中國房價不能暴漲更不能暴跌 否則經濟崩潰

　　隨著王石樓市頂點論和杭州樓盤降價等報道見諸報端，打壓房地產泡沫再次成為各方議論的熱點話題。如果對於我國房地產市場進行政治經濟學分析，那麼可以看到，房地產市場繁榮對於我國經濟影響重大，我國房地產並未完全泡沫化，但我國並不存在純市場經濟的房地產。因此，房地產價格不能暴漲，更不能暴跌！在當前經濟形勢下，政府必須對房地產市場進行預期管理，防止出現大起大落和進而可能衍生的社會危機。

　　的確，自我國住房制度市場化改革以來，房價攀升，一線城市房價高企。在社會輿論中，大家普遍認為房價偏高，出現了泡沫。

　　筆者認為，目前我們要研究的是：我國當前的房地產泡沫規模如何？如果泡沫破裂，是否就能滿足普通百姓的購房需求？

　　房地產市場泡沫的檢驗方法較多，部分學者通過相對嚴謹的計量方法，得到了我國房地產泡沫整體並不顯著的結論，特別是在一線城市。

　　經濟學大師讓·梯若爾（Jean Tirole）認為，引入泡沫對經濟整體是一種帕累托改進。非爆炸性的泡沫可以降低資本的過度積累，對整體福利是一種改進，因此一定程度的理性的地產泡沫是可取的。在我國相對封閉的貨幣環境中，過度的儲蓄資金要尋找更高回報，很自然地就會流向股票和地產市場，形成所謂的泡沫。泡沫並不意味著一定要破裂，小泡泡需要時間才能成長為大泡泡，大泡泡需要時間才能成為要破裂的惡性泡泡。

　　那麼，短期之內，我國房地產泡沫是否會破裂呢？

　　這完全有可能。泡泡無論多大多小，只要有人狠狠地踩，就會破裂。我國現在正在形成著房地產降價的預期。從幾位國內地產大佬開始的看空議論，到李嘉誠的大面積拋售，再到杭州的降價，媒體界和購房者已經開始形成了房價近期會下滑的預期。

　　房地產不僅是耐用消費品，更是投資品。作為投資品，購買者的典型心理是「買漲不買跌」。倘若形成房價下跌的預期，那麼購房者將會「持幣待購」。然後，如果出現庫存過大，高度負債的房地產商需要拋售還債，就會出現房價下跌的事實。一旦購房者的預期被認證，購房者會增加房價下跌的預期，繼續「持幣待購」。然後，房價繼續下跌。倘若政府不對市場進行任何干預，這時的房價會迅速滑落，出現不少房地產商破產倒閉，然後是銀行出現大批壞賬甚至可能出現個別銀行破產的情況。然後，銀行信貸全面收縮，企業也將收縮投資和生產，開始解僱職員，使得失業問題惡化。同時，內地投資者會拋售房產，我國貨幣超發對沖的「池子」會被打破，通脹會變得嚴重。更為重要的是，如果我國經濟出現全面衰退，那麼我國可能會出現中國特色的社會危機。

　　在西方，當經濟衰退時，政府或者央行[微博]會推出經濟刺激政策。過去，稱之為凱恩斯主義；現在，實施的是「粗調」的后凱恩斯主義。否則，在純粹的市場自我調整下，經濟在短期內難以爬出衰退的泥沼，經濟恢復會是經年累月。雖然有著所謂經濟學家的眾多批判，但必須承認在美國經濟的復甦中，美國政府的注資救市舉措和美聯儲的量化寬鬆政策功不可沒。

　　當然，危機的最佳應對方式應該是防患於未然。因此，我國需要在現在而非危機發生之後去適度引導市場。最好的管理方式是預期管理，相關部門需要對房地產商進行「窗口指導」，同時應通過媒體發聲，明了政策主張。需要重申的是，我國房價不能暴漲，更不能暴跌！（作者系南開大學金融學教授、金融發展研究院負責人）