溫哥華自建房流程1

很久的想法，總結與直播溫哥華的建房過程，今年計劃開始實施，有感興趣的朋友還要有耐心的一段時間，真不好意思，時間可能有點長，一個普通的獨立屋（House），大概3800sqft。您要知道土木不可擅動，是應用科學的真實體現。
在溫哥華建House從設計到交鑰匙一般周期是10個月，其中除了施工周期還要等待市GOVCity Hall分部驗收合格才能進行下個工序的施工，一般銜接不是很精確，等待，老外就是慢，按照程序，但是認真負責，沒有請客吃飯。


該項工程是投資建房，目的明確，多快好省見錢受益。但是還是要分析購地原則，目的是投資，要好銷售，要迎合買方心裡，所以在購地以前認真經濟分析，設計過程中方案推敲都很重要。我是作為設計及工程管理介入本項目(主要是平面功能方案)。因為溫哥華冬季是雨季，所以一般是趕在夏季開工，冬季封頂，做室內。

近期的工作內容下面有詳解(經濟部分是大約價）。

（一）買地， 94』x 66』. 包括地上舊房，$65.2萬。
（二）測量，Survey 地形測量給建築設計提供數據，總價$2000. 分3部分，現在第一部完成，地形測量（高程，界點）
提供測量圖三份給City Hall.給建築師電子件.
（三）建築設計
（1）建築面積：3800sf(平方英尺),三層，坡屋頂，木結構。
（2）建築設計，周期大概兩個月。主要是方案階段時間長，
（3）結構設計，
（4）水，暖，電，報建時不需要BP(Building Permit),所以施工的時候再分項報建.
（四）City hall 報建 BP,需要總圖，建築，結構（結構可以單獨出圖，或是在建築圖上複製結構圖，由結構工程師蓋章），報建需要的文件及收費標準在市GOV網站上很詳細。同時也要申請拆房許可 （Demolition Permit）.
報建圖三份給City Hall.
（五）這次總土建計劃造價，$115/sf。（一般市場價是$150/sf。）

（六）電話通知相關部門，舊房拆除以前申請斷水，斷電，斷天然氣。

自建房重要三個程序：
（1）購地：位置，價格，標準（地區不同）。
（2）設計：除了滿足規範（Code）以外，還要認真考慮方案。
（3）施工：選擇什麼施工方式:
(A)是總包，交鑰匙工程。此項省心，Hold 住造價。但是不了解過程。
(B)是由建商(Buildr)管理（監理），$3～5萬管理費，其它:報建，分項分包商，材料，都由Owner直接談判與付款，但是包工頭提供信息。
(C)自建，自購材料，單項分包商，如果某些工序自己動手干可以省錢，這樣可以熟悉每個細節，了解全過程，也可能比總包多花錢。
(D)如果完全是自己建，請一些幫工，那絕對是總包的半價投資（市場價格$160/sf)但是不容易做到，除非自己是建築工人出身。

加拿大自建房（House)的特點是不需要資質(Licence),包括設計，施工，你可以自己畫圖，可以自己動手建房，只要按照規範去做，驗收合格，一視同仁。不會的可以諮詢，很有挑戰性，可能時間花費多一些。

目前該工程的設計接近尾聲,方案階段考慮很多因素，比如地下部分設計就是考慮多出房子，出租給學生為主，一層為標準的單元設計，出租給家庭，那麼Owner是佔據一層部分空間，二層完全自用，所以不但考慮功能合理，還要考慮經濟效益，這就是建築師的責任，建築設計是綜合科學。
施工隊的選擇，比較價格，綜合因素考慮。該工程分項多為『阿三』包工頭（Constructor).溫哥華的建商一般是西人，華人，阿三，，，。據說義大利的建商質量好，但是貴很多，我見過德國的建商，還不錯，一般是$160～$200以上/sf。華人中等價格，最便宜的是『阿三』，首先是人工費便宜，他們很多是家族或探親來加的，工時長，最要命的是偷工減料，說的有些嚴重了，剛說了，驗收是很嚴格的，但是市GOV的驗收只是主要部位，那質量差在哪裡呢？這話說來有些專業性，要不說阿三聰明呢，這就是木結構的特性了。

<木結構致命的缺點是火災，洪水，其它方面是最優秀的，最舒適的建築材料，根據防火疏散，結構受力等考慮，目前加拿大的木結構住宅規定是四層，其實加拿大折中House與高層建築，多建多層的木結構公寓可以節省土地，以及高層住宅諸多缺點，節能，抗震，環保，高層病。雖然高層建築設計考慮防火疏散，抗震，供水，材料，，等諸多問題，但是那只是概率統計制定的規範。反正我信了。
舉例plywood（地面，外牆的結構板）規定20個釘子，但是你釘10個或者是釘了，而很多沒有釘在Stud（牆拄）上，其實結構沒關係，因為木結構不是脆性材料，不會跨塌（再有設計規範取值與破壞極限值有很大距離的），驗收時很本不驗這些，有些也看不到。這樣效率就高了，蘿蔔快了不洗泥原則，再有裝飾材料批發便宜的，等各種手段。但是阿三在面上的活做的地道，橫平豎直，風格新意，西亞結合，很多人欣賞喜歡，也包括我。（比較上邊總包的價格，市場$150/sf,阿三是$120/sf,）。
發達國家的標準化很高，中國差距巨大，我這裡還只是說的是建築行業，剛說了室內凈高8尺，而且石膏板是4x8尺,橫豎鋪都是標準的，而且立柱（Stud)間距是16寸，一英尺是12寸，所以大家可以自己計算了。板材都是標準的4x8尺或是 4x12尺。
（溫哥華永豐建築公司轉載）