美國房地產市場展望

在價格見頂並大幅回落五年後，美國房地產市場近期已呈現底部企穩的跡象。

全美地產經紀商協會（NAR）發布的最新數據顯示，儘管美國8月二手房簽約銷售指數（季調后）環比小幅下跌0.5%，但同比仍大幅上升9.2%。美國二手房銷量創五年來最好開局表現，市場對全美房價趨穩並將回升的預期日益強烈，進一步推升了銷售表現。

分析人士認為，美國房市基本已經走出低谷，但由於各地區表現仍冷熱不均，影子庫存壓力猶在，預計本輪復甦將漫長且溫和。在經歷了2007年至2009年的直線式下滑和2009年至2011年的低位盤整后，近期美國房地產市場呈現出越來越多的好轉跡象。

美國商務部公布的數據顯示，8月份美國新房銷量環比下降1.6%至年化31.3萬套，但同比大幅增長11.4%。同時新房銷售價格中值環比上漲8.3%，達到每套23.37萬美元的8個月高點，同比漲幅也達到6.2%。

此前美國全球房地產經紀人協會公布的數據顯示，8月份美國二手房銷量環比下降0.9%至年化459萬套，為2010年5月以來最高水平。綜合來看，今年前兩個月的全美二手房銷量創下2007年以來最好開局表現。同時8月份二手房售價中值出現2010年11月以來的首次同比上漲。二手房銷售佔美國整個房地產銷量的九成以上。

此外具有領先意義的房屋開工數據顯示，8月份美國經季調后新房開工量環比下降1.1%至69.8萬套，但同比上升9.91%，8月營建許可量升至71.7萬套的三年半以來最高水平。

事實上自去年下半年以來，美國房市就一直呈現出趨穩鞏固的態勢。去年第三季度新屋銷量率先走出低谷，新屋和二手房庫存量均顯著回落。分析人士認為，在就業市場回暖、居民收入增長以及抵押貸款利率維持在歷史低位等利好因素作用下，住房市場將進一步得到鞏固。

野村證券研究報告認為，過去6個月房屋開工數量同比增幅均達到兩位數，預計2012年總開工量將達到69.3萬套，較2011年增長13.4%。住房投資對2012年美國國內生產總值（GDP）增長將貢獻0.2個百分點。

道明證券認為，美國房市將在2012年對經濟增長帶來正面貢獻，不但有助於經濟前景改善，同時將提振就業。儘管房屋開工量和在建量仍然維持在歷史低位，但考慮到庫存下降，美國家庭組成出現變化，近期數據為房市走上正確方向提供了進一步佐證。預計美國住房市場銷售的活躍將帶動房價在6個月後企穩，但市場完全恢復還有待時日。

在崩盤五年後，美國房地產市場終於迎來復甦曙光，但業內人士對本輪復甦仍然存在多重憂慮。一方面，大量止贖房屋的存在仍是短期內難以消化的難題，另一方面，對於部分購房者而言銀行信貸標準仍然嚴格。此外租賃市場升溫也給房屋銷售帶來競爭壓力。

數據提供商CoreLogic的數據顯示，美國在售住房中有一半來自止贖房產。預計截至今年7月底，住房市場影子庫存的數量約為160萬套，較去年同期180萬套的水平已經有所下降。

但有業內人士分析稱，因去年年末假日期間止贖工作暫停，以及有關貸款商止贖工作疏漏的法律訴訟程序擱淺，美國房屋止贖數量有所下降。隨著這些進程重啟，龐大的止贖房屋庫存將繼續對市場形成重壓。新一波止贖潮可能在2012年上半年影響房地產市場，導致部分市場的房價進一步下跌。

統計顯示，自2006年4月觸及峰值至今，標普/凱斯席勒20個城市綜合房價指數已經下跌34%。經通脹調整后的當前房價已經跌回至2000年1月的水平。穆迪報告稱，美國房市觸頂至今累計蒸發的市值達到7.4萬億美元。

野村證券認為，較低的價格和抵押貸款利率為潛在購房者提供了動力，同時改善的勞動力市場進一步增強消費者信心。但對市場持續復甦至關重要的仍是穩定的價格，只有購房者對房價穩定的預期鞏固，住房銷售才能繼續增長。

對房價前景，目前業內仍存在分歧。美國房地產數據提供商Zillow公司公布的調查顯示，經濟學家預計美國房價將在今年下滑0.7%，2013年開始回升。Zillow首席經濟學家漢福瑞指出，美國各地區市場情況有所不同，一些地區價格已經觸底，另一些仍面臨供應過剩的情況，但整體來看止贖房產和負資產狀態將繼續推低全國大部分地區的房價。

美銀美林認為，經濟走強及政府政策的扶助將帶動房價今年觸底，但如果政策或者宏觀經濟情況變化，未來房市的前景可能很輕易改變。一旦美國經濟在2012年下半年再度陷入疲弱，房地產銷售預計將下滑，價格將繼續下跌。而即便今年能夠成功築底，市場完全恢復也需要數年時間，「房市正在康復，但遠談不上強勁復甦」。