房貸客戶資不抵債, 美國房貸風險警示中國

2006年年末以來，美國經濟凸顯出的最大問題，就是房地產市場的走向問題；而房地產市場最棘手的問題，則是房貸問題。從2006年初開始，寒流席捲美國房地產市場，地產商心驚膽戰，「炒房客」欲哭無淚。如果貸款利率不斷攀升和房價繼續走低，無疑將有更多的次級貸款公司被拖下水，一些「優惠級」貸款者也可能無力償還貸款。在2006年獲得次級抵押貸款的美國人中，有30%可能無法及時還貸，因此而付不起房貸面臨在年底失去房產風險的美國人將達到220萬人。

「零首付」房貸埋隱患

自2000年年底起，美國房地產市場呈現一片繁榮景象。在當時美聯儲實施的低利率環境下，以房屋擔保抵押貸款似乎是一項合算又安全的投資。借款者即使無力還款，也可以通過將自己的房產二次抵押來償還過高的月供金額，這無疑使得美國人買房的熱情空前高漲。

為了在這場房購熱潮中撈足油水，多數放貸機構開始向一些信用等級較低的借貸人推出次級抵押貸款，以便眾多低收入者可以貸款買房。他們大多採用了不查收入、不查資產的方式，即貸款人可以在沒有資金的情況下購房，僅需聲明其收入情況，而無需提供任何有關償還能力的證明。一些放貸公司甚至編造虛假信息使不符合資格的借貸人的借貸申請獲得通過。如此寬鬆的貸款資格審核為今後埋下了危機的種子。

房貸客戶資不抵債

次級抵押貸款是美國抵押貸款市場中風險最大的，主要面向那些信用紀錄較差的客戶。美國抵押貸款銀行協會數據顯示，次級抵押貸款佔整體抵押貸款份額從2000年時的2.4%上升至2006年的13.6%。由於在房地產市場火爆時，這種貸款的利率不是很高，而且巨大的利潤令金融機構大量提高投放金額，因此風險看起來不是很大。然而，由於2004年6月到2006年6月間美聯儲17次調高利率，對利率敏感的房屋市場開始有反應，房屋價格、開工率和銷售均下滑並屢創新低，很多貸款者無力支付這些貸款，導致該市場的違約率不斷上升。原先在房地產價格不斷攀升的時候，貸款者可以通過賣房還貸。如今房價不斷下跌，而利息反倒有增無減，越來越多的次級抵押貸款者已經不堪重負。如在2005年辦理的次級貸款利率現在已普遍升至12%左右，一些人的利率甚至高達20%，借貸人每月的還貸數額也因此上升了30~50%。

房地產市場是最情緒化的市場，因為對大部份美國人來說，房產就是他們最有價值的財產，是他們退休后養老的一筆投資。隨著去年初美國房市的急轉直下，房價迅速走低，危機也隨即爆發。房價下跌導致貸款人手中的房屋資產急劇縮水，他們根本無法支付高房貸，只能拒交貸款。在所有的次級抵押貸款者中，約有五分之一拖欠還款。這一局面不但令借貸人苦不堪言，當初肆意放貸的借貸公司也嘗到了自己種下的苦果，公司隨即成為直接的受害者，因為即使取回抵押的房產，但由於房價走低，房產也是資不抵債。萊曼兄弟公司日前發布的一份報告顯示，由於美國房屋抵押貸款利率的不斷攀升，在2006年獲得次級抵押貸款的美國人中，有30%可能無法及時還貸。

停貸加劇房市危機

當地時間3月12日，美國第二大次級抵押貸款企業—新世紀金融公司宣布，由於銀行和其他投資者已經或準備中斷融資，加上巨額債務即將到期，公司離破產又近了一步。該公司表示，越來越多的貸款人正在拖欠付款。公司股票在過去三周內下跌了一半，已跌至每股僅3.21美元。

根據美國證券交易委員會日前公布的一份文件，新世紀金融公司必須在短時間內償還84億美元的債務，但該公司表示並無足夠現金流支付這些債務。此外，該公司已經停止接受新的房貸申請。

受難的不僅僅是新世紀金融公司，還有美國最大的按揭貸款公司全國金融公司和英國滙豐銀行等向次級信用貸款公司提供貸款的知名金融機構，同樣面臨沉重壓力。另有20多家較大公司已宣布不再進行新的貸款，許多大公司的股票紛紛大幅下跌。

2007年以來，美國次級抵押貸款市場違約案數量升至四年新高，市場擔心會演變成上世紀80年代美國儲蓄信貸協會瀕臨大量倒閉的超級金融風暴。為了安撫市場，美國財政部官員日前表示，美國政府正在密切關注次級按揭貸款行業出現的問題，並相信目前的局勢是「可以控制的」。

房貸風險警示中國

從美國的情況來看，房地產信貸市場是一個高風險市場，住房按揭產品也是一種高風險產品。房地產信貸風險不僅會對房地產市場造成不利影響，而且也會對證券市場產生負面影響。美國房地產信貸市場中所發生的情況同樣也可能在中國發生。對此，我國銀行業及管理層要對房地產信貸風險予以高度關注。截至2006年6月末，我國銀行業所涉及的假按揭貸款金額達數十億元。特別是在前幾年房地產市場繁榮時，這些問題都被掩蓋起來了。根據銀監會最近的檢查結果顯示，在各項制度逐步嚴格的情況下，有的省市房貸不良率仍連續三年呈上升趨勢。至2006年9月末，僅上海中資銀行個人房貸不良率就為0.86%，而2004年只有0.1%左右，兩年間房貸不良率上升了7倍多。

我國有巨額的外匯儲備，如何來管理及運作中國增長過快的外匯儲備，已成為社會關注的焦點問題。以往我們將部份外匯儲備投資於美國的CDO（擔保債務憑證）和MBS（個人住房抵押貸款證券）產品，並將這些產品視為高收益、低風險的投資產品，卻嚴重低估了其風險。一是因為這些住房按揭證券化產品的市場風險沒有被充分披露及信息不透明；二是因為中國機構投資者僅以房地產市場價格上漲時來評估這些證券化產品風險，而沒有考慮當房地產市場逆轉時可能面對的投資風險。這使得中國投資者無法真正意識到這些產品的投資風險高低；三是因為中國投資者更相信美國的評級機構。因此，當中國投資者運用外匯儲備投資這些產品時，境外市場中所存在的信息不對稱及風險是無處不在的。當市場嚴重低估該類產品風險，尤其在證券市場中投資這些證券化產品時，這類產品的風險既可能會傳導到美國以外的證券市場上，也會傳導到國內證券市場上。

對於中國房地產市場來說，住房按揭風險其實比我們想像的要大得多，只不過在目前國內房地產市場依然繁榮時大家視而不見罷了。從美國的經驗來看，不要把個人住房按揭貸款只看作是優質資產，而應當視為一種風險較高的貸款，只不過這種貸款的風險具有周期性、滯后性等特徵而已。一旦我國房地產市場的繁榮出現逆轉，這種通過按揭欺騙銀行貸款的行為都會暴露出來。因此，銀行監管機構、銀行對此都要有警惕。否則，未來中國將難以迴避美國房地產市場出現系統性風險可能會傳導的市場風險。香港《經濟導報》

警惕啊