當前國內房企為何成了「高危企業」

　　三十年河東，三十年河西，風水輪番轉。估計沒有一個國人會想到，已經紅火了十幾年的國內房地產企業，在反腐高壓下，目前成為國內各行各業中風險最大的「高危企業」。而這其中的原因有二。

　　一是先是由深圳房地產反腐而引起。近來，深圳房地產企業反腐風聲鶴唳，全市30家房地產開發商共有2萬套住房被「鎖住」（即凍結暫不能買賣），主要位於舊城改造的龍崗區和寶安區。業界估計，這些被鎖住的住房在短期內沒有希望解凍。如果這樣，這些被鎖住住房的房地產企業將面臨著巨大的債務風險。

　　事情是從2014年下半年廣東省省委巡視組在深圳巡查3個月後開始，揭發出來深圳房地產開發商在舊城買賣土地及工程建設過程中，官商勾結十分嚴重。接著，在 11月底起，深圳房地產開發商佳兆業，在深圳2,000套房被鎖住並勒令停止銷售，由此拉開深圳市場房地產反腐序幕，其後更席捲中海、中糧、招商等國有房地產開發商都牽涉其中。

　　

由於深圳的土地緊缺，但房價又高，土地需求十分強烈。從2011年起，存量土地盤活成了深圳房地產開發商拿地的主流，同時也為房地產開發商腐敗埋下伏筆。而存量土地盤活主要是通過舊城改造更新項目的方式進行。這樣做又與政府部門有千絲萬縷的關係。比如一個舊項目要列入舊城改造規劃，就得經過40多個部門，加蓋約200個公章。開發商在這些土地盤活的項目過程中只能各顯神通，金錢與權力交易則成了最好的通行證。如果沒有這種交易，房地產企業要進入這個市場是根本不可能的。所以，反腐之風吹來，深圳市場流傳一份《房地產企業預警黑名單》，使得深圳的房地產開發商人人自危。房地產企業的主事者隨時都可能受到嚴厲審查，隨時都可能進入牢房，在這種情況下，房地產企業豈能不「高危」？

　　

可以說，儘管這十幾年出現歷史上難得的房地產市場發展與繁榮，但是中國的房地產市場特徵是要素交易的非市場化，而住房產品的市場化。這不僅使得房地產開發商能夠輕易地獲得暴利，也使得住房市場的要素交易不是通過市場價格方式來完成，而是以政府權力方式來進行。所以在中國的房地產市場，要獲得土地要素，或是政府的權力直接參与，即政府權力尋找直接的代理人來經營，或是用金錢購買這些政府的權力，否則企業要在房地產市場發展一定是寸步難行。可以說，房地產市場這種非市場化的要素交易的每一個環節都存在貪污腐敗的空間。所以，如果政府的反腐反到房地產市場，那麼很少房地產開發商與貪污腐敗能脫干係的。最近中紀委到各省巡視，所發現的問題95%以上與房地產市場有關。因此，中央政府的反腐一定會反到房地產市場上去，那麼這些與腐敗不可脫其干係的房地產開發商，豈能不個個自危？就如目前的深圳市那樣，只不過，當前對房地產市場反腐還沒有在到全國展開罷了。

　　

二是當前國內房地產企業為「高危企業」還表現為全國的房地產市場已經進入全面衰退周期。香港有樓神之稱的長江實業集團執行董事趙國雄最近就認為，為何李嘉誠的長江實業在早幾年前就開始撤出中國的房地產市場？就因為國內房地產市場已經進行了全面調整周期，房地產企業要在這個市場獲利已經不容易了。而這種調整不僅在中國三四線城市，即使是在北京、深圳、上海、廣州這樣的一線城市也是如此。這不僅在於這些城市的房價過高，而且在於由於房價過高，一定會讓這些市場的供應大量出來，一線城市的住房嚴重過剩同樣是不可避免。如果政府反腐向房地產市場一延伸，這個市場面臨的問題與風險都會暴露出來。在這種情況下，房地產開發商豈能不成為 「高危企業」？

　　

事實上，我們應該看到，全國的房地產市場嚴重供應過剩已經成了不爭之事實。儘管2014年無論是中央政府還是地方政府都無所不用其極推出各種各樣的樓市救市政策，而且這些救樓市政策比2009年的救市政策有過之無不及。但是國內房地產市場的反映附了少數地方出現短暫地迴光返照之外，絕大多數城市連反映都沒有。所以，2015年剛過去20多天，中央政府及各地方救樓市政策又在密集出台。政府的救房地產政策的意圖是希望通過這些政策把當前房價托住，然後讓市場嚴重過剩的供給消化掉，但所謂的住房「去庫存化」。但是，如果各地房地產市場的價格不下跌，希望通過這些救市政策來托住市場，是幾乎不可能的事情。也就是說，地方政府希望房地產企業把住房持有在手上而不降低價格銷售，那麼嚴重過剩的住房只能砸在房地產開發商手上。這時房地產企業豈能不成「高危企業」？負債纍纍，但住房又賣不出去。