在美國通過警察驅逐租客的一次經歷

在美國通過警察驅逐租客的一次經歷

 

文：海納愚夫

 

一、

 

據有關方面統計，美國有36%的家庭終身租房居住，也就是說，美國有36%的群體買不起房子。

 

美國共有約1.2億個家庭，約有4410萬戶家庭租房，每個家庭房屋月租金中位數大約1500美元，每年美國房屋市場租金收入大約7956億美元。

 

所以，投資美國房產，是很多富人與資本家終身乾的投資事業，因為這個行業永遠不缺客人。

 

哪裡有市場，哪裡就有財富！

 

就筆者所在的加州而言，家庭總數有一千三百多萬戶，其中出租房屋的比例大約45%，出租房總共近600萬套。

 

加州房屋平均月租金近3000美元，每年有2160億美元的市場。

 

筆者有幸身處這個市場之中，也經歷了很多奇怪的故事，今天與大家分享通過美國警察驅趕老美租客的故事。

 

二、

 

2018年5月，在爾灣幫助客人買下了一套四房兩浴半的獨立屋，當時市價近93萬美元。

 

這是客人在爾灣買的第三套房子，屋主賣掉房子后，根據交易合約，賣家需要免費住到七月才能交付房子。

 

房子交付后，我們就上市出租，當時開價每月3700美元，但是，一直沒有合適租客，經過兩次價格調整，到3600美元，再到3500美元，房子空置了兩個多月。

 

進入九月，無論買賣房屋，還是租房，都進入了美國房屋市場相對的淡季。

 

房子有貸款，屋主明顯有些著急了。

 

這時，一個五十多歲的中年白人遞交了租房申請，他的信譽分數還不錯，有700多分，做銷售工作，當時單身。

 

但是，他的銀行賬戶存款餘額並不多。

 

如果房子在九月不及時租出，到了十月以後，房子將更難找到租客。

 

迫於市場形勢，屋主接受了這個租客的申請。

 

三、

 

租客住進后，心裡總有一種不安的感覺。一個人，租住兩百多平方米的房子，我們在老美城市森林湖有這樣一個租客，但是，他銀行存款餘額近十萬美元。

 

而這個租客，賬戶餘額只有幾千美元。

 

前三個月，這個老美租客按時支付了租金。

 

從第四個月起，他支付租金要麼延時，要麼找各種理由拖延。

 

根據美國法律，只要當月租金沒有按時支付，即可啟動法律程序，對租客進行驅離。通常是先發律師信，但是，屋主當時剛剛移民美國，考慮多方面因素，決定暫時不採取法律行動。

 

我們安排員工給租客送信，並去房子面見租客，然而租客的態度相當惡劣，直接將我們的兩位員工趕走了。

 

根據美國法律，我們員工不能威脅租客，更不能恐嚇租客，否則吃不了兜著走。

 

洛杉磯就發生過屋主及經紀人威脅恐嚇租客，被租客以種族歧視反告上法庭，最後一棟房子搭進去的事件。

 

安排員工與租客電話溝通，好言相勸，租客時回時不回，總找各種理由不付租金。

 

後來租客乾脆電話也不接，信息也不回。最後打電話給租客的緊急聯繫人，也就是租客的弟弟，租客才回電話過來，租客覺得傷害了他的顏面，對我們的員工破口大罵。

 

當然，租客可以有情緒，但我們不能有情緒。

 

四、

 

安慰受了委屈的員工后，我告知屋主，我們必須對租客採取法律行動。否則，損失將越來越大，而且，也讓我們員工倍感壓力與委屈。

 

我們合作的專業律師介入后，先花費了近200美元給租客送律師函。要求他必須規定時間內付清租金，否則將上法庭起訴他，對他進行驅離，同時進行租金索賠。

 

租客死豬不怕開水燙，完全無動於衷！

 

我們通過律師即時向法庭提交了訴訟，要求驅離租客。

 

這個官司毫無懸念，我們獲得了法庭的支持。法院開庭，租客自知理虧，沒有出現在法庭上。

 

法院宣判后，我們很快拿到了驅逐令。

 

法警確定驅逐時間后，提前向租客發出了限期搬離通知。否則，將被荷槍實彈的警察直接趕出房子。

 

五、

 

法警與我們取得了聯繫，叫我們找一個鎖匠，按約定時間，到房子見面。

 

那天上午，我們與鎖匠按預定時間到達房子，警察開著四輛警車隨後到達。

 

六個警察先後下車后，與我們禮節性招呼后，叫我們暫時離房子遠一點。

 

兩個警察拔出手槍，雙手托槍，先從側院的門進入後院，進行了巡視，沒有發現任何異常。

 

隨後他們叫鎖匠打開了門鎖，警察舉槍進入了房內，他們對房內進行了巡視，發現租客已經搬離。

 

隨後，簽署相關交接文件后，警察驅車離開了現場，整個工作完成。

 

當時我在想，如果租客沒有離開，會是什麼後果？如果租客反抗，又將會是什麼後果？

 

根據美國法律，違抗法庭命令，當場與警察對抗，發生性命之憂，都不為過。

 六、

 

從啟動法律程序，到驅逐出租客，前後大約一個月時間。

 

由於屋主前期猶豫，租客累計欠有四個多月的租金，近15000美元。

 

如果屋主早下決心，損失不會這麼大。

 

驅逐租客，前後花費大約不到1200美元，包括律師出庭費。

 

驅離租客后，屋主隨後對租客進行了起訴，向法庭要求租客賠償租金及相關律師費用。

 

屋主請求也得到了法庭支持，同時也獲得了判決書。

 

但是，租客就是一個窮光蛋，他的銀行賬戶沒有存款，也沒有可執行的財產。

 

屋主打這個官司又搭進去了1500多美元的律師費。

 

拿著判決書，找相關追債公司，最後也不了了之。

 

雖然，屋主損失了一些租金，但是，屋主也學到了很多東西，生活在美國，沒有什麼可怕的，只要在法律規則範圍內行事。

 

後來，我們遇見租客拖欠租金，絕不猶豫，都馬上啟動法律程序，見到律師信，租客大多數都會老實。

 

因為，美國資深律師不會，也不敢隨意開立律師函。出具律師函，必須有充足法律依據，否則，律師也會成被告，並因此留下不良記錄。

 

後記

 

這是筆者從事地產行業九年多的歷程中，屋主租金受損最大的一筆。

 

後來也遇見過租客付不起租金的情況，但我們都是馬上啟動法律程序，將損失減少到最低限度。

 

其中一位租客接到我們律師信后，很快支付了租金，從此也非常準時交付租金。

 

有一位租客家庭發生變故，確實困難，屋主損失一個多月租金，還給了租客500美元搬家費，勸租客騰出了房子。

 

九年中，我們經歷了上百個形形色色，各個族裔的租客，出現問題的還是少數。

 

經歷2020年到2022年的大流行病，美國有一些屋主也深受其害，租客交不了租金，但是也不能驅離租客，政府規定不能採取任何法律行動。

 

部分屋主，得到了政府幫助租客支付的租金欠款，也有部分屋主自己承擔了損失。

 

但是，經歷2021到2022年美國房價大漲后，美國房屋財產得到大幅度升值，也算是對有租金損失屋主的另一種回報吧。

 

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