房地產泡沫顯現：中國銀監會祭出「緊箍咒」

房地產泡沫顯現：中國銀監會祭出「緊箍咒」


據香港文匯報報道，中國為控制房地產過熱，已出台不少調控措施，但最新統計數字錶明，今年前7月房地產開發投資額仍增長24%；而另一方面商品房空置率也上升14%，顯示房地產信貸風險不斷加大。中國銀監會近日下令進一步加強金融機構房地產信貸管理，並要求嚴格執行有關信貸管理規定，嚴禁向不合格房地產開發企業發放貸款。另外，銀監會首次明確指出，對「囤積」土地和房源的地產商嚴格限制新增房地產貸款。 ()

　在7月這個歷年放貸淡季的月份，新增貸款仍表現出較強的增長勢頭。央行公布的最新數據顯示，7月新增人民幣貸款1,718億元，而綜合今年前7個月，人民幣新增貸款已達2.35萬億元，離2.5萬億元央行年初設定的目標只有咫尺之遙，前7個月已共完成了年新增貸款任務的94%。當中固定資產投資關係較為密切的中長期信貸在新增貸款中的比例持續上升，統計局的最新數據則表明，1至7月，內地完成房地產開發投資9,411億元，同比增長24%。商品住宅投資6,575億元，增長29.2%。 ()

「緊箍咒」抓大放小 ()

　為此，銀監會在《關於進一步加強房地產信貸管理的通知》中，明令各銀行業金融機構要做好房地產貸款「三查」，全過程監控開發商項目資本金水平及其變化，嚴禁向項目資本金比例達不到35%(不含經濟適用房)、「四證」(按，指土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及施工許可證)不齊等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款，併合理確定貸款期限，嚴禁以流動資金貸款名義發放開發貸款。對於囤積土地和房源、擾亂市場秩序的開發企業，要嚴格限制新增房地產貸款，也須防止開發企業利用拆分項目、滾動開發等手段套取房地產貸款。 ()

　此外，銀監會要求各銀行業金融機構要認真評估和審慎發放土地儲備貸款。貸款前，要加強對儲備土地的性質、權屬關係、契約限制、開發規劃等方面的盡職調查，嚴格貸款發放條件；要合理確定貸款額度和違約必須提前還款的罰則，避免土地儲備機構盲目「圈地」及盲目批地對貸款造成風險。也要完善相關抵押手續，認真落實第二還款來源，並須根據風險狀況審慎確定抵押率。 ()

嚴打「假按揭」騙貸 ()

　雖然對地產商信貸收緊，但銀監會對個人首套自住房貸款，則「網開一面」。通知說，要引導合理的個人住房消費，加強按揭貸款管理。各銀行業金融機構要積極開展個人首套自住房貸款，穩妥發展二手房貸款市場。首付款比例應當依據借款人還貸風險確定，不宜一刀切。但要嚴格盡職調查制度，嚴厲打擊「虛假按揭」等套取和詐騙銀行貸款的行為。 ()

　業內人士指出，貨幣發行持續增加、商業銀行大規模放貸，是推動今年固定資產投資、特別是房地產投資高燒不退的重要原因，銀監會嚴控房地產信貸乃大勢所趨。而此次緊縮政策后，房地產項目信貸將收到抑制，眾多房企的資金流將受到影響。 ()

房企資金流將受影響 ()

　不過，社科院金融專家認為，僅僅控制房地產信貸難以冷卻中國房地產開發，因為內地房地產開發的資金鏈還是寬鬆的。這一方面是因為有大量民間遊資和外資的支撐；另一方面，內地樓市仍實行預售制度，一般來說，銀行在購房人的按揭貸款到位后，房地產開發商的自有資金基本上可以抽出。()

封殺房產信託假股權投資()

銀監會這次嚴控新增房貸的「緊箍咒」，更是首次將矛頭指向囤房囤地的開發商，明令商業銀行嚴格限制囤積土地和房源、擾亂市場開發秩序的開發企業的新增貸款。此外，銀監會還要求進一步規範信託投資公司房地產貸款業務，業內人士認為，這將使房地產信託中大量的假股權投資被封殺。 ()

重點打擊「囤房捂盤」 ()

　銀監會《通知》的下發讓一些銀行感到意外。據此間媒體引述某銀行信貸部負責人表示，以前都是限制向資質不好、財力不強的開發商提供貸款，現在將限制範圍拓展到了「囤房」開發商。他認為對銀行而言，只要借款人能提供抵押物，就不存在貸款風險。而另一家銀行信貸部人士則對《通知》的相關條款表示理解，認為銀監會之所以對此作出限制，主要是考慮到目前建設部門開始重點打擊開發商為哄抬房價而採取的「囤房捂盤」做法，這些企業對銀行來說有不可預知的風險。 ()

　此外，在《通知》中，銀監會還要求進一步規範信託投資公司房地產貸款業務，要求信託公司開辦房地產貸款業務，或以投資附加回購承諾等方式間接發放房地產貸款，要嚴格執行「212號文」。 ()

股權信託屬變相貸款()

　業內人士就此指出，此項政策是針對去年以來房地產信託方面出現的「假股權」問題制定的。據了解，「212號文」下發后，將信託公司的房地產貸款信託提升到和銀行房地產信貸同樣的門檻之上。此後，有些信託公司便將房地產貸款項目用投資附加回購條款的方式將其包裝為房地產股權信託。多數信託公司所謂的股權信託只是一種變相的貸款方式，目前料有90%以上的房地產股權信託都是間接房地產貸款。 ()

　據用益信託工作室統計數據，今年二季度房地產為信託產品第三大投資行業，投資金額達73.66億元，創造了有史以來單季房地產信託發行規模的最高紀錄。 ()

　而此次銀監會《通知》則將精確打擊到這些房地產信託中的假股權投資，在短期內將對貸款類房地產信託有較大影響。 ()

加強房貸調控七招()

　1)做好審查，嚴禁向項目本金比例未達35%(經濟適用房除外)等不符合貸款條件的房地產商放貸； ()

　2)合理確定貸款期限，嚴禁以流動金貸款名義，發放開發貸款； ()

　3)對囤積土地和資源、擾亂市場秩序的開發企業，要嚴格限制其新增房地產貸款； ()

　4)防止企業利用拆分項目、滾動開發手段套取貸款； ()

　5)積極開展個人首套住房貸款，穩妥發展二手房貸款市場，對首付款比例不搞一刀切； ()

　6)進一步規管信託投資公司房地產貸款業務，用集合信託資金髮放房地產貸款，要嚴格執行信息披露制度； ()

　7)防範和嚴控客戶跨行違約行為，建立違規客戶「黑名單」等聯合懲戒機制。