長期投資美國房產能穩賺不賠嗎？

長期投資美國房產能穩賺不賠嗎？

一、美國租房市場概況

根據美國人口普查局2019年普查的數據，全美國1.228億個家庭，有4410萬戶家庭租房，佔比36%，7870萬戶擁有自有住房。

租房人群主要包括年輕人、少數族裔和低收入者。

七成以上的房子是個人投資者擁有，用來出租。

以黑人或非洲裔美國人為戶主的家庭中，約有58%的家庭租房；西班牙和拉丁裔52%；非西班牙裔白人27.9%；亞裔不到40%租房居住。

年輕人（35歲以下）約有65.9% 租房居住，相比35歲至44歲的人中42%租房居住，而45歲至55歲的人中大約佔31.5%租房居住。

在2019年的近4410萬個租房家庭中，超過45%的人支付的租金相當於家庭總收入的30%以上。

全美4410萬租房家庭，每個家庭房屋月租金中位數按1500美元計算，每年租房市場金額大約為8000億美元左右。

美國最大州——加州家庭總數1300多萬戶，其中出租房的比例是45%，出租房總共近600萬套，平均月租金近3000美元。加州租房市場年收入達到2160億美元左右，佔全美市場超過四分之一。

所以，加州房屋市場是全美最大的市場，也是房產投資者重點關注的市場。

市場就是財富，美國房屋出租市場巨大，所以，眾多投資者在美國房屋市場趨之若鶩。

二、美國房產投資機會

很多朋友問，美國房屋現在適合投資嗎？

房市低谷時有人問，房市高潮時有人問，房市平穩時也有人問。

很多投資者都妄想抓住美國房市的底部，我可以這樣說，您有幸買在底部，那也是碰上的。

筆者一直強調一個觀點，只要堅持長期投資，美國房市，任何時候都是機會，任何時候都有機會。

如果想短期投機炒作美國房市，那最好不要參與。美國房屋交易傭金費，稅費等，只會讓您瞎子點燈，白費功夫。

投資美國房產，需要看美國房屋歷史走勢。

2008到2009年美國房市的大跌，可以說百年不遇。美國房市底部三年左右的盤整，2013年開始上漲，到2022年再來看，今天的房價，部分區域已經是2006年房價高點的一倍。

這說明什麼呢？只要堅持長期投資，2009年的底部是暫時的，1995年的底部也是暫時，1980年的底部，更是遙不可及。

而頂部呢？美國房市沒有頂部，它只會一浪高過一浪，這就是必須堅持長期投資美國房市的原理。

三、美國房市投資的風險

美國房市投資有風險嗎？它的風險又在哪裡呢？應該如何規避風險呢？

任何投資都有風險，但是美國房市相對於美國股市、美國國債、數字貨幣等金融產品的風險，美國房市的風險可以忽略不計。

美國房市投資的風險主要有：

第一、利用貸款槓桿買房出租，租客無法付出租金，不能及時給付銀行貸款，造成房屋被銀行法拍。

第二、出租過程中管理不善，與租客發生法律糾紛，惹上官司，賠掉房子。

第三、買到有重大問題的房子。

這些風險能夠規避嗎？當然能！

第一類風險可以通過兩個方式規避，一是購買租金擔保服務產品，二是存夠六個月到一年的月供保證金。

第二類風險規避，將房屋委託給專業人士或公司打理出租。

美國房屋投資，首先必須遵守美國相關法律，其次是尊重市場，再次是維護好屋主與租客的共同利益，只有共贏，才有未來。

作為投資客，維護房屋產權安全是第一位的，其次就是租金現金流正常。其它因素不能過多計較，否則投資必定失敗，或者中途放棄。

第三類風險控制就是買房時，一定要尊重專業人士的意見，千萬不要自以為是。找房產經紀人，人品大於專業能力，專業能力大於服務。

美國買房，無論自住還是投資，筆者一再強調，不要買有硬傷的房子，任何時候都要買一個好房子，這是投資成功的重要保證。

美國市場經濟十分發達，各種需求的服務產品也越來越細分，越來越專業。 找專業的人做專業的事，可以規避投資風險，保證投資回報。

四、美國房產投資現狀

房產投資，是很多美國人最重要的投資。

筆者身邊的朋友，1990年代從十萬美金進入美國房市，經過三十多年的發展，現在擁有近四十棟房產，價值超過兩千萬美元。

他不斷運用槓桿，同時不斷將房產增值部分通過貸款取出，作為下一套房子的首付，買下房子，再行出租。

不斷滾動與循環，一生二，二生三……

筆者在美國房產行業近十年，帶領團隊幫助服務數百個客人，服務管理房屋出租近五十餘棟。

很多客人都從美國房產投資，獲得了豐厚的回報。

房產作為生活必須品，也是美國最重要的附加金融產品，它吸取的資金，它隱藏的財富，非常巨大。

全世界有錢的個人，財團，都喜歡投資美國房產。

運用貸款投資美國房產，還可以避免資本獲益稅負，在美國其它任何金融產品都無法做到。

長期投資美國房產，是一門好生意嗎？見仁見智。

任何行業，都有人成功，也有人失敗。成功需要很多因素，而失敗只需要一個因素。

Lyndon 於美國洛杉磯

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