海納愚夫：說說美國租房的一些遊戲規則

海納愚夫：說說美國租房的一些遊戲規則

由於我們管理眾多房源，這些房源大部分都是我們幫助客人買下來的。很多投資類房子完成交割手續后，客人委託我們獨家代理繼續向外招租客人。

美國租房，通常都是年租合約，沒有任何傢具，不管水、電、氣、網，都由租客以自己名義去開通。租客憑著這些憑證，就可以安排孩子就近入學。

我們在工作過程中，經過房主授權許可，房子進入加州地產交易平台，即Crmls.org。經過我們專業經紀人授權，各大公眾平台，如Zillow、Redfin，才能跟進公開發布。賣房也是一樣。

租客可以通過經紀人聯繫我們先現場看房，也可以自己聯繫我們現場看房。房子看中后，遞交租房申請，申請資料包括：

第一、銀行存款月結單，這是租客的資金保證；

第二、上一年度報稅紀錄表，這是租客收入的重要憑證；

第三、工作證明與收入證明文件；

第四、信用記錄分數；

第五、居住人員狀況，需要提供駕照等身份信息。

以上資料缺一不可，如果租客拒絕提供以上任何資料，都將被我們關在備選的門外。

有了這個程序，我們就將職業租客，二賴子租客阻擋到了門外，避免招到不良租客。

當然，因為中國文化，很多讀者會有疑問，如果租客提供假材料怎麼辦？我們是否對上述資料進行查證？

坦白告訴大家，我們不會對租客提供的資料進行查證，我們也不會懷疑租客提供資料的真實性。但是，我們會有邏輯上、常規上的判斷。

有一些房子，因為性價比高，可能面對一大堆租客提供的資料，我們要從中找出最優質的租客，那麼我們就會對租客提供的資料進行比較。

在美國做事，都是本著我相信你的原則，如果你膽敢造假，一經發現，不僅是道德上的問題，而是可能涉嫌犯罪。偽造文件，或將面臨牢獄之災。所以，本著這個道理，不會有租客為了租一個房子，去偽造假文件。

而每一個租客提供的資料，條件好壞都是不一樣的。我們比較后，選擇一個有誠意的，有支付能力的租客，將房子租給他（她）。

我們現在管理數十棟房子，基於管理的經驗，租客以家庭為單位，對房子的維護保養相對最好，租給學生損耗最大。租客通常三年，最多五年必須更換一次，否則房租不易上漲，很難跟上市場節奏。

管理房子只是我們業務中的一部分，也是不賺錢的部分。我們收取客人的費用，坦白說不夠我們的付出與支出。當然，作為一個商人，不是每一塊業務都必須賺錢。

房屋買賣、法拍屋投資交易，才是我們盈利的關鍵部分。房屋管理只是為了積累客源，為了今後數年獲得房子獨家銷售代理權。

當然，在房屋管理服務過程中，我們從來沒有半點馬虎。有的房子維修維護問題多，有的少，我們有四批長期合作維修人員，幫助客人以最小代價，維修好房子，是我們最高原則。

基於美國這些租房原則，新移民登陸租房，就比較麻煩。當然，這個問題也不是問題，一次性交半年租金，或者一年租金，多交一個月押金，就可以租下房子了。

美國本土租客通常是一個月押金，一個月房租，按月交付。

2017年6月 於洛杉磯

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