與美國地產投資有關的理財和避稅問答

與地產投資有關的理財和避稅技巧

許多來美投資房產的客人都會問到如何管理房產的財稅問題，比如，有哪些費用是可以抵消出租收入的，買賣房產要徵收多少稅？針對客戶提出的問題，通過問答的形式做一個總結。

問：投資房產，我要交哪些稅？

答：每年的房產稅是板上釘釘。如果出租，收益還需要作為個人收入上稅。但是國稅局把出租收入定性為被動收入，不是日常經營的主動收入，所以不需要交額外的社保醫保稅（15.3%）。如果出售房產，還需根據你持有房產的時間，按照短期或者長期收益來加稅，他們的利率是不一樣。

 

問：短期或者長期收益怎麼區分，如何選擇？

答：短期收益是指在一年內買賣房產，並且有收益。長期收益是指在一年之後買賣房產，並且有收益。

通過這個圖可以看出長期資產增加的徵稅起點高，稅率低，所以建議持有至少持有一年以上。國稅局還規定，如果你購入首套房產超過五年，並且居住超過兩年，當你出售時，可享受最高增加收益500,000美元的免稅。

 

問：投資房出租，有哪些費用可以抵消出租收入？

答：基本上任何與出租有關的費用都可以抵消。比如按揭利息，房產折舊，地產中介費，專業服務費。廣告費。還有很多費用還要靠您自己去挖掘。

 

問：房產折舊是怎麼計算的？

答：房產折舊是一筆大的費用開支，但他是隱性的。房產普遍都是在升值，雖然你的房產會折舊，但是折舊的速度遠遠低於升值的速度。因此，你不但可以把折舊的費用用來抵消出租的收入，還可以坐收房產升值。居民住宅的折舊年期是27.5年，商用房產的折舊年期是39年.

 

問：折舊費用有沒有弊端？

答：既可以抵消出租收入，還可以坐等升值，這麼美的事可不容易實現。國稅局固定：當你出售房產並且得到收益，要對摺舊徵收25%的稅，徵收額度與收益相等。舉個例子，購入300,000房產，年折舊10,909，十年的折舊就是109,090，十年後賣出掙得350,000。這時候你的收益應該是350,000-(300,000-109,090) =159,090, 這時候，你不但要要交15%的長期增值稅（159,090），還要補交25%折舊（109,090）。如果增值小於折舊，以增值為基點。

 

問：有沒有方法可以折舊追回稅以及增值收益稅？

答：不交稅是不太可能的，但延遲交是可以實現的，具體能拖多久，就要看您的操作了。美國有一種稅規交Sec 1031 Exchange，通過和別人交換類似房產，達到避稅的效果。許多投資者借用1031exchange避開折舊追回稅和增值稅，並且借用手上的資產充當槓桿抵押，交換更大的資產。1031exchange有許多規定，會在今後的文章中專門探討。

 

總結：通過地產合理避稅，不但可以大大的減少開支，做的好也會大大的增加收入。但是這需要專業人士的操作。我司和專業的地產公司合作，為投資者提供一站式的投資理財服務，相關地產問題可聯繫美國亨德森地產公司(Henderson real Estate) 972-231-5189.

 

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