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海納愚夫:說說美國租房的一些遊戲規則

作者:海納愚夫  於 2017-6-4 07:52 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

作者分類:美國隨筆|通用分類:移民生活

海納愚夫:說說美國租房的一些遊戲規則

 

由於我們管理眾多房源,這些房源大部分都是我們幫助客人買下來的。很多投資類房子完成交割手續后,客人委託我們獨家代理繼續向外招租客人。

 

美國租房,通常都是年租合約,沒有任何傢具,不管水、電、氣、網,都由租客以自己名義去開通。租客憑著這些憑證,就可以安排孩子就近入學。

 

我們在工作過程中,經過房主授權許可,房子進入加州地產交易平台,即Crmls.org。經過我們專業經紀人授權,各大公眾平台,如ZillowRedfin,才能跟進公開發布。賣房也是一樣。

 

租客可以通過經紀人聯繫我們先現場看房,也可以自己聯繫我們現場看房。房子看中后,遞交租房申請,申請資料包括:

 

第一、銀行存款月結單,這是租客的資金保證;

 

第二、上一年度報稅紀錄表,這是租客收入的重要憑證;

 

第三、工作證明與收入證明文件;

 

第四、信用記錄分數;

 

第五、居住人員狀況,需要提供駕照等身份信息。

 

以上資料缺一不可,如果租客拒絕提供以上任何資料,都將被我們關在備選的門外。

 

有了這個程序,我們就將職業租客,二賴子租客阻擋到了門外,避免招到不良租客。

 

當然,因為中國文化,很多讀者會有疑問,如果租客提供假材料怎麼辦?我們是否對上述資料進行查證?

 

坦白告訴大家,我們不會對租客提供的資料進行查證,我們也不會懷疑租客提供資料的真實性。但是,我們會有邏輯上、常規上的判斷。

 

有一些房子,因為性價比高,可能面對一大堆租客提供的資料,我們要從中找出最優質的租客,那麼我們就會對租客提供的資料進行比較。

 

在美國做事,都是本著我相信你的原則,如果你膽敢造假,一經發現,不僅是道德上的問題,而是可能涉嫌犯罪。偽造文件,或將面臨牢獄之災。所以,本著這個道理,不會有租客為了租一個房子,去偽造假文件。

 

而每一個租客提供的資料,條件好壞都是不一樣的。我們比較后,選擇一個有誠意的,有支付能力的租客,將房子租給他(她)。

 

我們現在管理數十棟房子,基於管理的經驗,租客以家庭為單位,對房子的維護保養相對最好,租給學生損耗最大。租客通常三年,最多五年必須更換一次,否則房租不易上漲,很難跟上市場節奏。

 

管理房子只是我們業務中的一部分,也是不賺錢的部分。我們收取客人的費用,坦白說不夠我們的付出與支出。當然,作為一個商人,不是每一塊業務都必須賺錢。

 

房屋買賣、法拍屋投資交易,才是我們盈利的關鍵部分。房屋管理只是為了積累客源,為了今後數年獲得房子獨家銷售代理權。

 

當然,在房屋管理服務過程中,我們從來沒有半點馬虎。有的房子維修維護問題多,有的少,我們有四批長期合作維修人員,幫助客人以最小代價,維修好房子,是我們最高原則。

 

基於美國這些租房原則,新移民登陸租房,就比較麻煩。當然,這個問題也不是問題,一次性交半年租金,或者一年租金,多交一個月押金,就可以租下房子了。

 

美國本土租客通常是一個月押金,一個月房租,按月交付。

 

20176 於洛杉磯


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