擔心給市場帶來一些不穩定的情緒。」在解釋推遲公布原因的時候，這位人士說。據了解，這份正在制定、修改的報告中的統計顯示，廣州、深圳、東莞等華南等主要城市的房價指標，分別有了8%~13%左右的降幅，他告訴記者，住房和城鄉建設部的主要領導，「非常關心這一指標」。

　　即便在相對穩定的北京，也已經有開發商以項目股權的方式尋求現金，有的質押，有的則出讓股權。一位在北京東四環開發中型住宅項目的項目經理告訴記者，寧可如此也不願降價。

　　「你要降價，首先是已經給你放貸的，尤其是放了個人按揭貸款的銀行不願意，另一方面更關鍵，後面的回款速度會出問題，因為你比前期賣得低了，市場會覺得你會繼續降，大家等著，回款速度會更慢，所以我們寧可拿股權融資挺過去，也不願意主動降價。」他的項目，剛剛以股權質押的方式，獲得了現金。

　　不過，還能堅持多久，這是一個疑問。