抄底美國樓市困局：為何房價上漲 業主凈值卻在下跌

只有房價再漲42%，美國房屋的業主們才能浮上水面。購房之後的尾隨成本、賣房傭金都在上漲，從另一個角度說明了抄底投資美國房地產的失敗。

據美國住宅建築商協會(NAHB)12月18日的報告，12月份美國住宅建築商人氣指數上升至2006年4月以來的最高點。而美國12月NAHB房價指數從11月修正後的45.0升至47.0。美國房地產似乎在經歷著不溫不火的復甦。但為什麼普通民眾仍然感覺處於水深火熱的衰退之中？

在美國，單單用股市上漲，得出美國人財富的回歸的結論是不對的。在泡沫處於最頂端的時候，人們經常會攀比因為買房而身家又增長了多少倍。但是除非你賣掉房子，否則這些收益只停留在紙面上，並沒有兌現。事實上，許多美國人都將房屋的大部分權益賣掉並花費掉了。這就是為什麼即使住房價格溫和復甦，美國的家庭擁有自己房屋的權益仍然接近歷史新低。

一直以來，低首付的聯邦住房管理局(FHA)擔保貸款佔了很大一部分市場，鼓勵美國人用很少的首付進行最大的購買。而美聯儲12月初公布的凈值數據，值得深挖。

美國人的房子是最大的凈值所在

美國股市的強勁反彈對大多數美國人的凈值影響很校為什麼呢？因為大多數沒有持有明顯數量的股票或者共同基金。

很顯然，無論是金融証券、企業股權、股票、信託和基金，包括商業地產，這些都不是窮人的玩具，居於財富頂端10%的人占著絕大多數，最上層的1%則更是「顯赫」﹔另一方面，居於社會財富底部90%的美國人，持有所有類別的金融証券比例僅有6%，而持有股票和共同基金的比例為19%。所以經過簡單計算，家庭平均的投資組合價值肯定在5萬美元以下。請記住，美國股市從以前的峰值下降了10%。所以從5萬美元到4.5萬美元對典型的美國家庭影響不大。

但考慮到有人在泡沫頂峰期以FHA擔保貸款買房。假設最初購買一棟房屋，價格為25萬美元，最常見的首付為3.5%，即8750美元。如今該房屋的價格僅有17.5萬美元，即所謂的「水下部分」為7.5萬美元。為了達到最初購買的價格，住宅價格必須上漲超過42%。

所以美國房地產界就是債務槓桿的世界。一個典型的家庭的資產組合，受大規模的股市反彈影響非常校然而，現在房地產價值下降30%，已經使他們的凈資產境況舉步維艱。

由於現在的股市比起2007年的高峰，其指數僅下跌了10%，但住房價格仍下降了30%。這就是為什麼美聯儲的報告的問題所在了。

2012年第三季度家庭凈資產為64.8萬億美元﹔而2007年第三季度(峰值)家庭凈資產為67.3萬億美元。因此，總體而言，家庭凈資產從峰值下降2.5萬億美元(下降3.7%)。

然而，房地產價值仍然顯著下降(大多數家庭的主要資產凈值項目)：2012年三季度家庭房地產價值為17.2萬億美元，而峰值為22.7萬億美元。這就是為什麼儘管股市在復甦，但大多數美國人仍然感覺非常像經濟衰退。

即使房屋價值在2012年上漲(主要是由於低利率、槓桿率提高和庫存大幅下降)，大多數美國人家庭的凈值接近新歷史低點：這並不奇怪，之所以會如此，正是由於FHA擔保貸款的低首付造成的。

市場沉迷於房地產債務，可以解釋為什麼即使房價溫和復甦，新屋在建數仍然很低。也可以解釋就算到了退休年齡也沒有多少儲蓄。衣、食、注行、醫療、上學等，這種機制下住的成本佔了太大比例。但年輕的購房者仍然趨之若?，因為這些低首付抵押貸款的對象是收入較低、同時在將來能夠承擔較高的債務負擔的學生，所以也不難理解為何美國大學生貸款未償債務就高達1萬多億美元。

之前，人們認為在富裕的地方如加州，大多數購房人都會選擇現金全款，實際上這只是部分地區，像比佛利山莊、阿瑟頓等地區，大多數加州的房主都深陷債務泥淖。

在加州，只有22%的業主完全擁有自己的財產(美國全國平均水平為30%)。不僅如此，加州大約有30%的業主處於「水下」，如果把証券和房地產兩項資產算在一起，則有35%的人處於「水下」。

以前人們有能力在30年還清房子貸款，現在已不再是如此，因為人們對自家房子的權益越來越少。根據美國房地產經紀協會的數據，典型的購房人在6到8年內對房屋的權益沒有任何改變，就只有個首付的比例3.5%左右。因為前幾年是支付利息，還要付出大約5%至6%的傭金，這樣賣掉房子你賺不到1分錢，這還是房價不變的情況下。

在美聯儲即將推出QE4的情況下，利率可能觸及更低的下限。何況即使利率維持上升趨勢，也與實際家庭收入不相匹配。目前市場上嚴重依賴房地產債務，僅FHA背書的就有超過1萬億美元的抵押貸款債務，為買房者提供了大約30倍的槓桿。所以他們大幅增加了按揭保險保費率。

最近，儘管美國房地產的需求有了起色，但只是紙面上的。然而，配套支出在顯著增加，比如裝修費用、汽車的保險費用等都大幅上升。此外，圍繞父母的年輕人還得承擔托兒的成本增加。

這就是在房屋價值上升的情況下，為什麼家庭資產數字看起來仍然貧血的原因。很遺憾，美國人願意去購買巨額債務(FHA擔保貸款)的意願是相當明顯的。總的來說，家庭收入中位數為5萬美元，而典型的房屋價格中位數是18萬美元，大多數美國人能買得起房。