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海納智夫：談中國房產中介 vs. 美國房產經紀人的區別

作者：海納智夫於 2018-3-3 14:35 發表於最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

通用分類:移民生活

筆者工作中時常被客戶問及美國房產經紀人是不是等同於國內中介？這裡說一下兩者區別

美國房產經紀人 vs. 中國房產中介

經紀人與中介不單單是名字上的差異。與中國中介門店裡面穿黑西裝，白襯衣的年輕小夥子與姑娘不同，美國的地產經紀人平均年齡是57歲，從業時間15年，92%的經紀人有大學及以上教育。房產經紀人和中介是兩個完全不同概念。美國的房產經紀人與房產經紀公司之間是合作關係，不需要坐班，獨立開展業務，依靠個人的口碑獲客。

無證中介 vs. 經紀人執照

國內中介行業准入門檻低。2014年，中國的房產中介從業人員超過100萬，而在註冊期內的房地產經紀人只有9840個。也就是100個房產中介人員裡面，只有不到一個是持證上崗。美國的國家經紀人協會也有100多萬會員。房產經紀人從業都要持有效執照。以筆者所在洛杉磯地區為例，要成為一名房地產經紀人sale person，首先必須上三門指定的課，然後通過房地產經紀人考試方可取得執照。取得執照的經紀人還要定期參加測驗考試，接受再教育，以保證房地產經紀人的專業水準和服務質量。

房源信息 vs. 交易顧問

在中國，中介最大的價值就是房源信息。因為地產網站上面的大量二手房源都是虛假信息，是房產中介用來獲客的手段。在網際網路時代之前，美國的經紀人的一大作用也是提供房源信息。現在，經紀人的重要價值是房屋交易的諮詢顧問。因為在美國，消費者和經紀人在網上看見的房源基本信息是相同的，不存在房源信息的不對稱。2015年，美國70%的房屋成交中，房子是由買家自己找到，然後再委託經紀人完成購買程序。

中間人 vs. 委託人
在中國，中介把買家與賣家聯繫到一起，以中間人的身份撮合交易。成交是最重要的目標，所以房產中介通常給人的感覺就是「賣房的」。在美國，實現經紀人獨家代理制度，通常買家與賣家都有各自的經紀人。經紀人做為用戶的委託人，全權代表用戶的利益。在交易過程中，買家與賣家並不需要見面。

公司傭金 vs. 個人傭金
房屋成功交易后，中國的中介公司通常會拿走交易傭金的80%以上，而促成業務成交的業務員卻僅僅只能拿到小頭。在美國，交易傭金則屬於經紀人，經紀人僅需向經紀公司繳納固定的日常管理費用。另外，不同於中國，南加州房產交易傭金是由賣家支付，通常交易是房價的5%，賣家經紀人與買家經紀人各獲取2.5%，買家則不需要向經紀人支付任何費用。

中介公司口碑 vs. 經紀人個人口碑

在中國，消費者選擇經紀人先是選擇中介公司。選擇目標區域規模大的幾家中介公司，找上多個中介人員來提供服務。在美國，消費者則是根據經紀人的口碑來做選擇。通常會通過朋友推薦，網路搜索等途徑，選取三到四個經紀人進行面試，確定一個最適合自己的經紀人來提供服務。在美國，一個經紀人向買家提供了某個房屋的信息，那麼這個房屋就只能通過這個經紀人來成交。
相對而言，美國買房更加透明丶公開，法規對消費者的保護也更好。在美國的買賣房屋的整個過程中，有許多的第三方機構來協助房屋買賣的進程，如房屋估價公司，房屋檢查師，公證公司，銀行丶以及經紀人，產權保險公司等等，每一個機構都在買賣過程中發揮自己的功能，保證房屋買賣的公平和合理。

在美國購房，選擇一個優秀的房產經紀人就是置業成功的一半。

2018年3月2號於美國洛杉磯

海納智夫，南加州持牌地產經紀，本名周幸，微信xz1987916, 電話626-271-4208