[買房攻略]如何在休斯頓購買和打理出租房

在休斯頓投資房地產的好處很多，網上這類文章也很多，這裡就不一一重複了。今天就以一個房地產經紀人的視角，結合實踐經驗，為大家具體介紹一下如何在休斯頓購買出租房，以及篩選租客、管理出租房等相關問題，希望為投資者提供具體的、可操作性強的信息:

一. 如何選擇出租房：

1. 租金回報 VS 升值潛力：

出租房的收益由兩部分組成，一是短期的租金回報率，二是長期的升值潛力。

往往是越貴的房子租金回報率越低，但升值潛力越大；反之亦然。

在休斯頓一些高房價的區域，如Bellaire、Memorial等地，房產升值空間相當大。但這些區域的房價儘管攀升，但是租金並沒有相同幅度上漲，因此租金回報率並不高，每月租金一般不足房價的0.5%。

而一些相對低房價的區域，每月的租金可達到房價的1%，比如$12萬的房子，可以租到$1100-1200， 但這些區域往往學區不好，或者周邊環境差，房產很難有大的升值空間。

在購買投資房時，不同的投資者期望值不同，選擇也不同。

對於追求長期房價升值的投資者，建議購買價格較高，房屋狀況好，學區好，周邊環境好，升值潛力大的房產；對於追求租金收益的投資者，建議選擇價格低，容易出租，人口密集，現金流較好的房產。

2.  新房（10年以內） VS 舊房（10年以上）

在美國，出租房的維修全部由房東負責，包括家用電器、水管、電路、屋頂、地基等等。新房的維修成本低，而舊房維修成本高。不言而喻，如果其他條件（如地理位置、學區等）差不多的情況下，儘可能選擇新一些、保養得好的房子。

3.   獨立住宅（Single Family House，SFH） VS 聯排（Town House, TH）/公寓（Condo）

投資SFH或TH/Condo各有利弊：

（1）。SFH擁有較大的土地，TH的土地較小，而Condo沒有土地權，則三者的升值潛力不同，如果其他條件相當的情況下，SFH升值潛力最好，Condo最差。

（2）。由於SFH的房東要負責的維修項目比TH/Condo多（TH/Condo房東一般只負責室內維修，室外的屋頂、地基等歸小區管理公司負責），因此，SFH 的維修費往往比TH/Condo高； 相反，儘管TH/Condo的維修費用低，但每月的小區管理費則比SFH高。

（3）。SFH 一般地處郊區，人口密度相對低，租客常以家庭為單位，優點是租客比較穩定，缺點是出租房的空置期相對長；TH/Condo一般在市區、人口密集，優點是容易出租、空置期短，缺點是租客大多是合租的學生或者剛工作的年輕人，相對流動性大。

4.全款VS 貸款

一般來說，購買投資房最好是貸款，尤其在利息較低時。可以通過「槓桿原理」用別人的錢來賺錢，從而提高投資回報率。比如有20萬的現金，如果付全款，只能買一棟投資房；如果貸款，則可以買到四棟。

但是，現金買房也有優勢，因為可以很快過戶，對賣方有很大的吸引力，賣方往往願意接受買方的壓價；同時還能省下幾千塊的貸款手續費。如果手裡有閑錢，購買20萬以下的低價投資房不妨用全款付。全款買房后六個月或一年後還可抵押貸款，把錢取出來，再進行投資。

5. 好學區VS 普通學區

華人購買自住房時常選擇好學區，但投資房則未必一定要是好學區。普通學區的房價相對低，因此租金回報率高；好學區房產的優點是房價升值潛力大，缺點是租金回報率就不那麼理想。根據不同購房者的期望和需求，選擇不同檔次學區的房產。

6。 高價位 VS 低價位

就象前面提到的，根據投資者的期望值和財力來決定投資房的價位。

如果注重租金回報，建議購買15-30萬左右、人口密集區域、容易出租的房產，這樣每月可以保證有正現金流；如果注重房產的升值空間，建議購買價位高、區域好、學區好的房產，這樣的房產升值潛力較大。

綜上所述，在購買出租房時，投資者要綜合自己的財力、預期回報率和承受風險的能力，才能作出正確的選擇。

二. 購買出租房以前，如何進行市場調查？

投資出租房以前，不僅需要了解整個城市的經濟發展、就業趨勢、房地產走勢等一些宏觀的數據，最重要的是要對待購房產進行充分的市場分析。市場分析具體的方法是，仔細查看出租房的Rental comparative market Analysis，即同一小區過去3-6個月已出租的、類似戶型和面積的房產的出租情況。這裡需要特別注意兩組數據：一是 Leased Price, 即成交的租金；另一個是DOM（ Days on market) ，即在市場上的天數。(見下圖用紅圈標出）。通過了解這兩組數據，投資者就可以預測待購房產的出租前景，比如大概能租多少錢，多久能租出去。

下圖是糖城某小區的出租房的Rental Comparative Market Analysis的實例。由於購房者對該小區一棟2100平方尺、一層、4卧2衛的獨棟別墅感興趣，在購買以前，想了解該房產的出租前景。因此，筆者分析了該小區過去3個月內同類型房產的出租情況，結果如下：