產權公司（Title Company）的重要性

近年來，華人在美國買房的熱潮風起雲湧，目前已從加州延伸至休斯頓等中部城市。大部分人遠程購房，會對購房的安全性存在顧慮，擔心在國內可能發生的一些房產糾紛，如一房兩賣、偽造房產證、中介攜房款潛逃、房客假冒房東將房產轉租等也在美國發生。其實大可不必有這些擔心，因為美國的房產制度十分嚴密，基本把可能的漏洞都堵上了。其中最重要的一個因素就是產權公司的存在。

產權公司幾乎是和美國的房地產業同步發展起來的，最早的產權公司是1853年建立於賓西法尼亞州的Law Property Assurance and Trust Society，經過160多年的不斷成長和完善，產權公司目前在房地產交易中起著舉足輕重的作用，可以說是全方位多層次地保護著房產交易的合法性和安全性。

 下面就具體介紹一下產權公司在房地產交易中的四大主要功能：

1．             查驗產權的合法性：

為確保交易的房產其產權的合法性，產權公司會進行產權搜索（title search），這是對房產所有權記錄的徹底的檢查。在產權搜索中，產權公司首先會按時間順序查對歷任房主的記錄，查驗是否有中斷的部分，如果中斷會進一步查找原因；產權公司還會調查任何未償還的按揭、留置權（encumbrance）、判決或與物業相關的未付稅款，以及任何限制、地役權（easement）、租賃或任何可能影響所有權的問題；另外，產權公司也可能進行房產測量（property survey），從而決定該房產是否在房屋的邊界內、鄰居是否有侵佔（encroachment）、是否存在對房產所有權有影響的地役權等等。

2．             提供產權保險:

一旦產權公司證實了產權的合法性，就會提供產權保險，以保護貸款人或買主對可能產生的房產所有權的糾紛的索賠或訴訟。在德州產權公司主要提供兩種產權保險，即保護債權人(如貸款公司)的保險（Loan Policies）和保護房主的保險（Owner Policies）。Loan Policies又稱為抵押權保險（Mortgagee Policies），一般是債權人要求購買的，這個保險可償還貸款餘額；重新貸款（Refinance）時，根據當時的貸款金額，需要重新購買抵押權保險。當購房者買了房產，並且購買了Loan Policies，產權公司會自動提供Owner Policies，這一保險涵蓋房子的購買金額，但是不包括房產的增值。產權保險，只需要在房產交易時購買一次，由買賣雙方協商由誰出錢購買，在德州一般由賣主購買。另外，產權保險，只負責房產過戶以前發生的糾紛，對於買房以後發生的糾紛不在產權保險的保護範圍以內。

3．             第三方託管賬戶（Escrow Account）服務:

房產交易中會有大宗的款項介入，因此，由處於中立位置的第三方來託管賬戶就勢在必行。大多數產權公司也提供第三方託管賬戶服務。從購房合同簽訂開始，產權公司就會設立一個賬戶，用以負責交易資金的監督直至完成產權轉移，從最初的定金（Earnest Money）到過戶時房款的轉移，無一不是在產權公司的監督之下。除了產權公司，專門的第三方託管賬戶公司（Escrow Company）和銀行也可以負責託管賬戶, 同樣可行使上述功能。

4．             房產過戶的協調和產權登記：

房產過戶時，產權公司會為買賣雙方準備好過戶結算單（Settlement Statement) ，計算出買賣雙方的過戶費（Closing Cost）。過戶之日，雙方簽好文件，買方將首付款及過戶費等以Good Funds (Cashier』s Check, Money Order或者電匯的收據) 的形式交給產權公司存入第三方託管賬戶；同時，貸款公司/銀行也將貸款額匯到託管賬戶。然後，產權公司將產權保險、經紀人的傭金以及一些相關的費用從房款中扣除以後支付給賣主。產權過戶以後，產權公司還負責到 County登記。產權登記非常重要，它是對房主合法擁有房屋的最好證明。在德州，購買了房產以後，沒有房產證一類的證書，所有關於房屋所有權的文件都保存在 County, 公眾通過正常途徑就可以查詢房主姓名，這就從根本上杜絕了本文開頭提到的惡性事件的發生。

根據上面的介紹，相信大家對產權公司以及對美國房地產制度的完善有了一定的了解，無論是美國人熱衷的頻繁搬家，還是外國人在美國投資房產熱潮的興起，全是得益於這一制度的完善。