美國房東驅逐壞房客的經歷

這個房客是巴西人，從一開始就知道不合適，無奈一月份不好找人，就稀里糊塗讓他住進來了。也沒要他的社安號，不知道他出生日，他也沒有銀行賬號，只是一開 始提前交了一個月租金。然後從第一個月就開始拖欠，第二月里給他送了一份通知，意思是在notice to quit１４天之內如果不交房租就告上法庭了。還好，從那之後拖拖拉拉總算對付了近一年。到第二年的一月份時又不交房租了，本來以為他會月底交，眼瞅拖過 一個月，不能等了，耽擱的時間等於白住你的房子。先是上網列印出一頁標準的１４天通知notice to quit，去銀行公證簽字，然後請人送上門交到房客手裡。耐心等１４天過了，房客根本沒有搬家的跡象。去法院拿一張傳票表格summary process summons and complaint,，自己填了之後送到當地傳票官sheriff office辦公室，花５０美元請人送傳票。傳票送達后，要到１０天之後的星期４去法院聽證。

為了貫徹獨學樂，與人學樂，孰樂的精神，我把每一步驟彙報到群里與大家交流
=======================================================

---：昨到鎮上警察局查詢這房客信息，才知道這人根本沒有駕駛執照，可他一直開著一輛車。
---：聽其他房客說看到二月二十四日電力公司給他的斷電通知，看來這人拖著電費不付。
---：什麼理由讓警察幫你查他有沒有駕照？
---： 我只是把他停在院里的小車拍照，然後去警察局說這人正在eviction process, 要求警察局confirm information，當然我提供人名地址和汽車牌照，警察局就告訴我那確實是他的車，但是他沒有drive license.

---：今天去法院聽證，法官買出面，大部分人都是協議解決。我和我的房客協議agreement of judgment他住到月底，三月三十一日為止，並且補交欠我的兩月房租。如果到時候不搬走不交錢，那就請constable 趕他出去。

---：　他欠三個月，除去首付一個月，凈欠兩個月。但是，如果到時候耍賴，這不是又被他拖后一個月嗎？
  ---： 我以前請了一個律師趕房客。去法院也是律師辦的協商6月後搬出,但每月必須付房租。但到最後一個月最後幾天,房客自己去法庭要求寬限2個月直到他女朋友孩 子放假。我的律師知道後去法院同意近二個月。 最後一個月他招了幾個房客拿了別人的錢,到最後一天,我們請了人請去信放在門上,但他頭天晚上半夜搬走。但是二人房客沒地去

---：但是constable到時就來清除房客，還管他二人房客呢
---：請問信用網站是如何知道某人被evicted的？比如我把房客告上法庭，可是法院紀錄只有他的姓名，沒有社安號，沒有出生年月日，那mrlandlord.com 這種網站怎麼採集記錄呢？
---： 像這樣有用的信息「Security Deposit 可以用作「未付」的房租。MGL, c.186, s.15B」 能不能發到哪個中文網頁便於查找？也免得你一便便不厭其煩指導大家？

----：今天突然收到法院來信，明天上午重新聽證，原因是房客去法院填表說他找不到新的的住處。這樣原定的三月三十一最後一天搬出去的決定要變了。哪位知道這接下來會是什麼？謝謝！
---： 那是否意味著他還要繼續住啊？
---： 法官通常會再延期一次。我遇到同樣問題
---：這麻省是房客的父母？怎麼找不到房子也要報告父母啊？
---：如果法官再延一次會多長呢？一個月？
---：2-3周
---： 我遇到過兩次 一次我去了 結果被延了一個月 另一次我安排不開時間沒show up 結果卻很驚喜 一天沒延[憨笑] 2-3周應該是比較common的時間
---： 那你這延長一個月他那房租反正是不打算交的，對吧？
---：不交
---：不會無止境的延期，最後期限一到，你可以請constable

---：好運 多準備些他們各種劣跡的事實：怎麼三番五次不交租啦 怎麼破壞property啦 怎麼吵鄰居啦 準備好證據 你陳述的時候一股腦兒的說夠
---：還要告訴法官他沒有真心找房，以經發了notice好幾個月了，實在不行就讓他出示找房記錄，一準傻眼

---： 謝謝各位。上一次可能太順利了，沒有見到法官，只要magistrate clerk連問都不問，上來就說月底房客搬出，附上欠下的房租，然後兩邊簽證。我本來準備好的材料也沒用上。這回準備拿出證據，包括他半夜4點鐘party把警察招來。

---：  謝謝大家。彙報一下剛才聽證，court clerk 還是要求大家先mediate, 我堅決要求見法官，所以在法庭等了40分鐘，女法官出來了。房客先發言，主要說他兩個女兒每隔一個周末過來，他實在找不到合適的地方住。輪到我說，我強調 自己的困難，mortgage, insurance 等，然後再把房客的劣跡說說，從第一個月起就拖延房租，半夜爬梯把警察招來等等。末了，法官說她要考慮考慮。我們就走了。

---：哪位有經驗，法官這種考慮考慮會怎麼樣？
---：當年我的案子是法官給10天讓他搬走，不然evict without notice
---：   你是說法官讓他延長10天？我這已經拖了三個月了。
---：這是什麼道理？他找不到地方勍賴著不走，房租也不想給，法官還要考慮，是在等天去收拾他嗎？
---： 我的法官給她一個月時間，但規定她每星期分付房租，但住客也不付，她住到最後一天就自動搬走了
---：   你的法官是當時拿主意還是後來判決？
---： 寫信通知的
---：   看來我這個也要寫信通知。所以我寧願他離開搬走也別分期付，反正他是不準備付的

---： 請問一下已經settled case能夠要求法院重新審理嗎？
---：  每個案都不同，我個客剛剛做完手術，可能讓法官可憐她吧
---： 我這不就是已經settled 的，房客又要求延長嗎
---：  我沒那麼好的運氣，她已經賴了4個月了，法官判他滾，到期還不走，法官看不下去才給10天
---：  我盡量簽lease時收齊三月 每月過5號沒交就下14 day notice。 當然對我信任的tenant不會做的這麼絕
---：   很難，比如每次過五號就給notice, 這條就不容易做到，你總不能啥事不幹專門發notice的吧？ 除非有人提供流水線服務，你交年費，每月有人為你做這事。
---：  我以前自己寄certified mail 但有的有經驗的房客不取 我現在一般找constable送 $60一次
---：  送完了就踏實了 他若付呢就連著$50 late fee 一起付 若不付呢 就接著往下一步程序走
---：  summon又要倆星期 再上庭啊趕人啊 整完了那多收的倆月房租也用完了 怎麼都得虧點兒 不多[偷笑]

---：  到今天也沒收到法庭判決，也不知道法官會不會給房客延長，原來的協議是住到月底。哪位又經驗的知道法官一般什麼時候做決定？謝謝！
---：  法庭記錄在這：http://www.masscourts.org
---：  到今天為止還沒有收到法庭文件。 因此， 我自己上網查詢我的案件，就在這個網頁 http://www.masscourts.org   走到最下部， click "Click Here" button, 自動打開新一頁；然後填入你的案件所在的法院，你的姓名或案件號碼，你的案件馬上就顯示出來了； 然後點擊你的案件號，就可看到案件的目錄docket sheet. 我走到最下方，發現法官在上星期的星期四就已經否決（deny) 房客要求重審的動議了。
---：  看看，法院的東西都在網上，房東房客的名字都是公眾資料。哈哈

---：   這一周都過去了,為什麼不送信給你呢？
---：   我也感到奇怪，確實沒有收到信。問過法庭clerk, 她說沒有收到就是維持原判。但是，房客懂嗎？

---：   波士頓房東協會 謝謝群主！ 像這樣的法庭資料鏈 www.masscourts.org接應該放在中文網的什麼地方，可供房東查詢。
---：   非常感謝！我要是早知道網上查案，上個星期就該知道結果了。慶祝我們大家互相幫助互相學習，感謝群主辛苦，張律師耐心解答，還有各位房東交流經驗。

---：   謝謝！主要是我這個房客40歲男，身體健康，沒有太多理由賴房，他說他有兩個女兒，可是他女兒跟著離婚的媽媽住，不住我這。
---：  上圖就是那個即將被趕走的房客在樓下工具房裡堆積的啤酒盒子，三個月不付房租，有錢擺午夜爬梯搞的四鄰不安。明天就是協議里最後一天，他看沒有準備搬家的跡象。
---：  這種無賴 made in America
---：  made in Brazil.

---：  今天早上去法院拿了執行令Excusion of Process, 馬上送給constable man了。 現在這個constable 已經送到房客住處，雖然房客不在家，但是也算送到了。通知房客截止到下星期二早上9am 必須搬出去。

---：  我還在等搬家公司的電話，安排搬家事宜。

---：   是constable介紹的，我要簽合同，one bedroom 就是$1500
---：  如果搬家公司真搬，那我還要付儲存費呢。現在沒提。
---：  請問這房客一走了之，也不知道他的新地址，還怎麼追究他的欠債啊？ 謝謝！
---：   容易，等幾個星期你給他寫封信，還用你的出租房地址，郵局會給你他的新地址的。
---：   請問如何把他放進eviction record上，我連他的社安號都不知道，只有名字和生日，還有他的車號。
---：   難道有專門的什麼人去各個法院收集eviction record? 但是法院也沒有這些人的social security number. 是不是要房東自己提交給某些信息中心？
---：   http://homeguides.sfgate.com/fast-eviction-show-up-tenant-screening-report-8048.html
---：  我的理解我們run eviction report的時候 這個report agency 會從法院發布的eviction database里search
---：   credit check不會查eviction 是一個單獨的report ctcredit.net里買的basic tenant screening package （$19.95）里包括credit check 和eviction check report

---：  收到房客簡訊，他說他在搬家，但是下星期二搬不完。下學期二早上9點是最後期限，不知道他什麼意思。就一個one bedroom， 4天功夫搬不完。
---：  基本不用回他, 一切法律程序 he's over. 地主該吃吃該喝喝 別讓爛人壞了情緒

---：   你連他的Social Security Number都不知道，就讓他進來，太危險啦。你也可能沒有收security deposit 填寫W9吧？成為房東容易，但在美國當房東難。希望群里的房東們，抽機會到圖書館借幾本有關的書看看。
---：  我根本沒收他的deposit, 只有first month advance. 我的房客都沒有deposit. 第一年有合同，以後都是at will, 誰想走one month notice 就行了。
---：  為啥不收deposit 呢
---：  我一般都認為人是好的
---：  我不規範，還是沒有經驗。

---：  根據自己的經驗，給你幾點建議：1. 房客申請時，一定要添申請表，社安號，生日，駕照，前房東電話地址，前租房地址，有無驅人記錄等。2. Security deposit 一定要收，記錄有懷疑的，一定收最後一個月的房租。3. 寧缺勿濫，不要把壞房客收進來，如果有驅人記錄，但是收入不錯的，可以搞明白為什麼被驅，特殊原因的話，可以收入。4. 一旦晚交房租，第二天就要follow up,然後發通知（如果還未交）。5. 壞房客要越早越好驅走，不要抱幻想而拖延。

---：  謝謝。我主要是沒把租房當回事，也沒讓人填表，見個面看著可以就行了。其它房客也是這樣進來的，從不惹事，就這一個無賴，也是教訓。

---： 今早10am constable 來，搬家公司把剩在房裡的tv柜子和幾個小傢具搬走了。$550 搬家費包括庫存費，$275 constable man 本人的費用（他幾天前serve notice, 已付$40）。

---： 東西不多

---： 換了一堆鎖

---： 牆上有點小破壞，其它沒事。

---： 檢查一下toilet，有房客故意堵塞報復房東。

---： 今天去法院把Excusion return 交上去，clerk 說房客欠我的錢我有20年的追訴期。這也是空條文了，反正我也沒有精力討債。
---：  找討債公司
---：  謝謝！誰有推薦嗎？怎麼付費呢？如果分成可以，別討不來我還要出工錢。
---： 一般不要錢，55分成，難得要回來

• [03/28]市政廳，房東房客大會戰
• [04/22]市政廳，房東房客大會戰
• [04/22] 美國房東驅逐壞房客的經歷
• [04/24]zt 美國拆遷糾紛案總記
• [06/06]白女賴租上萬美元，華人房東得零賠償
• [05/03]看房建房
• [06/20]一些獲取plumbing許可證的信息

• 查看：[美國房東的.最新博文]
• 查看：[大家的.最新博文]
• 查看：[大家的.房前屋后]