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親身實戰詳細分析:買房投資好還是投資股票好?

作者:自試秘方  於 2020-11-5 13:27 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

作者分類:老貼彙集|通用分類:財經理財

親身實戰詳細分析&結果:買房投資好還是投資股票好?
自試秘方  原文發表日期 : 11/18/201

很少在這個投資理財罈子罈子發言。今天看到有對這個問題討論,就想說幾句自己的親生經歷。 別的不說了,說下2008叭。那年金融危機,不管是房子還是股票,都遍地是GOOD DEALS。
當時我朋友都到LAS VEGAS 去買房了,可以說非常非常便宜,幾十萬的房子10萬就從銀行手裡用CASH買進來了, 俺家LD對我說別人都在買,我們也去收幾套叭。。。
我投資時比較喜歡做FA(基本面分析). 也非常重視住重HOW TO OPTIMIZE回報率。。 當時銀行房子很便宜,但是大部分好的DEAL要用CASH, 而股票也是CASH叭。分散投資SECTOR ALLOCATION很重要,俺是不可能將所有錢壓在一個SECTOR的。 所以第一件事要做的就是如果我拿出100萬買VEGAS的房子,看看如果拿這100萬去買REAL ESTATE的sector股票是否會有更好的DEAL? 接下來就是把REAL ESTATE 股票掃了一遍進行基本面分析了。
分析以後真的很吃驚,當時大部分REAL ESTATE 股票的股票值居然都大大低於其MARKET NET ASSETVALUES。也就是說如果這些公司馬上把手上所有的房子賣了AT MARKET), 還掉所有的債,然後再將錢分給股東,股東的錢就馬上翻5倍。 而如果買VEGAS的房子話,立馬賣掉,最多掙幾毛叭。 所以當時這個錢往哪裡投就顯而易見的了。其後當然就是RISK CONTROL 去考慮Plan 2「WHAT IF」的情況了。。。
這個"WHAT IF"的 RISK CONTROL /Plan 2在投資時是非常重要的。 比如說從銀行手裡買VEGAS的房子,因為買時用的是CASH,如果房價跌,我可以HOLD AND WAIT, 再壞也不會全軍覆滅,買股票雖然也是用了CASH買入,但是由於這些REAL ESTATE 公司都有LEVERAGE,如房價繼續下跌,這些公司的NET ASSETVALUE 可能會因為LEVERAGE 而加倍下跌, 甚至可能跌成負值,所以即使買股票時用了CASH, 但是HOLD + WAIT 不行,RISK還有不小的嘛。
這時候FA就又要派用處了.
第一:
就是找LEVERAGE RATIO 低的股票;
第二:
就是選公司BOND發行少OR沒有發行的股票;
第三:
就是找PREFERRED SHARES了嘛。
不知大家懂不懂,當公司破產時分財產的優先權順序是BONE HOLDERS -> PREFERRED SHARES->COMMON SHARES。。。所以如果沒有BOND,那PREFERRED SHARE就是最先分了。
第四:
就是找RESIDENTIAL的 APARTMENT公司了。為什麼呢? 主要是APARTMENT公司的租金CASH FLOW MORE THAN LIKELY 有保證,因為人總要住,而且越是經濟不好,買房人越少,租房人越多. 而且還有很多窮人房子租金是政府付的嘛。所以APARTMENT是最 RECESSION PROOF的了。
有了這些FA后,買股票就很容易了嘛。為保險起見用了50%的錢買了房地產PREFERRED SHARE ETF (有幾十家公司的分紅優先股,FURTHER 分散投資減小分險).前面已經討論過了,即使公司倒閉,優先股的股東一分分不到可能比普通股的股東低太多了嘛。 況且又是ETF,全完垮掉可能非常小的。 當時的這種ETF分紅YIELD是在15-20%左右叭, 還有50%的錢就RISK一下了買了COMMON SHARES。 這樣做的原因是,WORST CASE 即使50%的COMMON SHARES 都虧了, 但是PREFERRED ETF 倒閉是HIGHLY UNLIKELY的嘛。如果我能HOLD 5年, 就可以把這虧掉的WORST CASE 50%錢全掙回來。。 所以RISK是非常小的嘛。
現在回過來一看可以說比當時如果買VEGAS 的房子回報率不知道好多少了嘛。 COMMON SHARE 俺賣了,不算分紅大概是近10倍叭,加上分紅就遠遠高過10倍了嘛. 但是俺至今還KEEP 這些PREFERRED ETF, 分紅年年漲,股票也漲得很好。每個月大筆現金入賬,而且管理「0「, 真是"不差錢" ENJOY "退休生活", 真正實現睡覺也在掙錢啦, 哈哈。
說到這裡,總結一下,對知道怎麼玩股票的人,投資股票比投房子好多了。 但是俺想提醒大家一下,股票投資不是人人能發的,只有這麼很少一部分人可以發,大部分人虧。。。 而房地產總的來說不懂也能掙,雖然很辛苦,但是再怎麼也比虧錢好嘛。所以大部分人絕對是投資房產為上策,買了幾個房產,至少退休時不會太窮嘛,哈哈。

(原文發表日期 : 11/18/2017)


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