剛剛出爐的Case-Shiller美國房市指數顯示,美國房市十分穩定,持續保持溫和漲勢。圖一是房市價格指數同比變化曲線,該圖包括全國指數和20城市綜合指數。圖中可見房市保持在5%左右漲勢,相當穩定,也很溫和。如果沒有大的經濟異動,美國房市不會出現顯著變化。一方面美聯儲的利率政策導致房貸利率接近歷史最低(見圖三),這一利率環境短期不會出現顯著變化,房市因此十分受益。另一方面,宏觀經濟增速緩慢,就業市場基本見頂,勞動力工資收入增長緩慢,諸多因素也限制了房市增長空間。因此美國房市十分可能繼續維持現在的溫和漲勢。(相關的美國新房開工情況見《美國7月新房開工小幅增長》)
同時,值得回顧美國主要城市近年來房價變化。圖二包括6個重要城市的平均房價變化曲線。儘管6個城市的房價都爬出2008年金融危機后的低谷,並顯著上升,但也苦樂不均,每個城市都有自己的故事。最為顯眼的故事當屬邁阿密房市。邁阿密是在2002-2007年間房市泡沫中瘋漲最快的城市,也是泡沫破滅後下跌最劇烈的城市,2011年的低谷房價指數只有2007年峰值的一半。儘管邁阿密房市也在近5年恢復很多,但遠沒有恢復到2007年的峰值。
另一個顯眼的故事是達拉斯房市。達拉斯基本在房市泡沫過程中置身度外,沒受任何感染。因此房市泡沫破滅后,達拉斯的房價也變化不大,並在全國房價低谷后穩定增長。達拉斯現在的房價指數比泡沫時期上漲了約50%。
圖一 美國Case-Shiller房價指數同比變化(%)
紅線:全國平均指數
藍線:20城市綜合平均指數
圖二 美國部分城市房價歷史曲線(2000年價格重整化為100)
深藍線: 舊金山
紅線: 波士頓
綠線: 紐約
淺藍線: 芝加哥
紫線: 達拉斯
橙線: 邁阿密
圖三 美國固定利率房貸平均利率
藍線: 30年期
紅線: 15年期
作者:藿香子
時間:2016年8月30日
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