全球最大房產泡沫正在發酵

ZT

    加拿大的房地產市場有泡沫嗎?沒錯，這裡的泡沫比其它任何國家都更真實。

    曾經加拿大有一個看起來很有價值的倡議——發展房地產業。但現在，加拿大正在努力避免房地產泡沫破裂后引發的災難性恐慌。現在看來，當時高調發展房地產業的倡議是多麼的荒謬和無聊。

    高高在上的房價是否就是泡沫，這不是主觀能判斷的，像其他金融資產一樣，房地產價格與房租(住房收入)之間有一個相當穩定的關係。

    《經濟學人》曾經就「房價/租金回報」比例進行了一次全球範圍內的統計，通過衡量之間的比例可判斷哪國的房地產市場被低估或高估。

    數據顯示，加拿大的這一比例高得離譜，高出第二名的香港近10%。

    房地產經紀人經常會提醒我們，每個地區的房地產市場是不同的，但是又有三個共同點。

    首先，富有的中國買家喜歡「湊熱鬧」。世界上一些房地產火熱的地區，不僅盛行低利率，而且都能看到中國富翁的身影。溫哥華、香港、新加坡和悉尼都是中國富翁最受歡迎的地區，大量資金在這裡對沖，他們的到來將該地區的房價抬高到了「大氣層」。

    其次，房地產泡沫破裂需要一段時間。在美國和愛爾蘭，經過了十年的繁榮和蕭條的洗禮，房價目前回落到了實際價格以下。西班牙和英國的房價，現在看來也有下落的趨勢和空間。

    「殭屍銀行」都不願意認領不良貸款損失，在支撐價格的這個過程中，泡沫破裂的這一天最終會到來。泡沫破裂的越早，房地產市場和建築業就會越快恢復。

    第三，房地產市場復甦可能需要更長時間。在20年前，日本東京皇宮的地價甚至超過了整個美國加州所有土地價值的總和。但是，值得注意的是，壞的宏觀政策所帶來的影響，而這種影響會長期影響房地產市場的健康。

    加拿大正在默默努力、低調縮小泡沫帶來的影響。這意味著加拿大在保持低利率的同時，使得抵押貸款更難得到。

    現在，加息的聲音越來越響，但是各國央行的行長最重要的是在這個時候保持頭腦清醒。高利率對新買家來說，可能會負擔不起，對於老買家來說也有很大影響。

    加拿大試圖通過利率工具調整市場活動，試圖重建那些負債纍纍的家庭凈資產，避免房地產市場出現螺旋式下跌和急速巨跌。

    加拿大不希望出現：房地產商和企業為降低借貸成本拋售房屋償還債務的局面，這將會出現「更高的儲蓄預期超過投資預期」情況——換句話說，經濟崩潰——從而降低利率，甚至採取零利率。

    這就是經濟學家理查德-古稱之為的「資產負債表衰退」，很好的描述了經濟陷入流動性陷阱的情況。

    加拿大希望房地產市場價格能更有序的下降，不會引發惡性循環，不僅能維持利率水平，還能慢慢收緊抵押貸款需求。

    在最好的情況下，房價不會下跌，但房價漲幅低於通貨膨脹率，所以實際價格的下降不會對家庭凈資產造成打擊。

    這個策略幾乎是獨一無二的，但是中國在過去幾年已經這樣做了，現在，加拿大給它起了個加拿大名字「宏觀審慎監管(macroprudential regulation)」。

    在未來與房地產泡沫的鬥爭中，我們希望「宏觀審慎監管」能起到作用。否則，在加拿大房地產泡沫破裂后，所有事情都變遭。

    「殭屍銀行」都不願意認領不良貸款損失，在支撐價格的這個過程中，泡沫破裂的這一天最終會到來。泡沫破裂的越早，房地產市場和建築業就會越快恢復。