海納智夫

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海納智夫：說說房客驅趕

作者：海納智夫於 2018-2-27 14:51 發表於最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

通用分類:移民生活

相信不少華人朋友在美國都有出租屋，房子的租金是一筆相當可觀的收入。但是，一旦房客發生拖欠房租並賴著不走的情況，不少朋友可能會照搬國內某些手段如斷水，斷電，或者自行換鎖以達到驅趕房客的目的。這些手段在美國法律上叫Self-Help Eviction, 是不合法的。那該如何合法地驅趕房客呢？這裡海納智夫將在本文中詳細的告訴各位房東如何依法開展驅趕房客的程序，幫助房東最大程度上保護自己的權益並減少損失。
第一步：準備通知
啟動「驅趕房客」程序（英文叫做Unlawful Detainer）的第一步就是發通知給房客。最常見的就是3-Day Notice to Pay Rent or Quit，就是告訴房客他必須在三天內支付租金或者搬走的通知。這種通知最適用於房客拖欠租金的情況。若房客並沒有拖欠租金，而是未能履行租約丶毀壞房屋丶或是在住房裡進行非法行為丶未經房東允許讓他人居住等，房東必須根據不同的情況給出相應的通知。加州對於居住期在1年以內的房客，房東需給與30天notice限期搬離。對於居住1年以上的需要給予60天限期搬離通知。除此之外還有些情況是不需要發通知的。
第二步：送達通知
一旦房東把通知擬好，下一步則需要以正確的方式把通知給予房客。房東可以自己去送，也可以請朋友去送（幫您送達通知的人必須年滿十八周歲），或者雇傭一個專做送達服務的人去送。送達通知有三條途徑：
當面送達。房東或者別人當面將通知送到房客手中。
轉交送達。如果房客不在家，房東可以將通知交給房客所住家中年滿十八歲以上的家庭成員，然後再郵寄一份通知給房客。
郵寄送達。如果房客家中沒有任何人，房東可以將通知貼在或釘在前門或其它房客可以輕易看到的位置，然後再郵寄一份通知給房客。
第三步：去法院立案

一旦通知成功的送達到房客的手上，並且房客未能在規定期限內繳納房租或者搬離住處，房東便可以立刻去法院立案，正式開始法院的Unlawful Detainer驅趕房客案件。
立案這一步需要向法院提交相關的表格及證據。
第四步：送達傳票及訴狀
在法院成功立案之後，房東（原告）需將帶有法院蓋章的正式訴訟文件送達一份給房客（被告），其中包含傳票及訴狀。注意，這一步的送達不可由房東親自去做。房東可以找朋友丶鄰居或者其他年滿十八歲的第三方去送達，也可以找專業送達人員去送。送達結束後送達者必須填寫Proof of Service送達證明並去法院入檔。
第五步：等待被告回應
上一步的送達完成後，被告有5天的時間去應訴。如果被告未能在5天之內應訴，原告可以在第六天向法院申請Default Judgment，即缺席判決，不用經過法院庭審而直接驅趕房客。缺席判決的下達意味著房客輸掉官司，這可以直接影響到他/她以後的租房能力，因為他/她的檔案里有了被驅趕的記錄。若房客在拿到判決書後還是賴著不走，房東可出示判決書及取回物業令給當地的警察局Sheriff Department，請求其派警察出面驅趕房客。
如果被告在5天內應訴，原告則需要向法院申請開庭審理，由法官裁斷最終的結果。庭審一般會在申請之時的20天內舉行，法院會將開庭的通知寄給雙方。屆時雙方或其代理律師必須按時出庭，在法庭上出示證據或者給予證詞。庭審一定要認真準備，最好由律師代理。
當然筆者建議各位房東最好在簽租約之前查一下房客的信用記錄，側面了解房客是否有被驅趕的「前科」，儘可能的做到防患於未然。
2018年2月26 於美國洛杉磯
南加州持牌地產經紀海納智夫，本名 Richard- 周幸，關於房客驅趕問題，歡迎隨時加微信xz1987916或來電諮詢。