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海納愚夫:洛杉磯房產投資大格局

作者:海納愚夫  於 2017-6-9 02:25 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

作者分類:美國隨筆|通用分類:移民生活|已有4評論

關鍵詞:洛杉磯, 房產, 海納

海納愚夫:洛杉磯房產投資大格局

 

一、

 

洛杉磯位於美國西海岸,與太平洋接壤。加州最大的城市群,美國第二大城市群。大洛杉磯地區由五個縣(County),近二百多個城市(City)組成。華人置業主要以東部地區幾個縣為主,遍及數十個城市。

 

洛杉磯城市群的發展,以洛杉磯市中心(Downtown)向周邊輻射,但是,隨著周邊城市配套設施的完善與成熟,市中心的功能在弱化,很多人一年甚至數年也不去市中心。

 

從市中心往東,沿著十號高速周邊城市,是華人置業安家落戶的主要城市。

 

經過數十年的發展,洛杉磯形成多個華人聚集區域。以聖蓋博、蒙特利公園市為商業中心的華人老區,這一區域,是洛杉磯華人最早的聚集地,可以追溯到上世紀八十年代,大量台灣移民外遷美國,蒙特利公園市就是他們的開始。

 

以羅蘭崗、哈仙達崗為商業中心的華人新區,此一區域也是韓國人的商業中心。華人世界聞名的孔雀園社區,就在這一區域,這裡已經成為華人旅遊商務短租房的中心。但是,隨著中美簽證收緊,赴美生子日趨困難,短租房沒有了昔日的輝煌,開始走向了萎縮。

 

以爾灣為商業中心華人新貴區,爾灣已經成為華裔有錢新移民置業區域的首選。爾灣以社區漂亮、安全、學區好、靠海近,更重要的是房源供應充足,具有國際大都市化的城市特徵。

 

二、

 

美國房市經過2013年到2017年的持續上漲,不僅已經收復20062009年的深度跌幅,也已經突破2006年的房市高點。美國房產投資進入了一個新的發展趨勢與歷程。

 

華人核心區域因為全球華人基數的龐大,大量華人移民美國,定居洛杉磯,導致華人核心區域房價持續的暴漲。部分區域,已經開始出現泡沫現象。

 

華人老區的高端區域,聖馬利諾(San Marino)、阿凱迪亞(Arcadia)高端房產,已經失去了2012年前後的火爆場面。特別是阿凱迪亞,部分高端房產,部分投資客要麼握在手中,要麼賠錢出局。

 

隨著華裔二代移民語言能力的增強,華人置業東移與郊區化方向發展,阿凱迪亞逐漸在失去其區位優勢。加上房屋供應面少,房價高,對新移民吸引力降低。

 

而華人新區有著「小瑞士」之稱的核桃市,南鑽石吧,同樣因為供應面緊張,房價高,也在失去對新移民的吸引力。

 

而華人聚集區域因為華人的傳統文化,華人寧願背負高房貸也不願意租高價房子。經過筆者觀察,華人區與老美區同樣價格的房子,華人區租金明顯偏低。

 

洛杉磯有錢的華人置業,都是跟隨有錢白人居住的社區。沒錢的華人,跟隨墨西哥人居住社區。

 

老美白人頂級社區,學區好,大多在九分或者十分。城市漂亮、安全、綠化覆蓋率高。墨西哥人居住社區,環境相對較差,學區不好,很多在五分左右。

 

美國就是一個赤裸裸的金錢社會,只是美國社會對金錢的分配,有著上百年的規則與秩序。這些規則與秩序,不僅保證了富人的權益,也保證了窮人基本的尊嚴與生存。所以,美國社會很難發生暴戾的革命,能夠持續和平穩定發展。

 

美國差的社區變成好的社區,非常困難,因為居住群體很難改變。而好的社區,變成差的社區,倒是存在可能。富人相對於窮人而言,更容易搬家。

 

人往高處去,水往低處流。

 

三、

 

筆者因為客戶來自四面八方,客戶置業遍及東區數十個城市。以筆者多年從業經驗,對洛杉磯地產投資的發展提出自己的一些判斷,供投資人參考。

 

爾灣將成為持續熱點區域,爾灣人口比例,白人佔比百分之五十,亞裔佔比百分之四十,其他族裔佔比百分之十。從人口比例可以看出爾灣的國際化。

 

最重要的是資源,爾灣有著充足的房屋供應面,能夠滿足來自世界各地購房者的需求。不僅華人在爾灣置業,韓國人、印度人、中東人等亞裔也同樣選擇爾灣安居樂業。

 

來自歐洲、美洲,以及美國其它城市的人群也選擇爾灣置業。居住人群的多樣性,居住群體的高端化,不僅支撐了爾灣的房價,也保證爾灣的居住品質。

 

人以類聚,物以群分的本性,將促使爾灣人氣持續上升。而資源的有限性,必將促使爾灣房價節節高升。目前爾灣新房的供應面比較大,嚴重壓制了爾灣房價的上漲,一旦新房開發資源枯竭,爾灣房價必將出現暴漲格局。

 

爾灣周邊城市,以新港灘(Newport Beach)、新港海岸(Newport Coast)、拉古娜海灘(Laguna Beach)等為主的高端海景房社區。以森林湖(Lake Forest)、米申維耶荷(Mission Viejo)、亞里索維耶荷(Aliso Viejo)、拉古納伍茲(Laguna Woods)、拉古納山(Laguna Hills)、拉的拉蘭奇(Ladera Ranch)等為主的中產階級白人社區,構成了一個社區漂亮、學區一流、山景海景於一體,最具發展升值潛力的區域。

 

這塊區域,居住人群家庭中位數收入均在10萬美元以上,周邊不乏數百萬美元的豪宅。靠山臨海的區位優勢,吸引著大量白人中產階級人群進入。

 

從發展趨勢看,與旅遊城市聖地亞哥(San Diego)將逐漸形成更加緊密的城市群,互相連接在一起。

 

這一區域,房屋性價比高,租金收入比超過爾灣。是筆者從業多年觀察下來,投資洛杉磯房產的首選區域。

 

簡單總結,這一區域優勢在於一是居住人群品質高,收入高;二是有靠山臨海的區位優勢;三是社區漂亮,學區一流;四是租金收入比高;五是升值空間與發展潛力巨大。

 

目前在這一個區域,50萬到60萬美元,可以購買一個不錯的三房康斗(聯排別墅),租金月收入約3000美元;6070萬美元,可以購買精美的三房,帶有一個小院的康斗,租金月收入約3100美元;7080萬美元,可以購買精美三房以上的獨立屋,租金月收入約在3300美元。

 

四、

 

在整個大洛杉磯地區,華人新貴移民置業的第二熱門城市是奇洛崗(Chino Hills)。她臨近鑽石吧,城市漂亮,學區好,具有山村別墅風味的一座山城。

 

很多購房客人都會在約巴林達(Yorba Linda)與奇洛崗之間比較,筆者也經常往返於這兩座城市循環看房。但是,最終大都選擇了奇洛崗,因為對華人來說,奇洛崗生活更便利一些,房屋更新的一些。

 

兩個城市都具有老美風情,約巴林達的老美風情更濃,租金收入更高一點。因為約巴林達建市更早,城市居住人群收入、品質更高。

 

約巴林達購買一個不錯的獨立屋,預算需要在100萬美元上下,房子建築面積大約在2500平方英尺左右,佔地10000平方英尺左右。這些房子都是用來自住的,出租的話,收益比不高,而且不划算。

 

購買出租屋,約巴林達可選擇範圍不大,6070萬美元,也只能購買一個不錯的康斗,月租金也就在3000美元左右。這個社區已經非常成熟,購買投資房,這個區域不是首選。

 

奇洛崗成為新貴移民購房熱門區域,基於以下幾個優勢:一是供應面比較大,房屋性價比高;二是城市漂亮,社區安全,具有鄉村別墅風情;三是學區好,城市居住人群收入高;四是華人配套設施齊全,有華人超市,多家華人餐飲,距離華人新區近。

 

目前在奇洛崗,6070萬美元,能夠購買到不錯的三房獨立屋,月租金3000美元左右;要購買一個不錯的有一定品味的獨立屋,需要預算到80萬美元左右,甚至更高,房子在2500平方英尺上下,佔地在8000平方英尺左右,這種價位的房子也是自住,出租收益比不高。

 

總結一下,聖馬利諾、雅凱迪亞、核桃市、南鑽石吧、約巴林達,可以算是老一線優質購房區域,這些社區特點是成熟,人氣旺,房屋老,房價高,供應面少。

 

爾灣,及周邊城市,奇洛崗可以算做新一線優質購房區域,房屋建築年代短,供應面寬,房屋性價比高。

 

在爾灣,購買一個不錯的三房康斗(聯排別墅),預算需要在7080萬美元,月租金在3100美元左右。在爾灣購買一個不錯的獨立屋,預算需要在120萬到150萬美元之間。

 

爾灣房子及社區特點:一是佔地面積小,房子密度高;二是房子新,格局好;三是學區好,社區漂亮,設施齊全;四是社區費高,康斗社區費在300美元左右,獨立屋在150美元左右;五是居住人群收入及品質高,國際化強;六是華人配套設施完善,多家華人超市、餐飲,生活便利;七是距離海邊近,僅十多分鐘車程,距離南海岸購物中心,也僅二十分鐘左右車程。

 

五、

 

說完了大洛杉磯地區一線熱門區域,說說二線區域城市。

 

庫卡蒙格牧場(Rancho Cucamonga)、東谷(Eastvale)、科羅納(Corona)這些城市也是華裔新移民置業的熱門城市,5060萬美元的預算,在這幾個城市,就能夠買到一個不錯的獨立屋,20002500平方英尺的建築面積,5000平方英尺左右的佔地面積,學區在8分左右。

 

這些城市大多以相對不富有的白人為主,墨西哥裔,其他族裔混居。這些城市環境還是不錯,都是近一、二、三十年剛剛新建起來的社區。房子性價比高,這些房子月租金在2600美元左右。

 

區域決定價格,人群決定品質。在一線區域,5060萬美元只能購買一個不錯的康斗,在二線區域,就能夠購買一個不錯的獨立屋。從純投資角度看,筆者會選擇一線的康斗,不會選擇二線城市的獨立屋。

 

選擇一線城市康斗投資,一是租客素質高,租金高,二是便於管理,三是升值空間一線康斗也不會比二線獨立屋差。

 

接下來,我們再總結一下傳統老社區的情況。臨近華人老區的帕薩迪納,華人老區聖蓋博、蒙特利公園市、阿罕布拉、天普市,這些城市學區都不錯,但是城市建設年代久遠,社區破舊,房價高。

 

華人新區的羅蘭崗、哈仙達崗,同樣面對這種情況。但是他們有一個共同特徵就是作為華人核心商業區,生活非常便利。所以這些區域是華人工薪階層置業首選區域,因為工作方便、生活便利。

 

這些區域,也正因為便利,成為很多新移民登陸時落腳的地方。

 

圍繞這些城市周圍的愛滿地(El Monte)、柔似蜜(Rosemead)、鮑德溫公園市(Baldwin park)、西柯維納(West Covina)屬於墨西哥人為主的城市,學區差,房價低,是它們的共同特徵。

 

北邊靠山一帶,格倫多拉(Glendora)、聖迪馬斯(San Dimas)、拉文爾(La Verne)、克萊蒙特(Claremont )、阿普蘭(Upland)等是老美中產階層白人社區為主。其中,拉文爾房屋性價比最好。

 

當然,還有更遠的郊區,筆者還有客人在門尼菲(Menifee)、蒂梅丘拉(Temecula)購房出租。

 

六、

 

筆者從業四年來,已經陸續寫下了近二十萬字的《話說美國買房》,交易紀錄遍及東區數十個城市,客人來自世界各地。

 

筆者常常接到客人的詢問,諮詢工作量之大,超乎想象。這篇文章,醞釀已久,算是對客戶朋友們的一次綜合性解答,希望能夠對在洛杉磯置業的朋友們有所幫助。

 

贈人玫瑰,手有餘香。很多朋友常常問我,四年是如何創造交易奇迹的?

 

當您真心付出,不計較回報時,奇迹就會發生,只是很多人無法堅持,或者,在黎明前倒下了。

 

傳播美國地產交易經驗,對我而言,既滿足了業餘寫作的愛好,又能帶來潛在的客戶資源,一舉兩得,何樂不為!

 

四年的耕耘,筆者正在努力實現洛杉磯地產的傳奇與夢想!

 

作為一個愛好寫作的文學中年,就以曾經非常喜歡的,著名作家路遙的一段話作為本文的結束吧。

 

「儘管創造的過程無比艱辛,而成功的結果無比榮耀,儘管一切艱辛都是為了成功,但是,人生最大的幸福或許在於創造的過程,而不在於那個結果!」

 

與在旅美路上的移民朋友們共勉!

 

20176 於美國洛杉磯


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發表評論 評論 (4 個評論)

回復 chocho 2017-6-9 10:35
不知為何爾灣偷盜很多,網上查一下,密密麻麻的
回復 牙齒 2017-6-11 09:04
沒見樓主提到洛杉磯西區北面有大量華人居住,學區和治安都非常優秀,房價又適中的千象城(Thousand Oaks)及周邊城市。或許樓主對那一帶還不熟悉?
回復 牙齒 2017-6-11 09:09
能講英語的華人可考慮千橡,Moorpark,西米穀那一帶,學區優秀,治安好在全美名列前茅;不講英語的華人也有中文學校,華人協會等很多華人社會群體可以相交。
回復 指尖遠端 2017-6-28 15:33
不講英語的華人也有中文學校,華人協會等很多華人社會群體可以相交。

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