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在美國通過警察驅逐租客的一次經歷

作者:海納愚夫  於 2022-5-21 04:37 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

作者分類:移民故事|通用分類:熱點雜談

在美國通過警察驅逐租客的一次經歷

 


文:海納愚夫

 

一、

 

據有關方面統計,美國有36%的家庭終身租房居住,也就是說,美國有36%的群體買不起房子。

 

美國共有約1.2億個家庭,約有4410萬戶家庭租房,每個家庭房屋月租金中位數大約1500美元,每年美國房屋市場租金收入大約7956億美元。

 

所以,投資美國房產,是很多富人與資本家終身乾的投資事業,因為這個行業永遠不缺客人。

 

哪裡有市場,哪裡就有財富!

 

就筆者所在的加州而言,家庭總數有一千三百多萬戶,其中出租房屋的比例大約45%,出租房總共近600萬套。

 

加州房屋平均月租金近3000美元,每年有2160億美元的市場。

 

筆者有幸身處這個市場之中,也經歷了很多奇怪的故事,今天與大家分享通過美國警察驅趕老美租客的故事。

 


二、

 

20185月,在爾灣幫助客人買下了一套四房兩浴半的獨立屋,當時市價近93萬美元。

 

這是客人在爾灣買的第三套房子,屋主賣掉房子后,根據交易合約,賣家需要免費住到七月才能交付房子。

 

房子交付后,我們就上市出租,當時開價每月3700美元,但是,一直沒有合適租客,經過兩次價格調整,到3600美元,再到3500美元,房子空置了兩個多月。

 

進入九月,無論買賣房屋,還是租房,都進入了美國房屋市場相對的淡季。

 

房子有貸款,屋主明顯有些著急了。

 

這時,一個五十多歲的中年白人遞交了租房申請,他的信譽分數還不錯,有700多分,做銷售工作,當時單身。

 

但是,他的銀行賬戶存款餘額並不多。

 

如果房子在九月不及時租出,到了十月以後,房子將更難找到租客。

 

迫於市場形勢,屋主接受了這個租客的申請。

 


三、

 

租客住進后,心裡總有一種不安的感覺。一個人,租住兩百多平方米的房子,我們在老美城市森林湖有這樣一個租客,但是,他銀行存款餘額近十萬美元。

 

而這個租客,賬戶餘額只有幾千美元。

 

前三個月,這個老美租客按時支付了租金。

 

從第四個月起,他支付租金要麼延時,要麼找各種理由拖延。

 

根據美國法律,只要當月租金沒有按時支付,即可啟動法律程序,對租客進行驅離。通常是先發律師信,但是,屋主當時剛剛移民美國,考慮多方面因素,決定暫時不採取法律行動。

 

我們安排員工給租客送信,並去房子面見租客,然而租客的態度相當惡劣,直接將我們的兩位員工趕走了。

 

根據美國法律,我們員工不能威脅租客,更不能恐嚇租客,否則吃不了兜著走。

 

洛杉磯就發生過屋主及經紀人威脅恐嚇租客,被租客以種族歧視反告上法庭,最後一棟房子搭進去的事件。

 

安排員工與租客電話溝通,好言相勸,租客時回時不回,總找各種理由不付租金。

 

後來租客乾脆電話也不接,信息也不回。最後打電話給租客的緊急聯繫人,也就是租客的弟弟,租客才回電話過來,租客覺得傷害了他的顏面,對我們的員工破口大罵。

 

當然,租客可以有情緒,但我們不能有情緒。

 


四、

 

安慰受了委屈的員工后,我告知屋主,我們必須對租客採取法律行動。否則,損失將越來越大,而且,也讓我們員工倍感壓力與委屈。

 

我們合作的專業律師介入后,先花費了近200美元給租客送律師函。要求他必須規定時間內付清租金,否則將上法庭起訴他,對他進行驅離,同時進行租金索賠。

 

租客死豬不怕開水燙,完全無動於衷!

 

我們通過律師即時向法庭提交了訴訟,要求驅離租客。

 

這個官司毫無懸念,我們獲得了法庭的支持。法院開庭,租客自知理虧,沒有出現在法庭上。

 

法院宣判后,我們很快拿到了驅逐令。

 

法警確定驅逐時間后,提前向租客發出了限期搬離通知。否則,將被荷槍實彈的警察直接趕出房子。

 


五、

 

法警與我們取得了聯繫,叫我們找一個鎖匠,按約定時間,到房子見面。

 

那天上午,我們與鎖匠按預定時間到達房子,警察開著四輛警車隨後到達。

 

六個警察先後下車后,與我們禮節性招呼后,叫我們暫時離房子遠一點。

 

兩個警察拔出手槍,雙手托槍,先從側院的門進入後院,進行了巡視,沒有發現任何異常。

 

隨後他們叫鎖匠打開了門鎖,警察舉槍進入了房內,他們對房內進行了巡視,發現租客已經搬離。

 

隨後,簽署相關交接文件后,警察驅車離開了現場,整個工作完成。

 

當時我在想,如果租客沒有離開,會是什麼後果?如果租客反抗,又將會是什麼後果?

 

根據美國法律,違抗法庭命令,當場與警察對抗,發生性命之憂,都不為過。



 六、

 

從啟動法律程序,到驅逐出租客,前後大約一個月時間。

 

由於屋主前期猶豫,租客累計欠有四個多月的租金,近15000美元。

 

如果屋主早下決心,損失不會這麼大。

 

驅逐租客,前後花費大約不到1200美元,包括律師出庭費。

 

驅離租客后,屋主隨後對租客進行了起訴,向法庭要求租客賠償租金及相關律師費用。

 

屋主請求也得到了法庭支持,同時也獲得了判決書。

 

但是,租客就是一個窮光蛋,他的銀行賬戶沒有存款,也沒有可執行的財產。

 

屋主打這個官司又搭進去了1500多美元的律師費。

 

拿著判決書,找相關追債公司,最後也不了了之。

 

雖然,屋主損失了一些租金,但是,屋主也學到了很多東西,生活在美國,沒有什麼可怕的,只要在法律規則範圍內行事。

 

後來,我們遇見租客拖欠租金,絕不猶豫,都馬上啟動法律程序,見到律師信,租客大多數都會老實。

 

因為,美國資深律師不會,也不敢隨意開立律師函。出具律師函,必須有充足法律依據,否則,律師也會成被告,並因此留下不良記錄。

 

後記

 

這是筆者從事地產行業九年多的歷程中,屋主租金受損最大的一筆。

 

後來也遇見過租客付不起租金的情況,但我們都是馬上啟動法律程序,將損失減少到最低限度。

 

其中一位租客接到我們律師信后,很快支付了租金,從此也非常準時交付租金。

 

有一位租客家庭發生變故,確實困難,屋主損失一個多月租金,還給了租客500美元搬家費,勸租客騰出了房子。

 

九年中,我們經歷了上百個形形色色,各個族裔的租客,出現問題的還是少數。

 

經歷2020年到2022年的大流行病,美國有一些屋主也深受其害,租客交不了租金,但是也不能驅離租客,政府規定不能採取任何法律行動。

 

部分屋主,得到了政府幫助租客支付的租金欠款,也有部分屋主自己承擔了損失。

 

但是,經歷20212022年美國房價大漲后,美國房屋財產得到大幅度升值,也算是對有租金損失屋主的另一種回報吧。

 

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