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投資常識:不動產投資信託(REIT)基金分類和選擇

作者:wjbf  於 2016-12-21 23:42 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

作者分類:財經萬花筒|通用分類:財經理財

關鍵詞:Investment, 投資房地產, 經營模式, Estate, 不動產

不動產投資信託(Real Estate Investment Trust,簡稱REIT)聽起來是投資房地產的金融產品,但REIT包含兩大類,雖然都和樓房有關,但性質非常不同。這兩大類是權益型(Equity REIT)和抵押型(Mortgage REIT)。

權益型(Equity REIT)公司經營模式是通過購持樓房資產,運營樓房租賃來獲得收益。凈收入90%以上直接回饋投資人,公司收入無需繳納企業稅,因此沒有二次徵稅問題。權益型公司持有樓房可能通過房貸購得,因此可能有槓桿。但權益型公司不是存粹金融企業,因為樓房租賃是實際經濟活動,與樓房地理位置,樓房類別等經營環境關係極大。因此權益型公司估值受持有樓房價格,槓桿程度,租賃收入等因素影響。個人購買投資房出租其實和權益型公司經營類似。權益型REIT基金則是投資多個權益型公司的金融產品,可以減少單一公司風險。Vanguard 管理的 VNQ 是一個有代表性的權益型REIT基金。

抵押型(Mortgage REIT)公司通過持有房貸和類似金融產品來獲取利息收益。為了增加房貸利息收入,抵押型企業都會通過短期拆借獲取資金加大投資力度,也是加槓桿。與權益型企業類似,抵押型企業也是將90%以上凈收入回饋投資人,公司收入無需繳納企業稅,因此沒有二次徵稅問題。但抵押型企業是存粹的金融企業,沒有直接介入實際經濟活動,所持有的房貸也是在金融市場上購得,沒有直接參與房貸發行過程。因此抵押型企業本質上類似對沖基金,其投資方式是特定的加槓桿投資房貸,有很大的利差交易(Carry Trade)成分。如果短期利率上升,投資房貸的短期拆借成本也會上升,抵押型企業收益就會受損。抵押型REIT基金是投資多個抵押型企業的金融產品,可以減少單一公司風險。Blackrock 的 REM 一個有代表性的抵押型REIT基金。

綜上,權益型公司比較務實,抵押型企業比較務虛。筆者不太看好後者,尤其是在利率環境處於升息周期時段。

圖一對比VNQ和REM近十年的收益表現,圖二對比VNQ和REM近五年的收益表現。圖中可見VNQ和REM在金融危機中均大幅下跌,但REM損失最大,恐怕抵押型企業所持房貸有很多是次貸。即使對比近五年表現,VNQ也大大好於REM。對比二者表現,可以明顯判斷VNQ是更有效的投資產品。事實上,持有VNQ省去了很多人投資買房再出租的運營煩惱。

 
圖一 權益型REIT基金VNQ和抵押型REIT基金REM十年期對比
(註:起點重整為一/價格對比是全收益對比)
藍線: REM / 綠線: VNQ

圖二 權益型REIT基金VNQ和抵押型REIT基金REM五年期對比
(註:起點重整為一/價格對比是全收益對比)
藍線: REM / 綠線: VNQ

作者:藿香子
時間:2016年12月20日
(版權所有,歡迎轉載,請註明出處) 

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