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劉龍珠律師法律評論:Airbnb是美國版的家庭旅館和月子中心

作者:劉龍珠律師  於 2016-10-6 06:19 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

通用分類:熱點雜談

關鍵詞:家庭旅館, 月子中心, 法律, airbnb, 租房

劉龍珠律師法律評論:Airbnb是美國版的家庭旅館和月子中心

 


Airbnb是一個房屋短期租賃平台。Airbnb鼓勵私人房東將自己的空閒房屋短租給旅遊者,所以它更像是一個著眼於全球目的地的「家庭旅館」預訂網站。Airbnb的房源和私人家庭旅館一樣,方便快捷、價格低於商業酒店。他們一般不核實住客證件,也不提供商業酒店統一的完備配套服務。


但加州一些城市已經開始對居民區的短租進行立法限制,因為在居民區進行商業短租會帶來許多社會和經濟問題。首先,頻繁短租給陌生人會對所在街區會帶來治安、噪音和衛生問題等隱患。第二,短租屋主容易逃避政府監管。他們往往不向政府繳納房租稅,其住房也並不一定符合本市的消防和建築條例。第三,短租的盛行會影響該區域的房屋供給量和平均租房價格,擾亂房屋租賃市場和旅館酒店市場的穩定。


從這一點來看,政府對Airbnb的房源的打擊,和打擊月子中心的原因和目的一致。月子中心也可以看做一種特殊的Airbnb房源。而這唯一的區別是月子中心的目標客人只是中國的待產孕婦,而其提供的有限住宿服務,額外包含有償的醫療和月嫂服務。


將自己的空閒房源發佈在Airbnb網站上尋租的房東,往往是因為看重短租帶來的更可觀的租金收入。而尋求Airbnb的房客,也大都是被Airbnb遠低於商業酒店的房價吸引。但誠如上文所介紹的,加州一些城市已經對短租進行了明確的立法管制。參與Airbnb式的短租服務,可能招致刑事檢控。因此,劉龍珠律師將分別對房主、「二房東」和租客提供以下法律建議。

 


房主出租房屋需謹慎


房屋的所有者,也就是真正的房東,往往是不願意把自己的房產用作Airbnb短租的。短租的必然後果是租客流動性大。這麼多人只需要動動手指,在Airbnb網站註冊一個賬號,就可以入住你家,將帶來非常大的安全隱患。首先,每個人都經手你的鑰匙,難保沒人偷配一把,事後入室盜竊。其次,不是每個房客都會尊重你的房屋,家居家裝的折損,甚至房屋火災都可能會發生。除此之外,你很難知道短租租客的實際目的。上個月就有房東發現Airbnb房客租房為A片拍攝提供場所的新聞。另外,既然什麼樣的租客都可能入住,難免會有小孩、老人或者有特定疾病的租客入住,如果他們在你家突發意外,你很可能需要承擔連帶責任。


除此之外,如果房主是戶主委員會(HOA)的成員,那麼其房產將受委員會的條約、規定和限制(CC&Rs)管轄。而CC&R往往禁止在本居民區的房屋用作商業用途。所以,屋主將自己房產作為Airbnb房源會違反該禁止性規定,使屋主承擔罰金和強制措施等風險。


因此,劉龍珠律師建議房主在出租房屋時,首先要求該長期租戶不能將該住房作為Airbnb上短租的用途。在實際情況中,租戶往往會隱瞞自己分組房屋的目的,所以房主一方面要在談判中察言觀色,一方面一定要在租房合同中明確不允許轉租,並細化短租轉租的後果條款。首先,劉律師建議在租房合同中規定,租戶擅自轉租需要承擔約定的賠償數額(Liquidated Damage),也就是在合同中寫明擅自轉租的違約金。第二,增加房東的免責條款(Indemnity)。這個條款的意思是,雙方約定租戶擅自轉租產生的法律後果由該租戶(「二房東」)承擔,原房主不承擔任何法律責任。這裡會產生的法律責任主要有兩類,一個是對短期租客的法律責任,一個是當地政府根據當地法規對違法轉租施加的民事和刑事責任。

 


「二房東」面臨多項民事和刑事責任


「二房東」,作為Airbnb上的直接房東,將面臨大量法律風險。劉龍珠律師建議「二房東」在考慮轉租時,仔細閱讀租房合同的要求和當地的法律法規,再做決定。


違約責任


絕大部分的租房合同都有禁止轉租的條款,如果「二房東」違約轉租,將承擔違約責任。換句話說,即使短租的租期只有幾天,「二房東」也面臨被訴訟和驅逐的風險。出於這個考量,加州法律(Business and Professions Code Section22950-22594)自2016年起,要求所有短租平台必須警告發佈房源的房東,他們的轉租行為可能招致強制措施和驅逐令。


出租資格和商業牌照


加州的許多城市,包括洛杉磯、三藩市、聖莫妮卡等都要求租期30天以內的短租房東必須申請商業牌照。另外許多城市對於房東的資格也進行了限制。


三藩市:

·         只有三藩市的擁有至少兩個單位的永久居民才有權對房屋進行短租。在這裡,永久居民指一年在三藩生活超過275天的三藩居民。

·         整戶短租的房子規定1年僅能出租90天;若房東住在屋內,只分租房間則沒有天數限制,但房東仍需向市府登記才可以將房子短租。房東必須向三藩市登記短租的單位,且只允許登記一個短租單位。

·         房東必須購買至少$500,000美元的責任保險或者短租平台要求購買的更高額保險。

·         未在三藩市府登記的房主短租信息將被課以每日1千美元的罰款。

聖莫妮卡:

·         聖莫妮卡禁止任何整戶短租行為;若屋主住在屋內,只分租房間則不受該限制,但該短租單位仍需向市府登記,並繳納相應出租稅費。

·         房東必須向市府登記註冊該單位,並獲得商業執照(Business License)。

 聖莫尼卡已經有房東因為違反該條例,被定罪刑事罪名。短租業主(Scott Shatford)因為在Airbnb平台上短租五處物業,被控無證經營、不遵守市法等八條輕罪罪名。在七月五日於檢察官達成認罪協議,同意停止違法經營行為,支付$3,500美元罰款,並接受兩年緩刑。

聖地亞哥:

·         如果房屋的短租時長少於一個月,房東必須申請獲得短期使用登記證明(Transient Occupancy Registration Certificate)。

納稅義務


幾乎每一個加州的城市和縣(County)都有自己的的短期使用稅(Transient Occupancy Tax)。所以「二房東」要在Airbnb上短租房屋,還需要繳納房屋所在地的短期使用稅。


洛杉磯:

·         洛杉磯對酒店(Hotel)和汽車旅館(Motel)徵收12%的短期使用稅。洛杉磯對酒店的定義非常寬,包括了任何出租30天以內的場所。所以「二房東」出租的公寓、獨立屋或其他場所都應該被收取該稅。

三藩市:

·         繳納14%的短期使用稅(Transient Occupancy Tax)。

聖莫妮卡:

·         向城市繳納14%的短期使用稅。

聖地亞哥:

·         收取並向市府繳納10.50%的短期使用稅(City Transient Occupancy Tax)。

·         繳納房屋出租稅(Rental Unit Business Tax)。任何出租非商業用房的房主都需要每年主動報稅(SDMC §31.0305)。

其他區域法規


各個城市都要求短租的房屋符合城市的消防和建築法規等區域法規。


房東對房客的法定義務


加州法律要求房東對租戶承擔合理的注意義務。簡單來說,出租房屋的房東必須發現應該發現的房屋存在的不安全狀況,並且維修、更換或充分警告租戶該不安全因素。「二房東」作為房主的租客,對房屋的狀況本來就不夠熟悉,再加上「二房東」不實際居住在此房屋中,他很難發現房屋的安全隱患。而如果因為本應該發現的隱患造成租客受傷,「二房東」將承擔民事賠償責任。

 


Airbnb租客的風險


在劉龍珠律師看來,旅遊住宿選擇Airbnb的住客大都出於兩種原因。第一,是天性喜歡冒險,結交陌生人,以便深入當地體驗生活文化的人。比如高曉松那樣,熱愛詩和「遠方」的人。去未知的遠方,入住未知的地方和未知的人聊天喝酒,是他們的浪漫。第二種人,便是出於經濟的考量,想要節約住宿費。


劉龍珠律師20多年前讀書的時候,也是一個熱愛旅遊的年輕人,在美國的大城市幾乎都留下了足跡。那時候劉龍珠律師常常選擇國際青年旅社作為自己歇腳的地方。青年旅社雖然價格實惠,能認識天南海北的人。但隨時有人員出入,人員構成也比較複雜,其實人身財產安全是得不到很好保障的。可即便如此,青年旅社有24小時值班的工作人員隨時處理突發情況,還是比Airbnb更加安全。因此,劉律師建議如果不屬於上文提到的兩類人群,還是盡量不要選擇Airbnb作為自己旅遊的住宿地,畢竟安全才是第一位的。

 

Airbnb起訴短租條例違憲


Airbnb6月起訴三藩市政府,認為三藩市的短租條例違背憲法第一修正案(言論自由)。短租條例禁止Airbnb的平台發佈任何違背短租驗證要求的房源。違背此規定,Airbnb可能承擔民事和刑事的懲罰。根據美國憲法第一修正案的規定,政府要限制言論的內容則必須要經過嚴格審查。Airbnb認為三藩市政府對其網站內容的限制無法通過嚴格審查,所以違反第一修正案。


Airbnb92日對聖莫尼卡市政府提起訴訟,認為其短租條例違反憲法第一修正案(言論自由)、第四修正案(禁止無理搜查和扣押)和第十四修正案(正當程序)。


短租條例禁止Airbnb平台發佈任何違背該條例的出租信息。如果發佈違規信息,Airbnb網站將面對民事和刑事處罰。同時,短租條例要求Airbnb定期向政府提供其發佈的出租房屋信息及位置、房東信息、租期和出租價格等信息。


根據美國憲法第一修正案的規定,政府如果要限制言論的內容則必須要經過嚴格審查。Airbnb認為聖莫尼卡市政府對其網站內容的禁止性規定無法通過嚴格審查,所以違反憲法。


美國憲法第十四修正案針對州政府,其中規定了正當程序原則,即政府應該確保以公正的法律程序來保護公民的生命、自由或財產安全,以及公民的基本權利不受政府侵害。Airbnb認為自己很難知道房東在網站上發佈的房源是否違反短租條例,所以如果有違法出租信息發佈在自己網站,Airbnb也並沒有犯罪故意。聖莫尼卡市政府的短租條例,在Airbnb有沒有犯罪意圖的情況下,規定其可能承擔刑事責任,違背了正當程序原則。因此,該條例違憲。


根據憲法第四修正案,公民對隱私有合理的期望權。也就是說,公權力機關不得無故侵犯公民合理的隱私權。Airbnb認為房主對自己的出租房屋信息、自己的私人身份、租期長短和房租收入的數額有合理的隱私期待,所以政府無權無故要求Airbnb定期向政府提供隱私信息。因此,該短租條例違反憲法第四修正案。


違憲的法例無效


美國的憲法是國家的最高法律,擁有最高的法律權威。美國聯邦法院有權判斷立法是否與背憲法衝突,從而宣佈該法例無效。也就是說,如果Airbnb的違憲訴訟成功,則相對應的限制短租條例將被宣佈無效。

 


月子中心和家庭旅館或可效仿Airbnb


誠如上文的比較,家庭旅館和月子中心也可以看作一種典型的「Airbnb」短租房源。它們面臨的管制條例也和限制Airbnb的法例具有很大的重合度。月子中心和家庭旅館完全可以借鑒Airbnb房主應對監管的處理辦法,參考短租房東違規的懲罰,更好地經營自己的事業。


因此,以月子中心為例,他們也可以仿效Airbnb,開設一個發佈各家月子中心預約服務信息的網路中介平台。如果政府對該平台進行限制,就可以對政府提起違憲訴訟。畢竟,如果Airbnb的違憲訴訟能獲勝,月子中心的平台網站將會有很大可能勝訴。



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