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長期投資美國房產能穩賺不賠嗎?

作者:海納愚夫  於 2022-4-26 23:45 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

作者分類:投資戰略|通用分類:熱點雜談|已有1評論

長期投資美國房產能穩賺不賠嗎?

 

一、美國租房市場概況

 

根據美國人口普查局2019年普查的數據,全美國1.228億個家庭,有4410萬戶家庭租房,佔比36%7870萬戶擁有自有住房。

 

租房人群主要包括年輕人、少數族裔和低收入者。

 

七成以上的房子是個人投資者擁有,用來出租。

 

以黑人或非洲裔美國人為戶主的家庭中,約有58%的家庭租房;西班牙和拉丁裔52%;非西班牙裔白人27.9%;亞裔不到40%租房居住。

 

年輕人(35歲以下)約有65.9% 租房居住,相比35歲至44歲的人中42%租房居住,而45歲至55歲的人中大約佔31.5%租房居住。

 

2019年的近4410萬個租房家庭中,超過45%的人支付的租金相當於家庭總收入的30%以上。

 

全美4410萬租房家庭,每個家庭房屋月租金中位數按1500美元計算,每年租房市場金額大約為8000億美元左右。

 

美國最大州——加州家庭總數1300多萬戶,其中出租房的比例是45%,出租房總共近600萬套,平均月租金近3000美元。加州租房市場年收入達到2160億美元左右,佔全美市場超過四分之一。

 

所以,加州房屋市場是全美最大的市場,也是房產投資者重點關注的市場。

 

市場就是財富,美國房屋出租市場巨大,所以,眾多投資者在美國房屋市場趨之若鶩。

 

二、美國房產投資機會

 

很多朋友問,美國房屋現在適合投資嗎?

 

房市低谷時有人問,房市高潮時有人問,房市平穩時也有人問。

 

很多投資者都妄想抓住美國房市的底部,我可以這樣說,您有幸買在底部,那也是碰上的。

 

筆者一直強調一個觀點,只要堅持長期投資,美國房市,任何時候都是機會,任何時候都有機會。

 

如果想短期投機炒作美國房市,那最好不要參與。美國房屋交易傭金費,稅費等,只會讓您瞎子點燈,白費功夫。

 

投資美國房產,需要看美國房屋歷史走勢。

 

20082009年美國房市的大跌,可以說百年不遇。美國房市底部三年左右的盤整,2013年開始上漲,到2022年再來看,今天的房價,部分區域已經是2006年房價高點的一倍。

 

這說明什麼呢?只要堅持長期投資,2009年的底部是暫時的,1995年的底部也是暫時,1980年的底部,更是遙不可及。

 

而頂部呢?美國房市沒有頂部,它只會一浪高過一浪,這就是必須堅持長期投資美國房市的原理。

 

三、美國房市投資的風險

 

美國房市投資有風險嗎?它的風險又在哪裡呢?應該如何規避風險呢?

 

任何投資都有風險,但是美國房市相對於美國股市、美國國債、數字貨幣等金融產品的風險,美國房市的風險可以忽略不計。

 

美國房市投資的風險主要有:

 

第一、利用貸款槓桿買房出租,租客無法付出租金,不能及時給付銀行貸款,造成房屋被銀行法拍。

 

第二、出租過程中管理不善,與租客發生法律糾紛,惹上官司,賠掉房子。

 

第三、買到有重大問題的房子。

 

這些風險能夠規避嗎?當然能!

 

第一類風險可以通過兩個方式規避,一是購買租金擔保服務產品,二是存夠六個月到一年的月供保證金。

 

第二類風險規避,將房屋委託給專業人士或公司打理出租。

 

美國房屋投資,首先必須遵守美國相關法律,其次是尊重市場,再次是維護好屋主與租客的共同利益,只有共贏,才有未來。

 

作為投資客,維護房屋產權安全是第一位的,其次就是租金現金流正常。其它因素不能過多計較,否則投資必定失敗,或者中途放棄。

 

第三類風險控制就是買房時,一定要尊重專業人士的意見,千萬不要自以為是。找房產經紀人,人品大於專業能力,專業能力大於服務。

 

美國買房,無論自住還是投資,筆者一再強調,不要買有硬傷的房子,任何時候都要買一個好房子,這是投資成功的重要保證。

 

美國市場經濟十分發達,各種需求的服務產品也越來越細分,越來越專業。 找專業的人做專業的事,可以規避投資風險,保證投資回報。

 

四、美國房產投資現狀

 

房產投資,是很多美國人最重要的投資。

 

筆者身邊的朋友,1990年代從十萬美金進入美國房市,經過三十多年的發展,現在擁有近四十棟房產,價值超過兩千萬美元。

 

他不斷運用槓桿,同時不斷將房產增值部分通過貸款取出,作為下一套房子的首付,買下房子,再行出租。

 

不斷滾動與循環,一生二,二生三……

 

筆者在美國房產行業近十年,帶領團隊幫助服務數百個客人,服務管理房屋出租近五十餘棟。

 

很多客人都從美國房產投資,獲得了豐厚的回報。

 

房產作為生活必須品,也是美國最重要的附加金融產品,它吸取的資金,它隱藏的財富,非常巨大。

 

全世界有錢的個人,財團,都喜歡投資美國房產。

 

運用貸款投資美國房產,還可以避免資本獲益稅負,在美國其它任何金融產品都無法做到。

 

長期投資美國房產,是一門好生意嗎?見仁見智。

 

任何行業,都有人成功,也有人失敗。成功需要很多因素,而失敗只需要一個因素。

 

Lyndon 於美國洛杉磯

 


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發表評論 評論 (1 個評論)

回復 海納愚夫 2022-4-27 02:24
房屋租賃擔保服務產品(Home Rental Warranty),為屋主提供選擇租客的風險控制;房屋出租后,租客出現支付問題,替屋主勸離或者驅離租客,律師費用全由租賃擔保公司承擔;屋主合約期內的租金損失,也有公司賠付,保護屋主租金與財產的安全,讓屋主投資美國房產無憂。

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