海納愚夫：洛杉磯房產投資大格局

海納愚夫：洛杉磯房產投資大格局

 

一、

 

洛杉磯位於美國西海岸，與太平洋接壤。加州最大的城市群，美國第二大城市群。大洛杉磯地區由五個縣（County），近二百多個城市（City）組成。華人置業主要以東部地區幾個縣為主，遍及數十個城市。

 

洛杉磯城市群的發展，以洛杉磯市中心（Downtown）向周邊輻射，但是，隨著周邊城市配套設施的完善與成熟，市中心的功能在弱化，很多人一年甚至數年也不去市中心。

 

從市中心往東，沿著十號高速周邊城市，是華人置業安家落戶的主要城市。

 

經過數十年的發展，洛杉磯形成多個華人聚集區域。以聖蓋博、蒙特利公園市為商業中心的華人老區，這一區域，是洛杉磯華人最早的聚集地，可以追溯到上世紀八十年代，大量台灣移民外遷美國，蒙特利公園市就是他們的開始。

 

以羅蘭崗、哈仙達崗為商業中心的華人新區，此一區域也是韓國人的商業中心。華人世界聞名的孔雀園社區，就在這一區域，這裡已經成為華人旅遊商務短租房的中心。但是，隨著中美簽證收緊，赴美生子日趨困難，短租房沒有了昔日的輝煌，開始走向了萎縮。

 

以爾灣為商業中心華人新貴區，爾灣已經成為華裔有錢新移民置業區域的首選。爾灣以社區漂亮、安全、學區好、靠海近，更重要的是房源供應充足，具有國際大都市化的城市特徵。

 

二、

 

美國房市經過2013年到2017年的持續上漲，不僅已經收復2006至2009年的深度跌幅，也已經突破2006年的房市高點。美國房產投資進入了一個新的發展趨勢與歷程。

 

華人核心區域因為全球華人基數的龐大，大量華人移民美國，定居洛杉磯，導致華人核心區域房價持續的暴漲。部分區域，已經開始出現泡沫現象。

 

華人老區的高端區域，聖馬利諾（San Marino）、阿凱迪亞（Arcadia）高端房產，已經失去了2012年前後的火爆場面。特別是阿凱迪亞，部分高端房產，部分投資客要麼握在手中，要麼賠錢出局。

 

隨著華裔二代移民語言能力的增強，華人置業東移與郊區化方向發展，阿凱迪亞逐漸在失去其區位優勢。加上房屋供應面少，房價高，對新移民吸引力降低。

 

而華人新區有著「小瑞士」之稱的核桃市，南鑽石吧，同樣因為供應面緊張，房價高，也在失去對新移民的吸引力。

 

而華人聚集區域因為華人的傳統文化，華人寧願背負高房貸也不願意租高價房子。經過筆者觀察，華人區與老美區同樣價格的房子，華人區租金明顯偏低。

 

洛杉磯有錢的華人置業，都是跟隨有錢白人居住的社區。沒錢的華人，跟隨墨西哥人居住社區。

 

老美白人頂級社區，學區好，大多在九分或者十分。城市漂亮、安全、綠化覆蓋率高。墨西哥人居住社區，環境相對較差，學區不好，很多在五分左右。

 

美國就是一個赤裸裸的金錢社會，只是美國社會對金錢的分配，有著上百年的規則與秩序。這些規則與秩序，不僅保證了富人的權益，也保證了窮人基本的尊嚴與生存。所以，美國社會很難發生暴戾的革命，能夠持續和平穩定發展。

 

美國差的社區變成好的社區，非常困難，因為居住群體很難改變。而好的社區，變成差的社區，倒是存在可能。富人相對於窮人而言，更容易搬家。

 

人往高處去，水往低處流。

 

三、

 

筆者因為客戶來自四面八方，客戶置業遍及東區數十個城市。以筆者多年從業經驗，對洛杉磯地產投資的發展提出自己的一些判斷，供投資人參考。

 

爾灣將成為持續熱點區域，爾灣人口比例，白人佔比百分之五十，亞裔佔比百分之四十，其他族裔佔比百分之十。從人口比例可以看出爾灣的國際化。

 

最重要的是資源，爾灣有著充足的房屋供應面，能夠滿足來自世界各地購房者的需求。不僅華人在爾灣置業，韓國人、印度人、中東人等亞裔也同樣選擇爾灣安居樂業。

 

來自歐洲、美洲，以及美國其它城市的人群也選擇爾灣置業。居住人群的多樣性，居住群體的高端化，不僅支撐了爾灣的房價，也保證爾灣的居住品質。

 

人以類聚，物以群分的本性，將促使爾灣人氣持續上升。而資源的有限性，必將促使爾灣房價節節高升。目前爾灣新房的供應面比較大，嚴重壓制了爾灣房價的上漲，一旦新房開發資源枯竭，爾灣房價必將出現暴漲格局。

 

爾灣周邊城市，以新港灘（Newport Beach）、新港海岸（Newport Coast）、拉古娜海灘（Laguna Beach）等為主的高端海景房社區。以森林湖（Lake Forest）、米申維耶荷（Mission Viejo）、亞里索維耶荷（Aliso Viejo）、拉古納伍茲（Laguna Woods）、拉古納山（Laguna Hills）、拉的拉蘭奇（Ladera Ranch）等為主的中產階級白人社區，構成了一個社區漂亮、學區一流、山景海景於一體，最具發展升值潛力的區域。

 

這塊區域，居住人群家庭中位數收入均在10萬美元以上，周邊不乏數百萬美元的豪宅。靠山臨海的區位優勢，吸引著大量白人中產階級人群進入。

 

從發展趨勢看，與旅遊城市聖地亞哥（San Diego）將逐漸形成更加緊密的城市群，互相連接在一起。

 

這一區域，房屋性價比高，租金收入比超過爾灣。是筆者從業多年觀察下來，投資洛杉磯房產的首選區域。

 

簡單總結，這一區域優勢在於一是居住人群品質高，收入高；二是有靠山臨海的區位優勢；三是社區漂亮，學區一流；四是租金收入比高；五是升值空間與發展潛力巨大。

 

目前在這一個區域，50萬到60萬美元，可以購買一個不錯的三房康斗（聯排別墅），租金月收入約3000美元；60到70萬美元，可以購買精美的三房，帶有一個小院的康斗，租金月收入約3100美元；70到80萬美元，可以購買精美三房以上的獨立屋，租金月收入約在3300美元。

 

四、

 

在整個大洛杉磯地區，華人新貴移民置業的第二熱門城市是奇洛崗（Chino Hills）。她臨近鑽石吧，城市漂亮，學區好，具有山村別墅風味的一座山城。

 

很多購房客人都會在約巴林達（Yorba Linda）與奇洛崗之間比較，筆者也經常往返於這兩座城市循環看房。但是，最終大都選擇了奇洛崗，因為對華人來說，奇洛崗生活更便利一些，房屋更新的一些。

 

兩個城市都具有老美風情，約巴林達的老美風情更濃，租金收入更高一點。因為約巴林達建市更早，城市居住人群收入、品質更高。

 

約巴林達購買一個不錯的獨立屋，預算需要在100萬美元上下，房子建築面積大約在2500平方英尺左右，佔地10000平方英尺左右。這些房子都是用來自住的，出租的話，收益比不高，而且不划算。

 

購買出租屋，約巴林達可選擇範圍不大，60到70萬美元，也只能購買一個不錯的康斗，月租金也就在3000美元左右。這個社區已經非常成熟，購買投資房，這個區域不是首選。

 

奇洛崗成為新貴移民購房熱門區域，基於以下幾個優勢：一是供應面比較大，房屋性價比高；二是城市漂亮，社區安全，具有鄉村別墅風情；三是學區好，城市居住人群收入高；四是華人配套設施齊全，有華人超市，多家華人餐飲，距離華人新區近。

 

目前在奇洛崗，60到70萬美元，能夠購買到不錯的三房獨立屋，月租金3000美元左右；要購買一個不錯的有一定品味的獨立屋，需要預算到80萬美元左右，甚至更高，房子在2500平方英尺上下，佔地在8000平方英尺左右，這種價位的房子也是自住，出租收益比不高。

 

總結一下，聖馬利諾、雅凱迪亞、核桃市、南鑽石吧、約巴林達，可以算是老一線優質購房區域，這些社區特點是成熟，人氣旺，房屋老，房價高，供應面少。

 

爾灣，及周邊城市，奇洛崗可以算做新一線優質購房區域，房屋建築年代短，供應面寬，房屋性價比高。

 

在爾灣，購買一個不錯的三房康斗（聯排別墅），預算需要在70到80萬美元，月租金在3100美元左右。在爾灣購買一個不錯的獨立屋，預算需要在120萬到150萬美元之間。

 

爾灣房子及社區特點：一是佔地面積小，房子密度高；二是房子新，格局好；三是學區好，社區漂亮，設施齊全；四是社區費高，康斗社區費在300美元左右，獨立屋在150美元左右；五是居住人群收入及品質高，國際化強；六是華人配套設施完善，多家華人超市、餐飲，生活便利；七是距離海邊近，僅十多分鐘車程，距離南海岸購物中心，也僅二十分鐘左右車程。

 

五、

 

說完了大洛杉磯地區一線熱門區域，說說二線區域城市。

 

庫卡蒙格牧場（Rancho Cucamonga）、東谷（Eastvale）、科羅納（Corona）這些城市也是華裔新移民置業的熱門城市，50到60萬美元的預算，在這幾個城市，就能夠買到一個不錯的獨立屋，2000到2500平方英尺的建築面積，5000平方英尺左右的佔地面積，學區在8分左右。

 

這些城市大多以相對不富有的白人為主，墨西哥裔，其他族裔混居。這些城市環境還是不錯，都是近一、二、三十年剛剛新建起來的社區。房子性價比高，這些房子月租金在2600美元左右。

 

區域決定價格，人群決定品質。在一線區域，50到60萬美元只能購買一個不錯的康斗，在二線區域，就能夠購買一個不錯的獨立屋。從純投資角度看，筆者會選擇一線的康斗，不會選擇二線城市的獨立屋。

 

選擇一線城市康斗投資，一是租客素質高，租金高，二是便於管理，三是升值空間一線康斗也不會比二線獨立屋差。

 

接下來，我們再總結一下傳統老社區的情況。臨近華人老區的帕薩迪納，華人老區聖蓋博、蒙特利公園市、阿罕布拉、天普市，這些城市學區都不錯，但是城市建設年代久遠，社區破舊，房價高。

 

華人新區的羅蘭崗、哈仙達崗，同樣面對這種情況。但是他們有一個共同特徵就是作為華人核心商業區，生活非常便利。所以這些區域是華人工薪階層置業首選區域，因為工作方便、生活便利。

 

這些區域，也正因為便利，成為很多新移民登陸時落腳的地方。

 

圍繞這些城市周圍的愛滿地（El Monte）、柔似蜜（Rosemead）、鮑德溫公園市（Baldwin park）、西柯維納（West Covina）屬於墨西哥人為主的城市，學區差，房價低，是它們的共同特徵。

 

北邊靠山一帶，格倫多拉（Glendora）、聖迪馬斯（San Dimas）、拉文爾（La Verne）、克萊蒙特（Claremont ）、阿普蘭（Upland）等是老美中產階層白人社區為主。其中，拉文爾房屋性價比最好。

 

當然，還有更遠的郊區，筆者還有客人在門尼菲（Menifee）、蒂梅丘拉（Temecula）購房出租。

 

六、

 

筆者從業四年來，已經陸續寫下了近二十萬字的《話說美國買房》，交易紀錄遍及東區數十個城市，客人來自世界各地。

 

筆者常常接到客人的詢問，諮詢工作量之大，超乎想象。這篇文章，醞釀已久，算是對客戶朋友們的一次綜合性解答，希望能夠對在洛杉磯置業的朋友們有所幫助。

 

贈人玫瑰，手有餘香。很多朋友常常問我，四年是如何創造交易奇迹的？

 

當您真心付出，不計較回報時，奇迹就會發生，只是很多人無法堅持，或者，在黎明前倒下了。

 

傳播美國地產交易經驗，對我而言，既滿足了業餘寫作的愛好，又能帶來潛在的客戶資源，一舉兩得，何樂不為！

 

四年的耕耘，筆者正在努力實現洛杉磯地產的傳奇與夢想！

 

作為一個愛好寫作的文學中年，就以曾經非常喜歡的，著名作家路遙的一段話作為本文的結束吧。

 

「儘管創造的過程無比艱辛，而成功的結果無比榮耀，儘管一切艱辛都是為了成功，但是，人生最大的幸福或許在於創造的過程，而不在於那個結果！」

 

與在旅美路上的移民朋友們共勉！

 

2017年6月 於美國洛杉磯

美國海納愚夫地產投資團隊

洛杉磯房屋買賣、管理、出租一條龍服務

電話：

626 703 5506 

626 509 6777 

626 509 5666

微信：

1397154975

https://youtu.be/Tfm1uvnoc0M

https://youtu.be/i1nZCjf8W9A

https://youtu.be/RBlJhUxQgJU

https://youtu.be/NB53wk02ILs

• [04/23]海納愚夫：從住房看美國社會階層
• [04/26]海納愚夫：海外華人世界網路寫手集結
• [05/30]海納愚夫：父親的眼淚
• [06/04]海納愚夫：說說美國租房的一些遊戲規則
• [06/07]海納愚夫：美國華人地產經紀面臨大洗牌
• [06/09] 海納愚夫：洛杉磯房產投資大格局
• [06/11]海納愚夫：那個奔跑的少年
• [06/21]美漂（五十一）
• [06/22]海納愚夫：透視華女張瑩穎美國失蹤案
• [07/08]海納愚夫：關於在洛杉磯幾次招聘的一些事
• [07/21]海納愚夫：美國法拍屋暗藏風險與對策
• [08/12]海納愚夫：華人世界最大空白市場是信任
• [08/26]海納愚夫：說說美國種族衝突

• 查看：[海納愚夫的.最新博文]
• 查看：[大家的.最新博文]
• 查看：[大家的.移民生活]