美國的住房短缺

住房市場的核心是由供需驅動，相信這一點大家都明白。現在房價高企的罪魁禍首是可供出售的房源太少（下圖 VISUAL CAPITALIST/NEW YORK POST），而新屋建設不足的問題20年前就開始了。在2008年金融危機引發的大衰退前的三年裡，房屋建築商每年建造約200萬套房屋。危機期間新建房屋數暴跌，此後再也未恢復至危機爆發前的水平。2010年以來，建築商平均每年新建約110萬套住房，遠低於跟上人口增長所需的160萬套。如2022年，全美共建造了140萬套房屋 - 是大衰退初期以來房屋建設最好的一年。然而，當年美國家庭數量增加了180萬，這意味著新建房屋甚至沒有足夠的房屋來容納新家庭，更不用說減少十多年來住房建設赤字了。就這樣一年少幾十萬套，逐年疊加，使美國的住房短缺每況愈下。

加劇短缺的另一個因素是機構投資者的活動，他們購買住房庫存以轉手或出租牟利。Realtor.com 2023年的一份報告顯示，截至2022年12月，大型投資者在市場上購買了8%以上的房屋，這是有記錄以來12月投資者份額最高的一次。這些大型投資者購下的投資房，意味著8%以上的房屋從可供個人購買的房屋名單中消失。同時，高抵押貸款利率也阻礙房主出售房產，因為他們擔心放棄鎖定的低利率。「許多擁有抵押貸款的房主目前被鎖定在低於5%的利率，」住宅建設平台Villa的首席執行官羅伯茨（Sean Roberts）說。「許多原本可能成為賣家的人只是選擇留在原地，這進一步限制了當今市場上可供出售的現有房屋。」此外，還存在資金問題 - 開發商籌集資金更加困難，房主也更難獲得貸款。這是因為銀行和政府為了防止另一場房地產泡沫，提高了貸款標準，使抵押貸款更難獲得。Zillow的一項新分析顯示，儘管疫情期間建築業蓬勃發展，但2022年美國住房短缺從前一年的430萬套增加到450萬套。

為緩解全美各州和城市都面臨層度不同的住房問題，加快房屋建設速度，許多城市削減了監管障礙（如分區和環境規則），這些障礙導致住房建設緩慢且成本高昂。例如，自2018年以來，加利福尼亞州、俄勒岡州、蒙大拿州和亞利桑那州等州已通過法律，允許在曾經只有獨戶住宅的社區建造複式公寓和小型公寓樓。這些措施對於房屋短缺來說只是杯水車薪，遠遠不能解決積重難返的房荒。原因如前所述，還取決於建房者和購房者資金短缺、擁房者惜售、歷史欠賬，等等。

2024年夏天，《紐約時報》負責報道住房和發展的記者多爾蒂（Conor Dougherty）花了一周時間在密歇根州的卡拉馬祖(Kalamazoo, Mich.)進行住房問題專題報道。他發現由於房屋供應落後於需求，價格飆升，即使是收入六位數的卡拉馬祖地區中產階級家庭也難以在那裡維持生計，包括購買一處適合自己的住房。因為，根據Zillow的一項新研究表明，那些生活在高度監管的住房市場中的人，即使他們的收入高於平均水平，也不太可能負擔得起他們所在城市持續飆漲房價和高高的房屋抵押貸款利率（下圖 YouTube/UPO WORTHY）。

另一方面，建築商對過度建設持謹慎態度，現在他們更希望客戶在房屋建成之前預付房款。而土地開發商（即在一塊土地上建造街道、管道和電力等基礎設施，建造新房地塊的公司）也削減了開發規模。數據和諮詢公司Zonda的首席經濟學家沃爾夫（Ali Wolf）表示，空置開發地塊（即房屋建築商明天就可以開始施工的地方）的數量仍比大衰退前的水平低40%。「大衰退摧毀了美國的房地產市場，」她告訴《紐約時報》記者多爾蒂。

密歇根州卡拉馬祖和全美各地的情況表明，較舊、較便宜的房屋要麼年久失修，無法居住，要麼被賣給投資者，投資者對其進行修復並提高租金。為此，卡拉馬祖縣和密歇根州都擴大了對以前沒有資格的中等收入家庭的住房援助。希望這項補貼和其他補貼將鼓勵建築商擴大規模，當然，前提是這些建築商能找到買得起自己建造的房屋的買家和租客。

這其實是全美住房援助政策轉變的一部分。在過去側重於幫助貧困家庭的基礎上，現在住房援助也幫助一項中產階級。如副總統哈里斯的住房計劃，就呼籲為首次購房者和為建造住房的開發商提供援助。共和黨和民主黨均認識住房問題十分緊迫，並分別在各自的全國政治大會上討論全美住房問題（下圖 NBC NEWS）。即便如此，「美國可能需要一段時間才能從目前的住房短缺中恢復過來，」 住宅建築平台Villa的首席執行官羅伯茨（Sean Roberts）說如是說，因為 「建造房屋需要時間和資金，此外，還有其他因素在起作用。…沒有短期解決方案。」

即使民主、共和兩黨已經認識到住房問題的緊迫性，即使高企的房屋價格使建房有利可圖，2024年的住房開工並沒有隨之增加。根據美國人口普查局和美國住房和城市發展部的聯合數據，3月份私人住房的新住宅開工量比2023年3月下降了4.3%，環比下降了14.7%。可以預期，這兩年飆升的房價不會下跌，至少在1-2年內如此。畢竟，現在的房屋短缺問題是10幾20年積累的結果。沒有10年20年的功夫，房屋的供需失調是難以平衡的。所以，近來咱有房一族的朋友常常在夢中笑醒 – 資產不斷增值它攔都攔不住啊！記得小米CEO雷軍曾經有這麼一金句「在風口上，豬也能飛起來。」深刻啊，朋友們。難怪隔壁王老五他牛氣衝天，走路都橫著走，還整天嚷嚷著要找小三尋小四的。狗日的手中有4套房子！！！娘希匹！狗娘養的命真好！！！

參考資料 

Dougherty, C. (2024). Why too few homes get built. The New York Times. 鏈接 https://www.nytimes.com/2024/08/22/briefing/us-housing-crisis.html

Lacter, A. (2024). The U.S. is now short 4.5 million homes as the housing deficit grows. Zillow. 鏈接 https://zillow.mediaroom.com/2024-06-18-The-U-S-is-now-short-4-5-million-homes-as-the-housing-deficit-grows

Ullritch, J. (2024). Why is housing inventory so low? Understanding the U.S. housing shortage. Bankrate. 鏈接 https://www.bankrate.com/real-estate/low-inventory-housing-shortage/

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