倍可親

城市房價只漲不跌神話破滅,東北經濟東山再起未來可期

作者:rasitillos  於 2019-4-29 06:45 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

作者分類:觀點|通用分類:政經軍事

關鍵詞:東北經濟

       鶴崗一夜成名了。
       近期一則黑龍江鶴崗市房價跌到「令人髮指」的消息瘋狂刷屏,「2萬元喜提一套房」,320平的房子竟然只要15萬,堪稱「白菜房」。黑龍江鶴崗的房子已經拉開了白菜價的序幕,3月鶴崗房市均價1240元/m²,其中九州興建小區周圍300元/m²,320平的複式高層只要15萬。在安居客二手房平台上鶴崗市多個小區的二手房房價確實處於1-2千元區間內,甚至有二手房70平米僅售4.8萬元。有記者與二手房網站上提供的中介電話聯繫后獲悉,在鶴崗,總價兩萬的房源非常多,還有許多房源的總價低於兩萬。不過受訪中介也指出,這些低價房源都是當地的棚改房,性質與一般商品房有明顯區別。比如普通商品房能馬上辦下「房本」,而這些房源需要等幾年。當地中介還表示,「鶴崗周邊的城市房價還沒有那麼低。房價處於低位的主要原因是棚戶區改造的小區增多,人越來越少,房子越來越多,價格自然而然就降了。」鶴崗「白菜房」雖是特例,但房價不漲或下跌也是事實,而且同在黑龍江的雙鴨山、七台河等城市情況也差不多,即過去是煤炭和工業相對發達,但近幾年因為煤炭整頓等,城市產業發展也受到影響,人口逐漸外流,房子供大於求,價格自然難以堅挺。

      房地產市場,短期看金融、中期看土地,長期看人口。東北地區在改革開放之後,因為國際貿易大通道轉向東南沿海地區,失去了「地利」的東北,經濟基本面不振,活力漸漸落後於東南地區。而中國是一個統一的大市場,改開之後對人口流動的限制日漸放鬆,人往高處走,面臨更優厚的回報和更多的機會,東北地區人口南下的趨勢越來越明顯。黑龍江省國民經濟和社會發展統計公報顯示,據人口抽樣調查推算,2018年黑龍江省人口自然增長率為-0.69‰,年末常住總人口為3773.1萬人,比上年減少15.6萬人。馬太效應作用下,東北地區越是缺乏經濟機會,人口外流越是嚴重,人口外流又反過來使當地經濟機會愈發稀少,進一步促使人口外流。
      據說「棚改」是鶴崗出現「白菜房」的直接原因之一。一方面,棚改安置房的位置普遍不好,且周邊眾多同類安置房互相競爭,拉低了價格。另一方面,鶴崗作為第三批資源枯竭型城市,城鎮化率已超過80%,經濟一度負增長,近些年人口持續外流,棚改貨幣化補償相當於給了潛在外流人群一筆「啟動資金」,客觀上加速了人口外流的速度。缺少了棚改戶的購房需求,又面臨供過於求的局面,鶴崗房價下跌並令人意外。儘管房價已經低得「令人髮指」,但當地政府不太可能通過緊縮供地來刺激房價。國家統計局公布的2018年數據顯示,黑龍江和寧夏兩地屬於財政赤字高,土地依賴度低(低於0.3)的地區,其原因是當地經濟發展較為落後,房地產市場熱度不足,從而直接影響土地出讓市場的成交情況。而且在需求萎縮情況下,即便控制土地供應也難以形成房價上漲預期,何況地方政府的財政收入已經捉襟見肘,財政收支處於「緊平衡」狀態下,為了應付地方政府的正常運行,也不可能大幅削減供地規模。
      不過對東北地區的房地產市場和整個經濟局勢也不必過度悲觀,反倒是有人已經發現了其中的機會。國家統計局3月70城房價數據顯示,丹東房價同比上漲20.2%,環比漲幅1.9%,領跑全國。上面已經說過,東北地區的衰落主要是因為國際貿易大通道的南移,其中既有東南沿海地區面向歐美市場的貿易發展迅速的緣故,也有東北地區受朝核問題影響,使東北與其臨近的俄、朝、韓、日間的國際貿易遭受池魚之殃的原因。因此隨著朝鮮國家戰略由以提高軍事實力轉向發展經濟,宣布願意朝著半島無核化方向努力,東北地區的國際貿易有可能迎來新的生機,帶動地區經濟復甦。雖然美國的和平誠意還有待考察,但中國政府適時抓住了機會,努力促進地區和平局勢向好的方向發展。丹東樓市升溫,可能意味著有人已經在下注東北亞經濟一體化的前景,這是東北經濟翻身的最大希望。
未來如果半島局勢能進一步緩和,或者建立半永久性的和平機制,東北亞地區的聯通與經濟發展是十分可期的,隨著經濟活力的恢復和經濟機會的湧現,未來可能出現人口迴流東北的局面,東北地區可能重新成為東北亞的交通與經濟樞紐。

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