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美國出租房,最孝順的啞巴兒子!

作者:海納愚夫  於 2019-4-11 00:10 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

作者分類:美國隨筆|通用分類:移民生活

海納愚夫:美國出租房,最孝順的啞巴兒子!

經過幾年的累積,筆者現在管理出租房源近五十棟,都屬於中高端房源,這些房屋的租售比都在二十年左右,或者以上。

這些房屋,較易變現與出售,自住出租兩相宜。但是,從現金流與租售比來看,不是投資房源的最好選擇。

美國有35%左右的人群終身是買不起房子的,這是由社會結構、地位與收入所決定的。智慧與能力,註定他們終生只能租房而居,替他人還房貸。

美國社會相對穩定與公平,投機取巧基本沒有出路。所以,底層民眾要想改變命運,只有基因突變,才有可能(愚夫微信:1397154975)。

為滿足底層民眾的居住需求,美國出現了非常便宜沒有地權,需要每月交地租的移動屋,還有專門用於出租的投資屋。

專門用於投資的出租屋,每一個中低端城市都有分佈。這些投資屋租售比介於十到二十年之間,通常以一個卧室與兩個卧室為主的居多。

這些房屋通常由多個單位連接在一起,每一個單位的租金從七八百美元起,到數千元不等。

從現金流看,平均每一個單位價格低於十萬美元的房屋,租售比最高。

這類房源在華人區價格已經炒得很高,租售比都超過二十年,所以投資價值非常低了。

據筆者觀察,越好的區域,房價越高,租售比越差;越爛的區域,房價越低,租售比越高。

這類房子,大洛杉磯地區,只有聖貝納迪諾與里弗賽德兩個縣,還能夠找到十年左右租售比的房源。

投資出租類房屋,最大的問題,就在於出租管理。因為租客素質相對低下,管理難度就更高。當然,底層民眾要滿足自己的居住權,每月租金是不能少的,否則必然面臨被驅離的命運。所以,投資者基本不用擔心租金問題。

房屋出現問題,必須及時修復與處理,管理成本,是投資者面對的最大問題。

而房屋管理是最讓人頭疼,筆者就是因為管理服務房屋眾多,碰上只為自己考慮的屋主與租客,夾在中間的我們,就非常難受,這一兩年,白髮眾多,就是面對太多的房屋管理問題。

當然,在發展過程中,我們也在不斷選擇優質與追求共贏的客戶,只有這樣才能共同發展壯大。

我們每一個人終將老去,古人云,家貧無孝子。前幾日與一個台灣朋友聊天,她母親告訴她,出租的房子就像啞巴兒子,每月自然把錢供奉上來,與親生兒子更孝順,更可靠!

美國作為一個萬萬稅的國家,依靠退休金養老,基本會落入社會最底層,那點養老金還不夠支付房屋地產稅。這也是美國失去工作能力的老人,最後被迫賣掉自己的房子,搬到老人公寓的重要原因。

依靠出租屋養老,比政府養老靠譜多了。

筆者見過洛杉磯最牛的房屋投資者,九十年代靠十萬美金起家,現在擁有房屋四十多棟,每年兩次全球旅行,早已財務自由化。

相對於中國大陸,房屋是用來炒的,而美國房屋是用來居住與長期投資的。短期炒作美國房屋,基本很難賺錢,即便賺錢,盈餘部分也會被政府課稅一大截。

相較而言,美國更像社會主義與共產主義,中國更像資本主義。

海納愚夫 2019年4月 於美國洛杉磯




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