北京房市三大問題披露 高房價顯民眾囚徒困境

房價——全民的囚徒困境
2006年最後的惡搞視頻《北漂族的無房生活》表現了北漂一族有人違反「不買房」「幫規」的無奈，在含淚的笑中透露了買房還是不買房抉擇中的兩難困境——我沒買房，房價還是漲了，因為我不能保證其他人也不買房；當初如果我買房了，房價以後大跌了怎麼辦？因為我不能保證其他人都買房，更不能保證國家政策的「殺跌」無效。 這就
像關在兩個牢房裡的同案犯不知道誰能招供的囚徒困境一樣。
要問2006年沒有買房的人後悔不後悔？有人可能會說悔得腸子都青了，他將自己接觸到某樓盤價格狂漲的實例和國家各部門統計數據顯示的全國房價漲勢給你看。那麼，他為什麼判斷失誤，沒有看出其他人的買房行動而跟進？原因應該有以下幾方面：
1．他沒有足夠的金錢，沒有認識到房價必漲的嚴峻形勢，因而痛下決心；
2．他沒有認識到住房需求的剛性，中國人的觀念是「居者有其屋」，是「安居樂業」，即人人都要有住房，而蓋房的地是有限的、越用越少，城裡的房趨向「物以稀為貴」；
3．他沒有認識到中小戶型、價格適中住房的緊缺狀況，開發商追求利潤最大化的本質使其熱衷於建大戶型、高檔房，90平方米左右、中低價位的房子往往排隊搶購，供不應求；
4．他沒有認識到經濟適用房建設基本處於停滯狀態，無房可供，限價房只是在計劃之中，包括廉租房在內的保障性住房制度實施才剛剛起步；
5．他沒有認識到政府的房地產宏觀調控政策沒有減少需求卻減少了供應，中低價位住房供應斷檔，大戶型供應預期減少，結果是房價越調控越漲；
6．他沒有認識到經濟宏觀面持續向好，人民幣升值，房地產已經成為重要的投資品，個人和國內外機構紛紛入市炒房和整購樓盤，成為推動房價持續上漲的強大動力。
7．他沒有認識到房地產市場的特殊性，即不能完全放開、徹底市場化，保障性住房建設必須由政府抓起來，解決人們的基本居住需求，除此之外的商品房才交給市場的無形之手調控。在這種機制建立之前，對房價調控的有效性會很低。
如果說囚徒困境是對信息不暢、信息不對稱的一種形象比喻，那麼這種信息溝通的障礙不僅存在於購房者之間，也存在於購房者與開發商、開發商與政府、政府與購房者之間。
2006年開發商無疑賭贏了房價——再漲也有人買。在宏觀調控如急風暴雨襲來時他們很多人對房價的漲跌與購房者一樣心裡沒譜，但開發商為什麼幾乎始終沒有降過價而且一個勁兒地漲價呢？他們可能有以下原因和認識：
1．做市場的開發商可謂知己知彼，了解需求「饑渴」的程度，相信房地產資源的稀缺性，只要自己蓋的房子還可以就能賣得出去；
2．看到調控政策並非治本，作為住房的建造供應者，用地供應不足、套型面積等限制條件，使其住宅項目開發竣工面積少於樓盤銷量，製造了市場「饑渴」；
3．地價飛漲，「招拍掛」不斷創出天價，也使開發商不得不提高房價；
4．2006年上半年以前中國股市一直長期處於低迷狀態，又缺少其他的投資渠道，房地產幾乎是投資升值的惟一工具，可以押上一碼；
5．政策說「穩定」而非說「降低」房價，上海房價雖然從瘋漲降下來，但仍然穩定在比幾年前高許多的水平；
6．二、三線城市房價上漲的空間還很大，受調控影響較小，一線城市賭輸了，到二、三線城市把握更大些。
在開發商與政府之間也存在著關於房價的「囚徒」博弈。開發商不知道政府究竟要出什麼「招」？有多「狠」？政府也不知道開發商承受能力有多大？房價對於開發商的成本和利潤而言究竟多高合適？最後的結果還是開發商贏了。其原因應該有以下幾方面：
1．房地產是拉動經濟增長的重要力量，在地方政府財政收入中佔有相當的比重，政府不可能真正把它打壓下去，房價大跌，對經濟發展的威脅較大；
2．房地產信貸在銀行商業貸款中佔有較大份額，個人按揭貸款和開發貸款是銀行的優質業務，銀行和政府一起成為了房地產高速增長的最大贏家，房價大跌必然危及銀行利益、金融安全和經濟穩定；
3．開發商形成了強大的利益集團對政府決策和執法有較大影響，政府還沒能超然於利益格局之外，並且是每次調控最大的受益者，一榮俱榮，一損俱損。雖然「整頓房地產交易秩序」叫得「山響」，但並沒有見到有幾個違規、違法開發商遭到讓人畏懼的處罰。
政府與購房者之間關於房價的「囚徒」過招更有意思。宏觀調控一開始就把抑制需求作為重點，從提高房貸首付比例以及徵收二手房交易營業稅、個人所得稅和土地增值稅等方面增加房屋交易的成本，但都沒有起到多大作用。政府可能低估了住房需求的剛性和民間化解政策的「功夫」。
由於對房市良好的預期、對宏觀調控的冷漠以及自住需要的強烈，再加上傳統置業觀念和盲目攀比心理的影響，購房者不顧不斷加高的成本，「前仆後繼」做「房奴」，甚至炒房者也從未真正知難而退，而是加快了步伐，於是房價一浪逐過一浪高。
在這場政府和購房者的博弈中，沒有贏家，兩者都沒有看到房價的降低或者穩定。
但在開發商之間、中央政府與地方政府之間的房價賭局現在還沒有輸家，他們都獲得了收益。
這就是2006年全民陷入的關於房價的囚徒困境——賭局的輸贏。

歲末年初樓市泡沫越吹越大
眼下的樓市與股市很有幾分相象。
近日，上證綜指一舉突破2600點大關，市場一片驚呼。與股市狂飆一樣，樓市今年也出現了暴漲。然而所不同的是，股市狂飆讓不少幻想一夜暴富的中小投資者欣喜不已；而樓市暴漲則讓相當數量的中低收入者叫苦不跌。
反常：「買房就像買白菜」
「買房就像買白菜！」？
前不久，記者在網上看到一篇轉載率很高的文章——《買房就像買白菜一樣 「80后」白領的買房心聲》。乍一看這樣的題目，記者心裡先是打了一個問號：莫不又是炒作？除非真正的富豪，世上哪有如此輕鬆的事情？
文章講述的是一位八十年代初出生的網民在京買房的曲折經歷。「買房子真的像買白菜一樣！」這位網民感嘆。「而且那個白菜不便宜啊！動不動就是一百多萬，都這麼有錢啊，我開始懷疑是不是有托兒。」初次「搶房」落空，這位網民如此寫道，但是為了能夠買到自己想要的房子，她已經管不了那麼多了，「有沒有托，也照買了。」
記者採訪的張麗霞小姐，其經歷與此相似。早在2006年三四月之前，張小姐就看中了位於北京石景山區盧溝橋附近名叫「曉月新苑」的樓盤。用張小姐的話說，位於四環外靠近五環的「曉月新苑」其實價格也不便宜，按建築面積計算每平方為5600多元，接近5700元，若按套內面積，則達到7000多元／平方米。張小姐稱，當時她看中「曉月新苑」，主要是考慮到自己工作地方在北京西南部，從現在張小姐的住處西局到「曉月新苑」，經京石高速公路，只有10多分鐘的車程，而且也不經常堵車，交通方便。
「我是在頭一天晚上7點鐘知道『曉月新苑』第二天（2006年10月11日）開盤的，接到電話，我馬上就打了一輛計程車過去。」由於事先知道此次開盤出售的房子一共只有300多套，而登記在冊有購買意向的購房者在2006年9月初就已達到了3000多人，張小姐一點都不敢怠慢。原本以為會趕在別人前面的她到了售樓處才發現，前面已經排起了黑壓壓的長隊，在她的前面有一二百人。
「感覺那房子就像不要錢一樣，大家都跟瘋了似地拚命去搶。」張小姐原本想在「曉月新苑」買一套兩居室的房子，但是當排隊輪到她時，兩居室已經賣完了，最後她只能退而求其次，買了西北朝向的一套一居室。
張小姐告訴記者，拿到房子已經是第二天下午了，等簽了合同，她才最後鬆了一口氣。「站了整整一個晚上，連飯都沒有顧得上吃！」回憶起這段買房經歷，張小姐深有感觸。
房市仍然病得不輕
細心的人們不難發現，在北京，但凡賣得比較火爆，需要託人找關係的項目，大多是低總價或中小戶型。據業內人士介紹，目前，低總價或中小戶型項目在北京房地產市場所站的比重不足20％。也就是說，之所以出現搶購場面，並不是因為房子建得少，而是相當數量的購房者沒有合適的房子可選，住房供應結構不合理。
2006年歲末，記者接連接到若干條房地產項目廣告簡訊，經了解記者發現，這些項目大多是大戶型住宅，有的甚至是高檔豪華住宅。
來自北京市建委官方網站的統計顯示，截至2006年12月1日，北京可售期房面積為2350平方米，其中可售住宅套數為8．6萬套，可售住宅面積1249萬平方米；同期，北京未簽約現房面積為743萬平方米，其中未簽約現房住宅2萬套，未簽約現房住宅面積328萬平方米。綜上，截至2006年12月1日，北京市依然可售的住宅套數為10．6萬套，仍待消化的住宅面積為1577萬平方米。總體而言，北京房市供應並非如某些開發商所言供不應求。
值得一提的是，北京市有關政府官員此前表示，北京在落實中央關於新建或新開工項目90平方米戶型必須佔70％以上政策方面，存在一定的困難，這也就意味著，未來北京在住房供應結構調整方面仍有許多無法樂觀的因素。
價格方面，據國家發改委和國家統計局調查，2006年11月份，北京房價漲幅為10．3％，高居榜首。二手房方面，據鏈家地產最新統計，2006年北京12個行政區的二手房價格為7155元／平方米，相比2005年的6033元／平方米，價格漲幅為18．6％。北京市中心城區除西城區二手房價格同比漲幅在30％之內外，東城、崇文和宣武三個區的價格漲幅均突破了30％，分別達到了35．8％、36．9％和31％。
前不久，國家信息中心經濟預測部主任范劍平在接受中國經濟時報記者獨家採訪時就曾指出，北京等部分城市房地產市場存在泡沫。2006年11月份，全國新建商品住房價格同比上漲5．8％，全國房價漲幅較大的主要城市包括福州、北京、深圳等城市。而廣東省建設廳有關人士日前則透露，深圳2006年建築面積在144平方米以上的非普通商品房價格漲幅約為62％。房價上漲之快由此可見一斑。
中國社會科學院研究員曹建海最近在分析了2006年1至10月全國完成房地產開發投資數據以及同期房價變動的趨勢后表示：「全國房地產投資過熱現象還沒有得到多少抑制，房地產調控的實際效果同預期目標之間仍存在較大的差距。」

是什麼在化解樓市調控？
近日有樓市觀察人士表示，認為樓市調控沒有效果的觀點是偏激的，不過，樓市調控被地方政府和開發商部分化解卻是一個不爭的事實。
2006年的房地產調控措施一道緊似一道密集出台，在短短6個月內陸續出台了13個房地產調控政策，其中涉
及了住房結構、土地管理、稅收、信貸、市場交易秩序等各個環節。然而，2006年的房價上漲卻絲毫沒有任何放慢腳步的意向。曹建海說，「我們看到的是房價越調控越瘋狂的景象。」
近年來每到歲末年初，預測房價將會進一步上漲的大有人在，眼下也不例外，更為可怕的是，在這種情況下，普通購房者也像受到了心理暗示。「我覺得房價不太會降。」張麗霞在接受記者採訪時說，這也是她選擇在前不久購房的原因。
中國社會科學院金融研究所研究員易憲容近日也撰文強調，應當警惕股票、房產價格等飆升的危機。
易憲容說，華爾街有一句明言，「市場是由兩種力量驅動的：貪婪和恐懼」。他說，應該看到，當資產價格快速上漲時，資產價格的高估及這種不可持續性也隨之而來，並由此會導致金融市場的脆弱性及負面影響。
值得注意的是，中國人民銀行在最近公布的《中國金融穩定報告?2006?》中也發出類似的警告：在房價攀升和房地產信貸規模較大的情況下，需關注房地產市場波動帶來的宏觀經濟波動、房地產價格下跌和房地產信貸下降以及銀行信貸損失等三大潛在金融風險。
現在業界有一種看法是，國內股市飆升，主要是由於改革取得了巨大成績，特別是股權分置改革使基礎制度結構發生了改變，新的藍籌公司上市則使國內上市公司的質量有很大提高，而房價在部分城市出現暴漲的原因卻不能簡單地歸結為改革取得了成績。
北京大學教授夏學鑾近日在接受本報記者採訪時指出，房價之所以大幅攀升，不是中央沒有出台政策，而是政策沒有得到很好的執行。他說，地方保護、官商勾結乃至腐敗等都是導致中央政策得不到很好地執行的原因。在樓市調控政策頻頻出台但「逢調必漲」情況下，中央政府面臨新的考驗。
房協報告披露北京房市三大問題
住房分配不公，建設規模超前，房價上漲超過居民承受能力。這是北京房協近日向中國經濟時報記者披露出的北京房地產市場目前存在的三大問題。這份叫作《如何完善住宅保障體系?調整住房結構?更好地解決中低收入家庭住房問題（修改稿）》的報告署名為「北京房協學術委員會課題組」，它指出：
一、北京住房分配不公。北京的住房從總量上說是足夠的，並不短缺，甚至是潛在過剩。關鍵是分配不公。現在北京市場上供應的房子仍是以大戶型為主，與人民群眾的需要脫節，應該限制大戶型住房的增長。少數富人擁有多套豪宅閑置，而中低收入家庭要改善居住條件因為房價過高，買不起房。
2006年北京定向供應給「五類人」的經濟適用房為1萬多套，但符合「五類人」條件的有5萬多戶，其餘還有8萬多戶符合經濟適用房申請條件的正在輪候。因此，需要經濟適用房的家庭還有13萬戶以上，加上以後新增加的數量，至少還需要建設15萬套以上經濟適用房，按每套90平方米計算，至少還需要建設1350－1800萬平方米以上。
與此同時，北京廉租住房建設不足，迄今為止北京總共建了約14000套廉租房，相對1000多萬人口來說，不到1％，若相對於2005年全市享受城市最低生活保障的居民15．5萬人來說，也不到1／10。北京現在至少還有7萬多戶低保和優撫家庭需要解決廉租住房。
解決住房問題，尤其是中低收入家庭的住房問題，政府具有不可推卸的責任，建立和完善住房保障體系是當前構建和諧社會，化解社會危機的當務之急。
二、北京市住房建設規模超前。北京國土局提供的2004年1月至2006年6月的數據表明，近兩年半以來，北京供應了712宗近6000公頃住宅項目用地，截至2006年6月底，已竣工的土地面積669公頃，僅佔總量的12％，其餘多數為在建項目和尚未動工的項目。也就是說，捂在開發商手裡的未開工的住宅建設用地就有3000多萬平方米，規劃建設面積8000多萬平方米。
北京一個城市的房地產開發投資就佔全國總規模的1／10以上，佔北京全社會固定資產投資的比重高達一半多，還有大量存量土地。應該說建設規模已經超前甚至過熱。
三、北京房價上漲超過了居民承受能力。近年來北京房價的增長速度遠快於北京市居民人均可支配收入增長速度。目前，世界銀行制定的房價收入比標準是5∶1，聯合國的標準是3∶1。我國專家通常採用的房價與家庭年收入比合理標準是3－6∶1。然而，現在北京一套70－90平方米的普通住宅，加上裝修費、契稅、公共維修基金等，四環路、五環路以外也要50－80萬元，是中低收入家庭年收入的十幾倍到幾十倍。

2006樓市大事記
2006年對於房地產市場來說無疑是「宏觀調控年」，調控政策的力度前所未有。
1．地產「俠客」 4月26日，深圳市民鄒濤在網上發帖發起「不買房行動」，此帖在短時間內迅速蔓延全國，半個月的時間裡，鄒濤就得到了上萬名網友
的支持，《南方周末》將其稱為挑戰房地產暴利的「俠客」。
2．「國六條」 5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，提出了促進房地產業健康發展的六項措施（「國六條」），包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面，以此拉開了2006 年房地產調控序幕。
3．「國十五條」 5月29日，國務院辦公廳出台《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，人稱九部委「十五條」，對「國六條」進一步細化，而且在套型面積、小戶型所佔比例、新房首付款等方面做出了量化規定。
4．「90平方米標準」 7月6日，建設部頒發165號文件《關於落實新建住房結構比例要求的若干意見》，進一步明確了九部委「十五條」中90平方米標準為單套住房建築面積，並提出要加強監督檢查，落實責任追究制度。
5．提高利率與實行「三稅」 為抑制住房需求，政府連續運用利率槓桿和稅收槓桿，同時抬高購房的准入門檻，提高首付比例。經歷4月28日和8月19日央行兩次上調利率，5年期以上的商業住房貸款基準利率為6．84％，優惠利率為5．81％；並且自6月1日起，對於購買90平米以上的，首付從二成提高至三成；10月，北京銀監會要求北京各銀行嚴格執行2003年的「121」號文件，對未封頂樓盤禁止房貸。
另外從稅收政策來看，自6月1日起，轉讓住房不滿5年的全額徵收營業稅，自8月1日起，轉讓住房交易開始全面徵收個人所得稅，到12月1日，轉讓5年內的非普通住宅亦開徵土地增值稅。至此，住房轉讓環節涉及到的「三稅」全面到位。
6．劉志華落馬 6月，分管城建規劃工作的北京市副市長劉志華落馬，素有「京城地主」之稱的首創置業董事長劉曉光被「請」協助調查。這給地產界帶來的震動不小。此後，和土地、房市有關的腐敗官員紛紛落馬，如安徽省原副省長何閩旭、天津市檢察院原檢察長李寶金等等，其中，上海的社保案和國資委相關人員接受調查等影響不小。
7．地產「駭客」 地產「駭客」順馳以12億多的超低價將順馳55％以上的股權拱手讓給了香港上市公司路勁基建。兩者的合作，完全出自於「腰纏萬貫」卻無處拿地的企業和基金對內地樓市的看好。
8．限價房 「限價房」作為宏觀調控的一項重要措施，熱鬧一時，一度成為普通收入者翹首期盼的住房「稻草」，但是，很多城市的限價房建設雷聲大、雨點小，推出時間一再延期，眾多相關配套措施的缺位讓限價房面臨操作困境。
9．集體退房勝訴 9月底，根據上海市寶山區法院做出的一審判決，86名大華集團「水岸藍橋」樓盤的購房者要求退房成功。這是近5年來上海首次出現的集體退房訴訟，而且向來「弱勢」的購房者取得了勝訴，給「發燒」的樓市潑了一盆冷水。
10．限制外資購房 為控制房產投資增速，阻止海外熱錢過渡湧入，央行分別在7月5日、8月15日和11月15日，三次上調存款準備金率，減少貨幣供給；而建設部、國家外匯管理局等部門聯合出台的《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》和《關於規範房地產市場外匯管理有關問題的通知》，對外資購房進行了明確的限制，外籍人士只能在居住滿1年以上才允許購買一定面積的自住商品房。
11．禁」吃差價「 2006年政府對於房地產市場的交易秩序展開了大規模的清理整頓，對於開發商哄抬房價、捂盤不售等違規操作行為進行明令禁止，明確規定經紀公司不允許「吃差價」；同時，對於居住房產本身的特性進行了嚴格設定，也就是6月19日北京市工商局出台「民宅禁商」政策，對於民宅不予辦公註冊的規定。
12．提高土地使用費 11月，財政部、國土資源部和人民銀行聯合發布《關於調整新增建設用地有償使用費政策等問題的通知》，規定自2007年1月1日起，新增建設用地土地有償使用費標準將提高一倍。國土資源部相關人員表示，此舉主要針對地方政府，意在遏制地方用地衝動。
13．地產暴利 11月，財政部發布的一份會計信息質量檢查公報顯示：檢查的39戶房地產開發企業，會計報表反映的平均銷售利潤率僅為12．22％，而實際利潤率高達26．79％，隱瞞利潤超過一半。財政部官員在接受媒體採訪時表示，有的房地產企業刻意隱瞞的利潤率最高達57％。
14．公開房價成本 房地產業到底是不是暴利？房地產成本到底該不該公開？隨著調控的深入，這個爭論已久的話題再度成為焦點。
15． 合作建房 11月，溫州首例合作建房成功拿地，全國合作建房聯盟成立，首位合作建房倡導者於凌罡打破沉寂，再次發起合作建房的號召，並召開諮詢會，對新鎖定的北京花園路25號地塊進行商議。■本報記者 謝麗佳（來源：中國經濟時報）

咳，滿城儘是小房奴

什麼房奴，所有的人都是當權者的奴隸，由於利益，當權者不可能支持廣大人民。