因年底回國,上周剛把房子賣了。三個offer爭,以叫價的101%多出手,很多朋友勸說即使回國,也該把房子留下來,現在房價這麼強勁,現在賣肯定虧了,房子還會漲。
近來,不少周邊認識的人都換了房,以小換大,condo換town house, town house換semi, semi換detached, 2000尺換2500尺,3000尺。房地產經紀在報上鼓吹房產是最好的投資,42年前2萬元買的房子現在值38萬元等等。
好,我們現在回過頭來計算,以2萬元的投資(假設一次付清,沒有貸款),42年後賣掉,你的投資回報是[N=42, PV=-2, FV=38, PMT=0, I/Y=7.26%, 用Financial calculator算的]. 年均7.26%的複利回報。而TSX在前50年的回報是年均10.4%, 見下圖:
我們使用相同的計算方式,把10.4%代入I/Y,看看42年前2萬的投資現在是多少[N=42,PV=-2,PMT=0,I/Y=10.4%, FV=127.56萬],哈,127萬5千6百49元,這是你僅買股指的ETF.
下面我們會再假設多種情況,做個敏感度分析,假設如下,你放5千元首期,1萬元首期,及1萬5千元首期:而你的房貸是25年,你的平均Mortgage 利率在這25年是7%(考慮到80-90的一段時間,房貸利率曾高達18%,這是個合理的假設)