休要奢談土地制度突破

制度雖然也需要突破，比如1979年以來的改革，但更要保證其連續性。許多人在討論物權法草案對住宅用地70年的規定無突破，其願望自然是想當然的認為應該私有化。我在1995年的《不動產縱橫》雜誌里的一篇文章中已對70年後續租的問題提出置疑，但筆者基本贊成70年的規定，基本理由簡述如下：

1、要破除富人和官人們大肆取得不動產，進而妄想子子孫孫永世傳承的夢想。這點非常必要，因為這是社會進步的自然要求。住房制度改革前就有許多權力人士為子子孫孫分配到了住房，妄想代代相傳。其實，西方國家的進步也在很大程度上源於拋棄或相當程度廢止了該落後觀念。中國文化在此方面的觀念在改革開放后死灰復燃。

2、西方國家通過徵收很高的遺產稅及財產稅（主要是針對房地產財產），以遏制不勞而獲的觀念，促進人人獨立自主、奮發上進。

3、即使私有化，也難有富過三代者。因而不必在財富傳承方面廢除70年的規定。

4、70年的規定基本可以保證父子兩代的住房權益。比如某人30歲購置房產、生兒育女，70年後百歲之時，兒子70，孫子30－40，也應該是自我奮鬥之時。

5、我們目前更加應該關注的是建築40年後需要拆除時，如何妥善處理小區內各個業主剩餘年限的土地權益問題（別墅一般無此問題），特別是原來買房子時不同樓層、朝向、空間的「土地權益」（空間權）如何公平合理地分配？因為到時不可能拆除后重新建設和原來一模一樣的房子。

6、我國不必設立物業（財產）稅。物業稅的提出及討論主要是針對房價過高提出的應對策略。其實，物業稅的徵收表面看來由於其資本化到房價中而自然會降低房價，然而普通購房人在房屋消費方面的總和支出（房價和未來各年度物業稅現值之和）或者說負擔並沒有多少變化，還更可能使普通消費者因對未來物業稅支付考慮不當而陷入過高支付房價的「圈套」，我們顯然不能指望消費者個個都是理財高手。

我們許多專家總以借鑒國外為由頭，豈不知我們的城市土地所有制度和國外大有不同，購房人不過是土地使用者而非土地的所有者，土地是租來的並非其私有財產。或有以物業稅替代土地出讓金之說者，然而這無非是多年來努力進行明租、正稅、清費工作成績基礎上的倒退。世界各國財產稅徵收經驗表明，沒有哪種稅比財產稅更加依賴於徵管，誰會相信連區區房地產開發商都「對付」不了的稅務機關竟會有向千家萬戶徵收財產稅的能力。徵收物業稅對政府來說簡直就是出力不討好的事情。土地出讓金一次性徵收引發高房價的表面現象依靠購房抵押貸款就已經解決了，何必要「另起爐灶」、「混淆租稅」、「自不量力」？