高房價拐點只等一件大事，會很快發生(ZT)

以下為文章全文：

這輪持續時間或許最長漲幅最大的房價上漲，正在或已經完成了金融風險的轉移。從地方政府的債務危機、地方融資平台的金融危機、到銀行不良貸款壓力，成功的轉移到炒房客，再到普通的購房者。最終為本輪房價買單的還是所謂剛性需求的普通老百姓和相信房價永遠會上漲的房產投資者。

有人說這是一輪財富的大轉移，表面上看沒錯，向有房人轉移，深層次看根本不是這回事，高回報伴隨的當然是高風險，再說，出台政策絕不僅僅會為有幾套房子的人去制定。

首先，地方政府的債務危機隱現。長期以來，地方政府賣地收入是最主要的財政收入來源之一，也就是所謂的土地財政。最近幾年，經濟增速放緩，實體經濟遭遇寒冬，中小企業特別是民企投資熱情驟降，今年以來，企業更是不僅不投資，反而歸還銀行貸款，把資產變現存入銀行，這是形成今年以來狹義貨幣M1反常規暴增的最主要原因。

根據《中國經營報》報道，2015年中央和地方債務餘額總量大概是26.2萬元，除以2014年的GDP 67.67萬億元，可以知道，包括政府總負債率是38.7%，與歐盟的60%紅線總比，不算高。不過單看地方政府負債率，則並不樂觀。2015年年底地方政府債務餘額16萬億元，除以全國GDP總額，則達到23.6%，遠超美國地方政府13%~16%的負債率上限，也接近加拿大的25%上限，無疑是相當高了。

全國絕大部分省份債務率處於安全水平，但貴州省和遼寧省的債務率分別達到120.2%、197.47%，超過了全國人大常委會劃定的100%債務率紅線，此外，雲南省和內蒙古自治區的債務率分別為111.23%、104.7%，也略過紅線。

部分地區和省份已經出現地方債危機。而這些地區大多是老工業基地，邊窮地區，在整體經濟處於下滑周期，極其容易出現地方債危機。在這些地區出現轄內企業的債務違約不足為奇，比如遼寧省內的某些鋼企。

其次，地方融資平颱風險累聚。所謂地方融資平台，就是指地方政府發起設立，通過劃撥土地、股權、規費、國債等資產，迅速包裝出一個資產和現金流均可達融資標準的公司，必要時再輔之以財政補貼作為還款承諾，以實現承接各路資金的目的，進而將資金運用於市政建設、公用事業等肥瘠不一的項目。地方政府融資平台主要表現形式為地方城市建設投資公司（簡稱「城投公司」）。

地方融資平台早已有之，只是在四萬億經濟刺激計劃后，核裂變式膨脹。在2015年之前，法律禁止地方政府發債，地方政府舉債主要靠這類城投公司舉債。2011年爆發的雲南城投違約事件首次引發公眾對地方融資平颱風險的關注。

地方融資平台的資金來源主要是商業銀行，後來基金，資產管理公司，影子銀行等紛紛成為其資金重要來源。經過後四萬億瘋狂擴張，現在城投公司正在規範，但是，聚集的風險不可小覷，特別是實體經濟低迷的狀態之下。

其三，拖累銀行。無論是地方債，還是地方融資平台，商業銀行都是最大的直接或間接的資金提供方。

前中國銀監會主席劉明康，在銀監會召開的2010年第二次經濟金融形勢分析通報會議上介紹說，至2009年末，地方政府融資平台貸款餘額為7.38萬億元，同比增長70.4%。佔一般貸款餘額的20.4%，全年新增貸款3.05萬億元，佔全部新增一般貸款的34.5%。這離世界公認的警戒線60%已經很接近了。

最近幾年，銀行和資管公司，以及影子銀行等，在資產荒的大背景下，紛紛轉投地方融資平台，在金融機構看來，與其他載體相比，地方政府融資平台相對安全。

金融機構的爭相湧入，也讓其融資成本逐步降低。

短期內解決上述三大風險是不大現實的，只有一招可以完全化解，就是地方政府能夠高價賣出、且只有政府才能賣出的土地。

這就需要房價能上漲出去，因為，越是上漲才會有人買或者炒房子。接下來才會高價賣地，才會在各地出現所謂的地王。

於是，在去年底，高層提出了房地產去庫存的口號，住建部緊急全面部署，再接下來就是降低首付比例，也就是加槓桿，再接下來就是韭菜們要乾的事兒了，拿出在銀行的存款或者借錢買房子。

目前，基本形成了房價普漲之勢。三大風險也就迎刃而解了。大小地王在各地出現，地方政府財政壓力得以緩解，在反腐高壓之下，敢打這塊肥肉主意的會減少很多，起碼不敢直接拿走或分了。

整體而言，政府賣地收入大幅度增加會減少地方債壓力，但是，這依然不能解決各地不均衡的現狀。比如東北三省，內蒙古，山西等地，這些地方已經出現鬼城，空城或半空城的情況，這些地方的土地依然不好賣，這些本來就存在債務危機的地區依然存在危機。

北京、上海、深圳等一二線城市本來債務負擔就不是很重，現在賣地收入又高了，這些錢對這些城市而言屬於錦上添花而已。

二線城市也是喜大普奔，房價上漲出現了很多新名稱，比如：南京、蘇州、廈門和合肥，被稱為「四小龍」，這之後是廣州、杭州和武漢，被稱為「三叉戟」。

房價飛快上漲吃相也太難看了點，地方政府的土地也不是能無限提供的，韭菜也得一茬一茬的割是吧，於是，各地出台了所謂的宏觀調控政策，無非是飢餓營銷而已，比如限制土地供應，地價如果是商品且屬於壟斷供應的商業——限制供應只會抬高地價而已；上海最聰明，讓限制夫妻共同購買房子，那好，假離婚多好辦，這樣本來只能賣出去一套房子的現在開發商可以賣出去兩套了，賣完了庫存再高價從政府手裡買地。

地方融資平台獲取銀行貸款，或者其他途徑融資主要的抵押物就是地方政府手裡的土地或者財政擔保，但是，財政的主要來源也是賣地收入。融資平台的違約風險也就解除了。

再看銀行的信貸風險。銀行的貸款最大的去向是國企央企，地方政府的債務和地方融資平台，今年最大的投向是個人住房按揭貸款。

國企央企有中央財政兜底，很多企業還是地王，地方政府和融資平台在高地價下已經悄然化解風險了。

住房按揭貸款的風險還是比較小的。我當記者那會兒第一個報道過，銀行的壓力測試顯示，可以承受房價下跌30%，後來劉明康說還不止。大不了，銀行把你的房子都收了，四大資產管理公司是為了剝離四大國有商業銀行而成立的。當時，按照四大行分工建行主要承擔住房貸款和開發貸，它的資產管理公司信達資產管理公司被剝離了很多在當時的不良資產，比如爛尾了和寫字樓住宅等，後來信達靠這些「不良貸款」躺著賺錢了很久。

網上流傳很久的一個段子：過去一年裡，我們把美利堅曾經奏效的救世良方挨個體驗了一遍：凱恩斯主義的政府刺激需求；馬歇爾計劃的一帶一路；柯林頓的網際網路加萬眾創新；弗里德曼的貨幣供給理論；里根的供給側改革，哦還有熔斷制；最後又回到我們熟悉的房地產拉動經濟上……

當房子還在玩擊鼓傳花遊戲之際，棋已下完。我看到韭菜們還徜徉在成長的喜悅中。

如果把貨幣比作水，那麼無論存量與增量中國的貨幣都是世界第一，為什麼沒有感受到劇烈的通貨膨脹？以及強烈的對外貶值？既然放了世界第一的水，那麼為什麼沒有發大洪水？

因為，有兩個地方可以蓄水而讓你不會察覺到，一個是股市，一個是樓市。這兩個地方無論股票漲還是房價漲都不會被統計局計入CPI，房租可以計入但是，沒有錄入渠道，基本可以被忽略。

股市不是好的蓄水池，房地產絕對是中國最好的貨幣洪水的蓄水池，甚至是分洪區。現在，這個蓄水池已經核裂變成了中國最大的「堰塞湖」，處置不當後果不堪設想，或比日本失去的十年嚴重的多。

自改革開放以來，中國人感覺最嚴重的是上世紀八十年代的價格雙軌制，價格沖關那兩年，之後，部分商品漲幅過快，但是很快會被平息，手機、家電、汽車等降價是常態。

十幾年來，國家統計局公布的CPI漲幅大體都在3%左右，很多人表示懷疑與不解，首先，從廣義貨幣M2的增速與存量看，都會讓人難以置信，國民生產總值GDP每年增速7%在左右，M2在13%左右甚至更高。

大約十年前，時任中國銀監會副主席、現任中國光大集團董事長的唐雙寧先生寫過一篇《金融如水》的文章，是金融界第一個把金融比作水的，該文寫的也是行雲流水，這裡不分析這篇文章了。

文章中提到過築大壩、引水等。改革開放之初的1980年底M2是1661億元，十年前的2006年底M2是345578億元，今年8月末，M2餘額151.10萬億元。

現在的貨幣存量是36年前的909倍，是十年前的4.37倍。據報道，中國M2總量相當於美國加歐元區的總和，無論增量還是存量，中國的貨幣量都是世界第一是事實，那為什麼沒有出現類似於衣索比亞、委內瑞拉等國家那樣的惡性通貨膨脹呢？

中國老一代領導人是陳雲主管經濟，在《陳雲文選》中有記載。陳雲同志說，「一九六二年貨幣流通量達到一百三十億元，而社會流通量只要七十億元，另外六十億元怎麼辦？就是搞了幾種高價商品，一下子收回六十億元，市場物價就穩定了」。

北京大學教授周其仁（曾任央行貨幣政策委員會委員），在其任委員期間寫過一篇文章，講述過，那是上世紀60年代的故事，那時的伊拉克蜜棗，進口的，每市斤要賣5塊人民幣——那可是1960年代的5塊錢！

我又查了一下當時的5元錢可以買40斤大米；或6斤大閘蟹；或豬肉7斤。嚴格來說，伊拉克蜜棗確實很貴的。

這個伊拉克蜜棗其實就是陳雲同志所言的搞的幾個高價商品之一。現在，貨幣供應量太大，這麼玩是不行的，於是，出現了股市、樓市，起到了伊拉克蜜棗的作用。

改革開放之後，貨幣增長的速度很快，如果再靠伊拉克蜜棗之類的顯然已經無法阻止物價飛速上漲了，很多國家因為通貨膨脹發生政權更迭的事件。那麼，這麼多貨幣流向哪裡好呢？

貨幣本身也具逐利性，當年炒過大蒜，出現過蒜你狠之類的名詞；中國大媽們在黃金教主宋鴻兵領導下決戰華爾街把黃金價拉起來過，不過後來暴跌下去，不知道大媽們解套沒有；總之，貨幣之水到哪裡哪裡漲，那麼股市可以嗎？

前面說了股價和房價不計入CPI，不僅僅是中國，據說是國際慣例，這個不能罵統計局。

因此，貨幣之水進入股市或者樓市，推高股價和房價不會影響到普通物價上漲。

股市不是個好池子。第一，因為，中國資本市場目前依然不夠強大，十年前更小，基本可以忽略掉。容量有限。

其次，這個池子不穩定，一有風吹草動，散戶甚至莊稼，連大股東都會跑掉，結果經常有國家隊出面就是，而韭菜們見了救市就跑了。

查了下鳳凰衛視的報道，去年6月12日，上證指數創下5178點的近年新高。隨後急轉直下，跌至最低的2850點，跌幅達到45％。

鳳凰援引Wind資訊統計顯示，2015年6月1日，滬深兩市的總市值為71.16萬億元，而到了2015年9月22日，兩市總市值已經縮水至46.88萬億元，在不到三個月的時間裡，兩市總市值迅速蒸發了24.28萬億元。

這個水池目前也是不到50萬億。池子小波動還大，搞不好很多股民還會跟復旦大學謝百三教授那樣跳起來罵娘，還要把證監會主席告到高層，好害怕。

央行行長周小川是當過證監會主席的，他當然也知道這個池子不行。

有人不信，去年非要搞個國家牛市，搞個慢牛，結果如你所願。

面對150多萬億的貨幣，資本市場還是顯得有點小，且不穩定，這個池子後來被放棄了。

選了一圈，曾經準備被放棄的房地產又重新撿起老了。

大量資金進入房地產市場，必然會帶動地價和房價的大幅上漲。不過，也有好處。第一，中國土地國有，賣地收入歸地方政府，可以緩解地方財政債務危機，地方融資平颱風險（昨天寫過《房價上漲轉移了三大金融風險》）。第二，房價上漲可以降低銀行信貸風險，同上文。第三，這個池子穩定，股票不穩定是因為買賣太容易、便捷，韭菜們還沒長好就跑了，房地產市場買賣都很漫長，並且，長期來看，中國房價只漲沒跌過，老百姓也是買漲不買跌。

最重要的是，房地產這個池子夠大，不僅僅可以做蓄水池，簡直可以成為貨幣過剩的分洪區。

根據今年年初，《新快報》記者謝蔓的報道，日前，國土資源部發布《不動產登記暫行條例實施細則》，對登記主體、程序、類型等逐一細化。第一太平戴維斯預計中國房地產市值約為270萬億元人民幣,為國內生產總值（67萬億人民幣,2015年）的四倍以上,或股市市值（約40.3萬億人民幣，其中滬、深市值分別為22.9萬億和17.4萬億人民幣）的六倍以上（作者住：現在的股市總市值略高於此數據）。

關於中國房地產的總市值，估算的差別很大，但是，至少也在200萬億以上。相比股市，樓市真是個好池子，必要時可以充當泄洪區，反正，賣樓可不像賣股票敲幾下鍵盤就可以了的。

問題是，現在瘋狂的樓市已經到了讓人窒息的地步了。無處無人不談樓市，有上市公司眼看要退市，賣了兩套學區房包住了殼；羅永浩創業造鎚子手機，投進去兩億元，現在虧完了，網友們問：你咋不買幾套房子呢？

更多的父母對要創業的孩子說：創什麼業，炒房子去。你有羅永浩聰明嗎？面對這樣的難題我竟無言以對。以前只是說房地產綁架了銀行；現在更多的經濟學家疾呼房地產綁架了中國經濟。

沒有不破的泡沫，也沒有不滿的蓄水池。現在，樓市不再是蓄水池和分洪區了，而是中國最大的堰塞湖了！！！

《第一財經日報》引述經濟學家任澤平9月20日發布的房地產分析報告認為，從房地產佔GDP比重的指標來看，中國房地產存在明顯泡沫。報告中的數據顯示，中國房地產總市值佔GDP的比例為411%，遠高於全球260%的平均水平。

海通證券一份最新的報告顯示，無論從哪個指標看，中國的房市都到了崩潰的邊沿，新增房貸佔GDP比重大，經濟存在泡沫化風險。日本即使在房產泡沫最嚴重的89年，居民新增房貸占當年GDP的比重也未超過3.0%，美國金融危機前新增房貸/GDP在05年達到8.0%后見頂回落。而15年中國新增購房商貸+公積金貸款佔GDP比重為4.9%，今年上半年已達已達7.7%，不僅大幅提升，也與美國歷史高點相當接近，表明地產泡沫化風險已近在咫尺。

或許樓市瘋長與你無關，崩盤時絕對與你有關，這麼多水流到哪裡哪裡就會漲。水來之前，吃點便宜瓜去！

房價如此瘋長，估計除了長期一直看好鼓吹房價會永遠上漲的前開發商任志強和北京師範大學董藩教授外，一切經濟學家、各路專家、金融學家都是一臉懵的。大家最想知道的恐怕就是，高房價的拐點什麼時候到來？

回答這個問題之前，得科普點金融常識與規律。簡言之，人民幣實現國際化、可自由兌換之際，就是房價暴跌甚至崩盤之時。反過來，由於高房價綁架了中國金融和經濟，這樣也會成為人民幣國際化進程中最大的障礙。

人民幣國際化正在加速進行中，一旦實現人民幣可自由兌換，遊戲就結束了，快則一年內，最多不會超過3年。人民幣國慶節即將納入國際貨幣基金一攬子貨幣，中國人民銀行和外匯局隨時都可能宣布資本項下開放，即人民幣可自由兌換。

任志強說，拉動中國經濟增長的只能靠房地產，目前看來的確是這樣，央行公布的數據顯示，七月份銀行新增貸款的全部，八月份的大部分都是房地產按揭貸款，企業停止投資，還貸款或者把錢存入銀行，造成M1（主要是企業活期存款）增幅報表。

房價真的會像永動機一樣一直漲下去嗎？答案是：不會。中國的房地產與世界絕大多數國家是不一樣的，中國的地價是政府供應，出賣土地使用權獲取土地出讓金，各地政府當然希望房價越高越好，這樣土地出讓金就會獲得的更多，地王頻出地方政府干預過一次嗎？各地假惺惺的所謂房價調控哪個不是飢餓營銷？

已有住房者和開發商也希望房價上漲，這個無需贅言了。上文中已經提到，中國貨幣存量世界第一，房地產吸納了絕大部分貨幣之水，新增的貸款也都流向了這裡。

由於中國的人民幣還基本是封閉運行的，人民銀行發行的貨幣都是在被圈起來的池子流通，中國目前的廣義貨幣M2是美國和日本加起來的總量。

無論從購買力平價還是其他指標看，人民幣明顯被高估出國購物成了日常。一旦人民幣國際化后，人民幣可以自由流通，那麼，中國人民幣的封地池子就會被打開，與國際貨幣的水合流，被高估的人民幣將會不以人的意志為轉移的貶值，故，自2013年至今我一直呼籲人民幣主動貶值以便與國際貨幣接軌而不至於決堤。

作為人民幣最大的載體，房地產貶值是一定的，目前很多報道中高收入者賣出一線城市的房子到國外買房養老，這屬於政策紅利，人民幣尚未國際化，大壩還在。一旦打開，流出會更多，直到與國際均衡。

無論什麼指標看，中國房價非常虛高，人民幣國際化后，必將讓包括房價在內的資產泡沫破滅。這是經濟金融規律，不會以任何人的意志為轉移。

追漲殺跌，投機炒作是人類的天性，國人更是登峰造極。這輪房價上漲，已經表現的非常突出與充分，逐利無可厚非，只是，得在你瘋狂之前，我告訴你你將來是怎麼死的。

「資本自由流動、貨幣政策獨立、幣值（匯率）穩定」三項目標中，一國政府最多只能同時實現兩項。這是著名的「蒙代爾-克魯格曼不可能三角」。其中，蒙代爾於1999年、克魯格曼於2008年分別獲得諾貝爾經濟學獎。

比如，中國香港就選擇了港幣可自由流通和固定匯率緊盯美元兩項，那麼，香港勢必要放棄貨幣政策的獨立性。所以，長年來，美國美聯儲不論加息降息，香港必定立馬跟進加息或降息，無論經濟狀況如何都必須要跟進。原因很簡單：當美國加息后，美元本幣會升值，港幣為了能與美元同等升值必然要加同樣的利率。這樣才能保證港幣可自由兌換和與美國匯率掛鉤。

世界上大多數國家選擇的是貨幣政策獨立性和本幣的可自由流通，放棄固定匯率。

中國目前狀態是貨幣政策獨立性，盯著包括美元在內的一攬子貨幣，資本項下未開放。人民幣國際化的改革就是實現人民幣國際化。在中國這樣大，情況複雜的國家是不可能選擇放棄貨幣政策獨立性的。

又要實現人民幣可自由兌換，那麼，人民幣國際化可自由兌換隻能放棄的是：固定匯率，讓人民幣對美元和其他國際貨幣匯率自由浮動。

如果明白了這個道理，這樣，人民幣資產與國際貨幣資產就有了可比性了，房子也是可比的。上世紀八十年代，日元兌美元大幅貶值、房價腰斬、股市暴跌引發了特有的日本病，發作了十年，之前，日本說東京的房價只漲不跌。

據報道，人民幣將在10.1日正式納入國際貨幣基金組織(IMF)特別提款權(SDR)籃子，成為同美元、歐元、英鎊以及日元並排的第五種SDR籃子貨幣，這對中國的金融改革和人民幣匯率走勢都是影響重大的事情。

IMF總裁拉加德表示人民幣「入籃」后將成為SDR籃內的第三大貨幣，有利於推動SDR的代表性、改進完善現行國際貨幣體系，對於中國以及世界是雙贏的結果。

第一個倒逼是國際上的：人民幣都成了國際儲備貨幣SDR籃子貨幣了，可是人民幣竟然不能自由兌換，這個從哪個角度上都說不過去吧，可以拖一時不可長久吧？如果央行膽夠肥，在十一長假前後宣布資本項下完全開放實現人民幣可自由兌換，我一點都不吃驚。

那麼，央行為何遲遲不敢宣布實施呢？的確擔心資本向下開放，會導致房價暴跌——並且有暴跌的基礎，不過，這樣一直拖下去，房價還會暴跌，央媽會考慮過早結束這種瘋狂失控的房價而宣布提前進行，不是沒有可能。

2009年03月國務院常務會議決定，到2020年將上海建成國際金融中心。上海市長楊雄前不久表示，到2020年把上海基本建成國際金融中心。楊雄說，正在制定上海國際金融中心建設「十三五」規劃。總的目標是，到2020年基本建成與我國經濟實力以及人民幣國際地位相適應的國際金融中心，邁入全球金融中心前列。

上海要建成國際金融中心，硬體方面我毫不擔心，軟體也好說，最大的問題是人民幣國際化，最遲，到2020年未來三點多的時間人民幣必須國際化。

拐點在人民幣國際化之前還是之後還是同時發生，已經不再重要了。

作者：賀江兵 優選金融副總裁

文章來源：賀江兵（ID：hejiangbingjinrong）