投資移民被騙了怎麼辦系列之二： 60名中國投資者美國綠卡夢碎

對於想拿美國身份的富豪們來說，EB-5投資簽證曾經是一條不錯的捷徑。申請者以最低50萬美元的金額投資項目（通常是房地產開發項目），到期后不僅可以收回本金和利息，還能獲得美國永久居民身份（「綠卡」）。但一群來自中國的EB-5簽證申請者最近就對項目開發商發起了集體訴訟，因為他們發現：承諾的大樓壓根沒修，說好的綠卡根本沒有，投入的資金卻不知道跑哪兒去了……
成都《每日經濟新聞》4月1日報道，事情要從2017年說起，總部位於紐約的Symmetry房產開發集團在2017年揭曉了一份計劃，他們要在芝加哥最有歷史感的老街區，修一座高度725英尺（相當於254米）的60層豪華建築。這個項目被命名為「北岸塔」。
根據Skidmore,Owings＆Merrill設計事務所的規劃，這棟摩天大樓里將包含216間酒店客房丶120個共享度假屋和246套豪華公寓。懷揣著這樣一份計劃書，Symmetry集團早在2015年就開始在中國投資者中融資。
根據開發商的宣傳資料，「這個項目位於蘇必利爾的東北角，街區內遍布最高檔的日料和義大利餐館，建成后必將成為芝加哥最受歡迎的社區中心。」該集團以EB-5簽證為「誘餌」，承諾投資者到時候不僅可以收回投資本金和應有的利潤，還可以獲得美國綠卡身份。
最終，通過EB-5簽證計劃，Symmetry集團招募到60位中國投資者，每人出資55萬美元以上，總共為該項目融資近5000萬美元。
不過令投資者意想不到的是，「北岸塔」項目遇到了空前強大的阻力，周圍鄰居們對這個規劃進行了強烈抨擊，認為如此大容量的居住項目會堵塞周圍狹窄的歷史街道。同時，當地文物保護機構Preservation Chicago也堅決捍衛兩棟義大利風格的19世紀排屋，不準Symmetry集團拆除。
在經過曠日持久的法律鬥爭后，今年3月7日，這個項目正式被宣判「死刑」。芝加哥地標委員會投票認定，當地的兩棟義大利風格的建築（Superior西街42號和44-46號）屬於當地文化地標，「北岸塔」項目必須為文物保護讓路。
然而，在投資打水漂后，募集的資金並沒有退到EB-5簽證申請者手上。據當地媒體報道，一位中國投資者Annabelle Yao（下稱「姚女士」）已在聯邦法院起訴Symmetry集團，並且代理律師道格·利托維茨正在尋求更多的投資人一道發起集體訴訟案。據律師本人的推特（Twitter）賬號以及法院卷宗顯示，利托維茨已經不止一次代理過中國投資者的集體訴訟案。
根據克萊恩紐約商業周刊報道，聯邦法官3月11日向Symmetry集團施壓，要求公布4950萬美元融資（均來自中國投資者）的具體去向。法庭記錄顯示，Symmetry集團否認自己「私吞」資金，並已經內部同意將姚女士的55萬美元本金加上利息奉還，但截至目前尚未付款。
報道稱，「北岸塔」項目的其他相關方目前紛紛撇清自己。受雇於該項目的華爾街交易員布拉德對法庭表示，他只是參與過項目的融資，但並沒有經手過資金的流向。參與合作項目建設的當地地產商福特漢姆則拒絕對此發表評論。
投資移民糾紛官司增多
此外，這次訴訟在美國也引發了對聯邦政府EB-5簽證計劃的爭議。批評者表示，由於投資者很多語言不通，並且不了解美國的法律制度，使得他們很容易受到欺詐行為的攻擊。2017年，一名芝加哥開發商就承認他在奧黑爾國際機場附近一個價值912萬美元的酒店項目中欺騙中國投資者，最終被判3年有期徒刑。
2018年10月，有78名中國投資者起訴EB-5籌款人馬斯特蘭尼，聲稱他騙走了他們的EB-5投資資金。美國移民基金有限責任公司以及負責對接該項目的佛羅里達州區域中心有限責任公司也在被告之列。該建設項目為「港灣宮殿」，總投資1.7億美元，其中199名中國投資者提供了1億美元融資。根據原告律師施奈德表示，這些投資者沒有收到一分錢的本金和利息。據稱中國投資者的資金已被馬斯特蘭尼挪作他用，投入到他本人企業的項目中去了。
針對EB-5投資者的詐騙增多，對於美國的正規商人來說也是一種傷害。由於EB-5項目的融資利率僅為1%，而一般的企業借貸成本約為5%左右，符合資質的美國企業很樂意藉助EB-5項目為自己融資。芝加哥地產商格林伯格不無痛心地表示，「芝加哥地區很晚才迎來EB-5項目的好處，結果這場盛宴很快被一些不法分子給糟蹋了。」

中國富豪幾乎「壟斷」EB-5簽證
美國EB-5簽證，全稱為「以就業為基礎的第五優先類別簽證計劃」，創始於1990年。符合條件的申請者可以通過投資至少100萬美元來資助一家僱用至少10名美國工人的美國企業，從而成為美國合法永久居民。為了鼓勵投資，在偏遠地區或失業率高的地區，投資門檻被降低到50萬美元。
EB-5簽證推出后很快成為搶手貨，從英國丶加拿大等歐美國家，到中國丶韓國丶越南丶日本等亞洲國家，申請者數量很多，以至於基本上每年的投資限額在5月份左右就用光了。地產商格林伯格曾經回憶，他曾在布宜諾斯艾利斯到胡志明市的航班上現學越南語，以討好當地投資者。
報道稱，在前幾年，來自中國的富豪幾乎「壟斷」了這項簽證。根據諮詢公司Savills Studley的報告，2011年美國共授予3463份EB-5簽證，其中2408份（佔69.5％）來自中國公民。到2014年，在總共10692個EB-5簽證中，有9128個（佔85.4％）來自中國公民。報告得出結論認為，「EB-5計劃申請人數增加源於中國大陸富商的興趣增加。隨著中國經濟的蓬勃發展，中國的百萬富翁家庭數量大大增加：2012年有150萬，到2013年有240萬，超過了日本的百萬富翁家庭數量。」
近年來，隨著EB-5越來越頻繁地出現問題，批評的聲音也隨之而來。網站信息顯示，一些美國律所甚至公開招募有過受害經歷的EB-5投資人，準備對項目相關方以及聯邦政府提起集體訴訟。
根據USCIS的數據，在2018年第三季度，僅有617人申請EB-5簽證，為史上最低的季度數據。美國律所斯特恩表示，EB-5計劃如不加緊改革，善待投資者，以後很可能面臨無人申請的窘境。
EB-5項目狀況頻出 投資移民避風險保成功率有道可循？
另據《僑報》3月26日報道，EB-5投資人最關鍵的核心問題無外乎，其一，能否取得綠卡？其二，能否收回投資？以此為保障的前提下，美國EB-5投資人如何規避風險項目，保證成功率？
洛杉磯劉龍珠律師認為，由開發商丶項目運營方（建商）丶區域中心等組成的EB-5移民投資相關項目方，投資人選擇項目時主要考察的重點包括項目的真實可行性丶項目是否相對低風險丶建商背景丶區域中心等方面。他特別指出，移民局審核確認EB-5項目的法律文件和就業指標計算等，從不審核任何項目的投資風險，也不會「指定項目」。
曾經頗受關注的南加EB-5投資移民「金牌項目」，號稱將成為洛杉磯市中心最大地標的某廣場地產開發項目，今年1月傳陷入債務危機，項目停滯，近期遭分包商起訴。
據其早期宣傳，該項目總投資金額約10億美金，項目方稱資金雄厚，擁有諸多優勢，不僅獲洛杉磯市政府支持，甚至號稱是美國移民局的模範認證項目，擁有三重擔保：股權擔保丶完工擔保丶還款擔保，並承諾保障投資人獲批成功率等。據稱在2017年，該項目的123位EB-5投資人已經獲批I-526。然而，這一不少投資人似乎頗為看好的項目，卻一再拖延工期，又遭訴訟，令人意外。
業內專業人士分析，在普遍使用建築就業計算的今天，項目未完工對EB-5投資人永久綠卡的申請有很大負面影響。該項目承諾的7700多名就業人數應該主要來自建築就業。建築就業的計算是使用花費就業模型，在沒有完成項目預算丶建設施工沒有充分完成的情形下，很難確認就業到位。
因此，施工項目發生變化，無法完成就業指標，這種情況下EB-5投資人將陷入極其被動的境地。即使I-526獲批，在就業未完成前，假如資金轉去其它項目，就構成「實質性變化」，這樣做非常危險。按現在的移民審批規則，移民局可能在I-829申請審批階段認為，項目當初有實質性變化，投資人就應該重新開始申請I-526。I-829永久綠卡審批的核心是完成就業，就業不到位，I-829申請肯定不滿足要求。即便投資資金可以退回，但轉其它項目，也必須重新開始申請程序，從頭再來。
在保證項目完工，保障完成就業指標及綠卡審批成功的前提下，投資人究竟怎樣判斷EB-5項目的風險性？移民投資行業專家，ALC首席執行官John Shen介紹，以地產開發項目為例，EB-5投資人為規避項目風險，需要關注幾個方面。
首先是建築項目的土地購買成本，更重要的還有項目融資方式和融資結構（EB-5資金在項目資本結構中所處位置本質上決定了資金的風險性）丶建商的背景經驗和信譽以及區域中心是否願意真正保護投資人利益等。
除了選擇有良好施工記錄丶富有經驗講信譽的優質建商，投資人也許並不一定理解的是，所謂商業中心丶繁華街區丶黃金地段昂貴的地皮，一定會造成開發項目土地購置的高成本。而高昂的土地成本會大大壓縮預算中可供就業的花費額度，同時造成未來項目的現金流成長負擔過大，既增加了項目運營風險，也客觀上拉長了投資可以返還的周期。
John Shen認為，土地成本的增加，只會提升項目運營和還款的風險。以洛杉磯某廣場地標項目為例，據項目方披露，該項目購買土地投入1.74億美金，相對於其它「非核心」區域內土地同等面積的項目，該項目僅土地購置成本就比其它地區高出6-7倍，而盈收方面則僅僅是略好，未來現金流壓力過大。因此，低風險的項目不在於項目規模是否夠大，地段是否足夠繁華，項目地段土地成本昂貴很多情況下反倒是風險所在。
其次，投資項目的融資方式包括股權融資（自有資金算股權投入）和債權融資，債權融資明確了資金退出的時間表，對投資人保護更好。而債權融資中的高級貸款類別因為有抵押品（如固定資產），抗風險能力更強。John Shen認為，收益低但風險也低的高級貸款最適合EB-5移民投資對風險和收益的綜合訴求。使用高級貸款投資，在項目按要求完成建築就業，投資人取得綠卡后，返還投資人借款的可能性最大。他認為最理想的EB-5融資模式是：項目選擇有嚴格的金融風控審核，EB-5投資人資金放置於高級貸款層級，就業只使用建築就業，並且EB-5資金比例小於總預算的30%。
如果整個項目中EB-5資金所佔比例過大，綠卡申請的風險和本金返還的風險性也因之增加。因為單個項目EB-5資金籌集越多，則就業數量的需求越高，滿足起來風險也越大，從而增加綠卡申請的難度。以某廣場項目為例，其融資結構包括開發商自有資金40%（4億美金）丶銀行貸款30%（3億）丶EB-5投資移民借款為30%（3億），總投資額為10億。業內人士認為，相較其它地產項目能夠獲得50%-60%銀行貸款的總融資比例，該項目最高僅得總投資額30%的銀行貸款，或也是對抵押物的實際價值及完成的可能性持一定的保留態度。如果達到了銀行所能承受的風險要求，銀行才會放款。因此，從銀行內部風控的角度看，這個項目並非相當安全的項目。
從項目的融資結構看，John指出，通常只要有銀行貸款（高級貸款），EB-5投資一定被迫被放置於夾層貸款或優先股中，項目經營破產或者貸款違約后的追償機會遠遠小於高級貸款。所謂還款的第一順位歸銀行，即指企業發生破產或貸款違約等狀況時，依據法律文件銀行第一個拿回項目沒收的固定資產拍賣清償的資金。因為，為保護EB-5投資人利益，ALC項目堅持把EB-5投資永遠放置於高級貸款中，不做夾層貸款，或優先股。
投資人認為選擇區域中心非常重要，因為項目能否順利完工，建商和區域中心是關鍵，包括其法律文件是否很大程度上保護投資人的利益。一旦出狀況，EB-5投資是否是還款第一順位等。這些因素，對投資人來說，是最關鍵的也是最有價值的部分。只可惜很多投資人信息不透明，即便拿到信息，判斷能力不足。
留學生辦理投資移民同樣面臨風險
僑報網2018年1月曾報道，近年越來越多學生家長為子女選擇投資移民方式，爭取早日留在美國。對於已經獲得批准的留學生EB-5投資移民申請中，有以下幾種不同的情況。
1.已經在美國就讀碩士，博士學位的留學生
這些留學生多持有F-1身份在美國大專院校就讀碩士或者博士學位，為了提高自身在美國勞動市場的競爭能力，在讀期間，通過EB-5投資移民申請綠卡。這類申請人是以自己為主的申請人，並在獲得移民局批准后，在美國申請調整身份，遞交I-485申請。
2.正在美國就讀學士學位丶高中或者初中的留學生
這些留學生很多都不滿21歲，是和他們的家長趕在孩子21歲生日之前遞交申請的。這類留學生的申請以他們的家長作為主要申請人，而他們自己作為家庭成員。這類申請人雖然也持有F-1或者J-1身份在美國合法停留和讀書，但是由於家長為主申請人並且在中國大陸，所以大多數都需要回到大陸與主申請人一起到美國駐廣州領事館參加移民簽證面談。
3.家長希望孩子在某一時間到美國讀書
許多家長希望安排孩子在特定時間到美國讀中學或大學。中國家長希望孩子以綠卡身份在美國讀書，以便有更好的機會進入一流教育機構，並且和美國學生以平等的身份和觀念接受教育。因此，在孩子到美國就讀之前就開始申請EB-5投資移民。
4.單親EB-5投資移民
單親投資移民其實不是一種投資人類別，而是一種投資移民規劃的不同形式。例如，孩子只跟母親一方一起申請EB-5投資移民。父親由於中國公司業務和稅務等方面的考慮，不參加配偶和孩子的EB-5投資移民申請。這種部分家庭成員投資移民申請都非常順利的獲得批准。
由於中國留美學生以EB-5投資移民方式申請綠卡的人數近年來迅速增長，不少想通過投資移民留下的留學生和其家長也成了詐騙分子的目標：一個已拿到碩士學位但為了合法留在美國的中國女留學生，申請投資移民洛杉磯聖蓋博市的「加州投資移民基金」。然而在這場詐騙案中，受害人數多達100多人，涉案金額高達5000多萬美元。該女留學生付出的55萬美元恐怕要打水漂了。
如何提防詐騙？律師介紹美國EB-5投資移民申請程序
EB-5投資移民包括基本的直投移民與區域中心項目投資移民兩種形式。二者最大的區別是，直投移民投資需要投資人自己創建公司，親力親為管理及經營營收；區域中心的投資方式，則是把錢投給移民局核准的區域中心或其代理人推薦的項目，成為某個項目的合伙人或股東（有限投資人），委託區域中心或其項目經理人全權代理，經營管理投資項目。二者都有最低投資金額的限制，包括移民投資者在美國境內投資100萬美金創辦新企業，抑或在高失業率或人口稀少的偏遠鄉村等目標就業區（Targeted Employment Area）投資50萬美金。
對於直投投資人，要求在I-526申請表格批准后的兩年內，創造就業崗位，直接僱用10個以上全職美國職員等。對於投資區域中心項目的投資人，需要證明區域中心正在按移民局批准的商業計劃運營。如果滿足兌現對移民局各項要求的承諾，兩年後可以申請永久居民綠卡。
據洛杉磯王婧律師介紹，EB-5投資移民申請大概步驟包括：
首先，向移民局遞交「外國企業家投資移民申請」之I-526表格，附件包括所需投資資金合法證明，以及商業計劃等證明文件，附申請費1500美金。移民局需要半年至一年時間審理申請。
其次，為申請身份調整。I-526獲批准以後，申請人可以開始申請「條件綠卡」（Conditional Green Card），亦即臨時綠卡，向移民局遞交調整身份的申請表I-485，審理過程需要大約6至12個月。不在美國境內的申請人，必須申請移民簽證，並在美國領事館進行移民簽證面試及身份調整。一旦獲批，便可獲得為期兩年的臨時綠卡，與永久綠卡享有相同功能。直系親屬（包括配偶及21歲以下的未婚子女）可同時申請調整身份。
最後，申請永久綠卡。申請人在臨時綠卡滿兩年之前的90天內，向移民局遞交「外國企業家要求免去有條件身份申請」之I-829申請表格，審理時間半年至一年，費用為3750美金。如果申請者滿足移民局針對EB-5投資移民的所有資金和就業崗位等相關要求，I-829將獲批准，並獲取永久綠卡，成為合法美國永久居民。
EB-5投資移民申請人從開始申請到最終拿到永久綠卡，通常需要3年半到4年時間。
王婧表示，鑒於區域中心與EB-5投資移民申請人之間連續不斷的訴訟糾紛及衝突，甚至涉嫌欺詐，移民局今年開始加大力度關閉不合規範的區域中心，而且不久前開始，已在官方網站發布關於投資移民區域中心項目的最新資訊。由於過去信息不公開，一些區域中心事實早已關閉多年，但是大部分投資人並不知曉，移民局決定通過網站適時公布已被關停項目的信息。所以王婧律師建議移民投資人首先上移民局官網查詢，該區域中心項是否目還存在。另外，在簽署移民投資協議前，有必要找獨立的法律顧問，對移民律師提供的投資移民文件進行審核及法律風險分析，避免陷阱。這樣，即使發生問題糾紛，移民投資人也知道如何通過司法程序追償自己的損失，維護自己應得的權益。
而對於如何避免陷阱，洛杉磯華人律師張軍表示無論投資任何項目，百分百保險的投資是不存在的：「事實上，美國投資移民法要求，進行的投資必須是風險投資。因此，當有人告訴是沒風險或零風險，這一點上是不符合美國投資移民法的精神。有些投資人可能會說自己啥事也不願意管，把錢交了辦成綠卡就行了。問題是美國並沒有這樣的狀況，綠卡並不是賣的。美國任何一種綠卡都肯定不是愛心綠卡，不是因為太愛外國人了才發出，而是要服務於國家利益。像H-1B是因為美國實在沒有這方面的人才所以要讓外國人進來，跨國公司是希望外國公司來到美國來投資因此讓公司高級主管過來。投資移民也一樣，不是因為愛你才設立，而是希望你合法的錢投到美國的經濟並創造就業。如果這些條件不能滿足，那是無法拿到綠卡的。有沒有給錢就能把綠卡辦好的事情？答案是非常簡單的，一定是沒有的。」
所以留學生們如果想辦理投資移民，首先需要事先通過專業渠道多了解，最好以自己直接投資生意經營的方式。這樣，也避免了很多糾紛，衝突。否則，最後花費的時間，精力，金錢更多，得不償失。（完）

劉龍珠律師 
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