美國海納地產房屋買賣出租管理服務工作規程

美國海納地產房屋買賣出租管理服務工作規程

文：海納愚夫

第一部分

接受客人諮詢；

幫助客人了解美國購房基本規則；

美國銀行開戶；

（無論現金還是貸款買房，購房資金都需要從美國國內銀行賬戶進入Escrow專有購房賬戶，所以，美國開戶是必須的。）

往美國匯款指導；

了解客人購房預算；

了解客人購房目標區域；

了解購房目的：投資、自住、先投資后自住；

幫助客人做好貸款購房前期準備工作；

（首付資金通常到位兩個月才能獲得較低成本貸款，快速貸款利率通常比較高。）

幫助移民簽證與旅遊簽證登陸客人，查收入客人及不查收入客人，與不同銀行貸款專員對接；

以上由海納地產中國各辦事處與美國置業顧問配合完成

第二部分

根據客人需求，提供相應房源供客人參考；

客人登陸美國，安排相關接待；

辦公室會見，進一步明確客人需求；

根據客人需求搜索在售房源；

聯繫預約房源，安排現場參觀；

現場陪同客人看房；

陪同客人查看目標區域內所有目標在售房源，讓客人心中有數；

與客人分析比較現場參觀在售房源；

找出目標選擇，做出一二三備選方案；

針對目標房源，與賣方經紀溝通，知己知彼，百戰不殆；

根據市場情況，與客人溝通制定出價策略；

出價后，加強與對方經紀溝通，良好積極主動溝通，是成功的一半；

購買協議達成，房子進入公證行（Escrow）辦理交割手續；

安排買家匯出訂金；

安排房屋檢查；

處理買賣中的各種文案；

協助買家與貸款銀行專員協作辦理貸款；

聯繫保險公司保險估價；

根據房屋檢查與市場狀況，最後一次討價還價，移除後悔條款；

根據貸款進程，移出貸款條件；

協助客人辦理貸款簽字手續；

客人不在美國，協助辦理授權簽字代理文件；

簽署貸款文件后，協助客人匯首付款到公證行（Escrow）；

做房屋檢查驗收；

公證行辦理交割手續、完成產權登記后，收取房屋；

以上由海納地產美國銷售外勤人員與銷售總監配合完成

第三部分

房屋自住

協助客人完成水、電、氣、垃圾、無線網路的開通；

協助客人完成孩子入學工作；

協助客人完成水、電、氣、垃圾、無線網路、物業管理費（HOA）賬戶建立與自動支付鏈接；

提醒客人每年地稅繳納；

以上由海納地產客戶服務中心與銷售外勤協作完成

第四部分

房屋出租

在房屋檢查時完成房屋照相及照片存檔；

做好出租Listing準備，房屋產權轉讓登記完成，即刻進入MLS系統，進入出租房屋市場；

為房子配備好經紀人專用鑰匙盒子與密碼盒子，保證意向租客順利及時看房；

為意向租客發送申請表格；

審查租客申請人信息，包括報稅收入、工作證明、收入證明、信用分數、銀行存款證明等信息；

同時將申請人信息及時發送屋主，並告知租客基本信息情況；

根據租客資料，選出目標租客，報告屋主，徵得屋主同意后，製作租房合約；

租客與屋主雙方簽字后，收取租客房屋一月租金與押金；

安排租客在支付租金與押金時，將雙方經紀傭金單列開出支票；

將扣除傭金后剩餘的租金與押金，存入屋主指定賬戶；

協助租客完成房屋的交屋工作，及租客入住后的維修維護；

以上由海納地產房屋管理中心與銷售外勤、內勤協作完成；

第五部分

房屋管理

物業管理（HOA）費支付：賬戶設立、自動支付鏈接建立，注意相關用戶名與密碼的建檔；

保險費用支付：每年保費的延續，保證無縫對接，保證房子的安全；

房產地稅的支付：不同銀行貸款，地稅支付方式不同，有銀行代繳，有需要自己繳納；

房產特別稅支付：需要按時交付；

房屋維護：

租客報案房屋維修，需要租客提供文字、圖片資料，並留檔備屋主查看；

安排維修人員上門維修，維修人員需要留存修復前後照片，留檔備屋主查看；

每月定期將有維修歷史的房屋圖片、文字、費用報告屋主；

安排從公司賬戶先行支付維修費用，保證維修人員及時獲得勞動報酬；

安排租客交付下月租金時，單開支票支付維修費用；

屋主對維修有異議，管理人員根據工作日誌，耐心解釋，屋主仍不遵守規則的，由公司支付維修費用，下一年解除該房屋管理服務協議；

房屋管理服務人員必須避免小的維修維護問題，造成租客不付租金，最後上法庭的大問題。避免與屋主發生正面衝突，人上一百，形形色色。對不講道理的屋主或者租客，我們寧願吃一次虧，本著大事化小，小事化無的原則處理問題。和氣才能生財，妥協才能共贏。

海納地產不僅在房屋買賣上要做出口碑，我們在房屋管理服務上同樣需要做出口碑。

房屋管理費用收取：

完成每一個房子出租時間的檔案管理工作，根據時間段，收取管理服務費用。

以上由海納地產房屋管理中心服務人員完成，其它部門協助。

第六部分

房屋出售

與委託人初步交流，達成意向協議；

現場進入屋內查看，達成具體操作協議；

根據房屋狀況、周邊交易歷史準確估價；

安排專業人員進屋照相；

搜集整理房屋資料，安排房屋進入MLS專業銷售平台；

安排房屋開放參觀；

收集買方Offer，及時轉發，並及時報告賣主；

達成交易協議后，房子進入公證行，協助雙方辦理交割手續；

辦理交割文案處理；

安排白蟻檢查，協助賣家處理相關問題；

把握交易進程，協助賣家搬家安排；

完成交割，協助賣家獲取買房資金；

賣家售後服務，提供賣家再次赴美相關服務。

以上由海納地產銷售外勤與銷售內務總監協作完成

海納愚夫 2018年 於美國洛杉磯

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