海納愚夫：美國房屋出租管理比交易更重要

海納愚夫：美國房屋出租管理比交易更重要

進入美國房產行業已經將近五年，五年來，累計交易與出租房屋近百棟，目前管理出租房屋服務近四十棟。

幾年的工作經驗與歷程，深感房屋出租管理比交易更加複雜。房屋出租管理作為房屋買賣的後續服務，筆者沒有像大多數經紀人一樣，將房屋出租管理外包。因為如果外包，外包公司將會以盈利為主要目標，而不會以客戶服務體驗為核心價值，必將給客人帶來不舒適感。

縱觀洛杉磯房屋出租管理市場，目前沒有一家公司做出良好的口碑。大家都盯著眼前房屋買賣的巨大利益，對費力不討好，費時又費事的出租管理服務，很難用心與上心。

房屋出租管理，是購房投資人美國房產安全、房產升值的重要保證。可以說，是比房屋買賣更重要的延伸服務。

中美房屋出租遊戲規則差異很大，對房屋在出租過程中遇到的問題，必須及時處理。否則，就會小事釀大，大到難以收拾，最後租客拒付租金，甚至反訴屋主，給屋主造成巨大損失。

從尋找租客開始，就必須遵守美國遊戲規則。美國作為一個數字化管理的社會，我們必須透過冰冷的數字，去尋找合適的租客，而不是見面憑感覺。

任何社會都有好人與壞人，老美也一樣，上帝與魔鬼並存，富人與窮人並存，君子與小人並存。數字脈絡背後，就是一個人真實的反應。

選定租客，在租客入住后，我們需要為租客灌輸妥協、合作、共贏的價值理念。本著小事租客能夠自己解決，就盡量自己解決，避免為屋主增加更大負擔，在租金增幅上也盡量照顧租客，實現共贏。

屋主隨意上漲租金，也會造成租客不穩定，房屋空置期就會更長，對屋主也得不償失。

筆者在房屋管理服務過程中，也遇到一些只考慮自己利益的屋主，這讓筆者團隊在中間就非常難受，為避免事情最後造成不可收拾，筆者通常先墊資解決問題，善始善終，合同期滿即刻取消與客人的服務合作。

每一棟房屋在出租過程中，都或多或少會產生一些問題，作為投資人，一定要有正確心態面對出現的問題。蟲害、水管、空調，甚至黴菌，都是容易出現問題的環節。筆者有很多自住房客人，也經常找筆者介紹維修工人。

依據筆者經驗，每一個投資者，每棟房子每年應該作出1200美元預算維護費用。

中美之間，跨越太平洋，白天連著黑夜，很多投資者買下房子后，以為萬事大吉。無論房子空置還是出租，都牽涉著方方面面的事情，地產稅、物業費、保險，房屋維修維護等等繁瑣事情，比房屋買賣更加重要。

2018年4月 於美國洛杉磯

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