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購買和持有房地產投資，初學者指南！

作者：ShannonKwok 於 2022-6-13 10:20 發表於最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

作者分類:房地產|通用分類:商業廣告

關鍵詞：不查收入貸款, 外國人貸款, 華人貸款, 買房賣房, 美國華人貸款

正如我們在上篇文章中說到的那樣，如果您正在尋找一種方法來隨著時間的推移積累財富和可靠的每月現金流，那麼擁有出租物業是最佳選擇。大多數擁有出租物業的人都希望他們既能擁有實物資產，且價值不會波動太大，並可以因此產生穩定的現金流，從而實現「以房養房」。在存單利率極低、且美國房市變化極快的當下，出租物業作為一個穩健的投資項目可以說是一個非常有吸引力的選擇。

我們之前也向大家介紹了什麼是購買並持有房地產投資（Buy-and-Hold Investing），也簡單分析了此種投資的利弊以及需要提前準備的幾點事項。出租物業被廣泛認為是任何多元化房地產投資組合的最佳方式之一。正確購買和持有房地產可以產生短期收益和長期升值。如果您感興趣，就繼續閱讀本篇初學者指南吧，對處在購買並持有房地產投資（Buy-and-Hold Investing）的入門階段的朋友尤其適合！

購買並持有房地產的類型

1、度假屋

度假屋租賃是買入並持有投資（Buy-and-Hold Investing）的一個類別。投資者購買房產並將其出租給度假者以產生收入，在持有過程中可能會因房產增值而獲利。當然也可以用於自己使用。許多年來，很多有旅遊資源的城鎮房產都被用作度假租賃，當時機成熟時，投資者可以出售房產以獲取利潤並繼續擴大他們的投資組合。

2、單戶住宅

另一種流行的購買並持有房地產是單戶住宅。這包括購買房產並將其出租給長期租戶。這比擁有度假出租屋或多戶住宅要容易一些，因為您只需與一個租戶或一個家庭打交道。

3、度交鑰匙房地產（Turnkey Real Estate）

交鑰匙房地產是另一種買入並持有策略。這是指投資已經有物業管理公司照顧的可入住的房屋。它甚至可能已經有租戶。對於新投資者來說，這是一種流行的投資策略，因為它不需要您操心就可以開始了。您只需購買房產即可開始賺取收入。

尋找交鑰匙物業的最佳方法之一是與交鑰匙供應商聯繫。他們大多是您所在地區本地的房地產專業人士，從事尋找、翻新和管理出租物業的業務。對於想要直接進入房地產投資而無需擔心任何額外工作、維修或翻新的首次投資者來說，這是一個受歡迎的選擇。當然，您可以在不與供應商合作的情況下投資交鑰匙物業，但是可能要多費很多精力。

4、多戶建築

如果您已經投資了一些度假出租屋或單戶住宅，並希望擴大您的投資組合，那麼多戶住宅可能是您的下一步。這種買入並持有的投資策略涉及購買一棟包含多個住房單元的建築物。這些通常需要更高的前期成本，但由於您要出租給多個家庭，這意味著您每個月都會獲得多種收入來源。

購買並持有房地產的步驟

要找到最好的買入並持有房產，您需要考慮兩件事：租金潛力和升值潛力。如果您能找到一處能夠帶來可觀月收入並且可能同時升值的房產，那麼您就找到了合適的房產。從這裡開始：

1、尋找合適的房產

您的每月現金流量直接取決於您的住房費用，也基於購買價格。雖然價格總是很重要，但獲得合適的房產更為重要。不是每棟房子都能成為好的出租物業。您可以得到一個很好的價格，但如果這個房子不滿足租賃需求，您將很難找到租戶。很多投資者很衝動地根據感覺而不是事實做出投資決定。您可能喜歡房產的設計或布局，您可能對房屋所在的社區或城市有情愫，但這些不是購買房地產、投資房產的理由。您必須分析數據，考慮該地區的可比屬性，並根據事實做出決定。正確的購買並持有房產將產生正向現金流並迅速最大化您的投資回報率。

關注正在上升的領域，即使這意味著要付出稍高的代價。看看潛在租戶眼中的房產布局。在您提出要約之前，請對區域出租物業做一些功課，看看他們提供什麼。一個好的購買和持有房產始於找到合適的房產。專業認識表示，「耐心是購買和持有房產的關鍵。這個概念基於一個非常簡單的事實：房產會隨著時間的推移而升值。在持有房產的同時，您會將其出租。最終目的是在更晚的時候出售它」。

總而言之，當您研究某些城市和社區以尋找合適的購買和持有房產時，重要的是要考慮人口增長、就業增長和市場承受能力。據統計，「房價租金比超過 16%，房地產升值率超過 5%」的城市往往在購買和持有房地產方面最成功。

2、確定您理想的房產

一旦您了解了您想要投資的區域和社區，就該縮小最適合您的財務目標的房產類型了。由於您的計劃不是修復和翻轉這個家，因此您需要一個已經處於良好狀態的房產。即使像交鑰匙物業這種需要最少的工作量，但您也應該儘可能讓房產接近準備好入住的狀態。當然，房子越好，地段越好，你能收取的租金就越多，持續租賃的機會就越大，你賺的錢就越多。

3、為投資計劃融資

除非您以現金支付您的投資房產，否則您很可能需要為購買您的投資房產融資。最流行的方法之一是通過租賃貸款。這些貸款的設計考慮了買入並持有的投資買家，並將長期投資策略與低利率和靈活的條款相結合。租賃貸款一般有如下優勢：

比許多其他貸款更快獲得批准

不要求詳細的收入歷史

讓您在購買過程中擁有更多的槓桿

一旦您決定為您的投資物業融資，您就可以繼續進行比較、談判並最終提出報價。您可能需要尋找合適的貸方為您的購買和持有房地產投資（Buy-and-Hold Investing）融資。比如YouLand（有聯）貸款，YouLand（有聯）DSCR租賃貸款計劃專為希望擴大其出租物業組合的投資者而設計。YouLand（有聯）貸款擁有業內最豐富的經驗，並為投資者提供投資策略所需的定製化服務。並且DSCR租賃貸款通常根據財產現金流而不是您的個人收入來承銷貸款，對投資者來說十分友好。

YouLand（有聯） DSCR租賃貸款的其他優勢：

1.不查收入

2.無需稅務或個人收入文件，也無需驗證工作經歷

3.非常有競爭力的利率

由於目前美國房地產市場波動很快，您可以使用YouLand官網的利率查詢系統實時查詢利率。

4.DSCR要求極靈活，低於1%我們也可以做

5.貸款期限靈活，30年固定利率

6.首次買房也適用（需提供之前至少2個月的租金證明）

4、升級物業

從某種意義上說，修復和購買並持有房產是相似的，因為您需要增加價值。如果您想要一個好的買入並持有交易，您需要願意並且能夠投入一些工作。您不需要對房產進行全面改造，但您需要使其具有居住吸引力。在最起碼，你需要更新地板，粉刷牆壁，改善廚房和浴室。在提供報價之前，這些費用需要計入您的預算。通過一些細微的升級，您可以將租金增加 25% 到 30%。

5、管理物業

雖然自己尋找和購買房屋可能是您願意做的事情，但管理購買並持有的房產是另一回事。如果您打算將您的房產用作度假出租屋，請準備好參與營銷、維護、日程安排和會計的日常工作。或者僱人來做。

這對於單戶住宅來說也是如此。如果您有時間、精力和資源來篩選租戶、收取租金、安排和執行基本維護、在緊急情況下隨時待命並處理驅逐（如有必要），您也許可以自己管理房產。但是，如果您不打算親身體驗您的物業，您可以考慮聘請物業經理。

一個難搞的租戶可能會把一個好的資產變成一場噩夢。避免這種情況的最佳方法是與物業經理合作。無論您是決定聘請物業精力還是選擇自己管理設備，您都需要提前準備。

6、尋找租戶

完成購買並持有房產的最後一步是尋找租戶。如果您決定與物業經理合作，他們會為您處理這部分工作。如果您自己管理物業，您將負責尋找有按時支付租金和良好租賃歷史的優質租戶。要找到這些長期租戶，您可以：

在租賃網站上發布出租貼

在社交媒體上發布出租貼

在當地的公告板上做廣告

在院子里放一個出租標誌

告訴你認識的人傳播這個消息

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