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海納愚夫：說說美國房屋保險
參與美國房屋買賣，就不可避免與保險公司打交道。說美國房屋保險，就從一筆現金交易的房屋說起。
2015年，筆者幫助一位客人全現金購房，客人當時要求暫不買保險。公證行（Escrow）完成產權轉讓登記，結束交易前，獲知客人不買保險。她告知筆者，不買保險可以，但是請客人簽署一份免責聲明，不得追究公證行的責任。
據她講，加州歷史上曾經發生一起房產交易，當天產權轉讓登記完成，晚上房子就被大火燒毀。最後買家將經紀人與公證行全部告上法庭，當然，加州購房標準合約中有告知免責條款。買家申告也是白忙活，但是沒有公證行與經紀人希望去捲入官司訴訟。
這個故事在筆者腦子裡紮下了深深的根。根據美國房屋交易規定，買家現金購房，可以不買房屋保險，全憑買家自願。而貸款買房，房屋保險必不可少，否則根本過不了銀行這一關。
筆者有很多現金購房客戶，在交易過程中，也有很多責任心不強的公證行（Escrow），買家保險不到位，也直接完成了房屋產權過戶，直接將房子置於風險之中。
這種時候，通常會讓筆者睡不好覺。當然，我都會抓緊與買家、保險經紀溝通協調，儘可能最快速度讓房屋置於保險之下。
由於經驗的積累，此後每次交易完成前，我都會督促保險經紀與公證行密切配合，在Closed前，完成房屋保險的生效，保證無縫對接，避免萬一發生。
今年初冬，筆者又接到一位讀者朋友的電話，告知在美國中部某州現金購買一棟獨立屋，中午十二點才完成產權轉讓登記，下午兩點房子就被火燒了。
買家連鑰匙都沒有取到，而且同意賣家再暫住兩周，給賣家搬家時間。
可悲的是房屋沒有保險，產權轉讓登記已經完成。
買家經紀是一個老美，但是很明顯缺乏經驗，警惕性不足。買家作為一個新移民，完全傻了眼。打官司，花掉大筆律師費，還不一定能夠贏。而且極有可能面臨賣家的法律追訴，賠償他的家私財產。
就這個案子，我諮詢了圈內美國律師朋友，給了他們一些建議后，因為精力所限，也沒有追蹤。因為買家已經簽署相關合約，或許因為語言障礙，買家並不知道完全責任後果，懵懵懂懂就簽字了。但是既然已經簽字，所以，追訴公證行與經紀人，打贏官司的可能性極小。
美國房屋保險，保的就是萬一。因為美國木製結構房屋，一把大火，就可能化為灰燼。所以，美國房屋火災保險，絕不可少。
因為筆者信譽所在，很多客人都不看合約，委託筆者全權辦理，所以責任就更加重大。當然，筆者做事只抓關鍵點，就能夠事半功倍。
我把這些故事也常常告知合作的保險經紀、公證行以及購房客戶朋友，以引起他們的警惕與重視，確保萬無一失。
一棟房子，是很多家庭最重要的財產，所以，保險必不可少。什麼錢都可以省，但是這筆開支絕不能夠節省。當然，即便支付了保險，我們也希望意外永遠不要發生。
如果發生過巨額賠付，多數保險公司都會拒保，所以，保險保萬一，但是我們還是需要一萬的謹慎與小心，確保自己財產的安全。
（海納愚夫，洛杉磯專業地產經紀，網路自由撰稿人，專業著作《話說美國買房》）
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