海納愚夫：如何在美國才能買到一棟好房子？

海納愚夫：如何在美國才能買到一棟好房子？

第一，準備充分。兵馬未動，糧草先行。美國是一個金融管制特別嚴格的國家，提著美鈔現金在美國買房，根本不可能。無論是貸款買房，還是全現金買房，資金都必須首先進入美國境內銀行的賬戶內。再從美國境內銀行賬戶進入公證行（Escrow）專用賬戶，最後由公證行根據產權負債情況，對資金進行分割，保證買賣雙方的利益。

貸款買房就相對更加複雜，購房首付款資金進入美國銀行賬戶后，必須提供一個月或者兩個月乾淨的月結單。不同的貸款銀行，對乾淨的月結單期限也不一致。

美國貸款買房，香港、澳門、加拿大、澳大利亞、紐西蘭等自由資本主義國家或地區銀行的月結單，美國貸款銀行也認可。但是，在最後交割時，資金也必須按照指定，先進入美國境內銀行，再進入Escrow專用賬戶，最後進行分割。

特彆強調一點，依據筆者的交易經驗，美國貸款買房能否快速批准的關鍵點，就在於能否提供乾淨的月結單。

第二，熟悉市場。美國是一個信息完全公開、透明的社會，房產交易市場概莫能外。社會公眾可以透過Zillow、Redfin等網路平台，了解認識美國房產市場。

如何了解？一是多看市場供應房屋的報價情況；二是觀察市場成交情況；三是觀察房屋的歷史交易狀況。

對市場熟悉了，就能夠為後面參與市場博弈提供支持。

第三，精準選房。美國在售房源，由專業經紀人通過照片上傳專業經紀會員網站Crmls后，經過授權，Zillow、Redfin等公眾平台再廣泛傳播。

房屋照片與實際情況相差無幾，如果過分美化，買房客人現場觀看后，也不會滿意，工作也是白搭。真實客觀，利人利己。

通過照片，通過谷歌地圖，我們可以清楚看到房子朝向、基本格局、屋況等情景。符合基本要求，我們再現場查看，省時省力。

優質房源通常在上市三十天內的房源中選擇，如果超過三十天未能售出，房屋多少會有一些問題。比如要價過高，或者靠近主幹道、高速公路，或者路沖，或者格局不好等硬傷。

由於傳統觀念，華人購房，大多喜歡講價。然而，美國買房，優質房源，一旦上市，就會被多人盯上，只要開價公道，就會出現多人競價，一旦競價，成交價格就可能高於賣主開價。

發現一棟優質房源，避免出現競價格局，只有儘快滿足賣家開價要求，獲得交易權，屏蔽其他買家參與抬價。獲得了交易權，就獲得了主動權，因為作為買家，還有選擇退出交易的權力，而賣家卻沒有後悔的權力。

這就是美國買賣房屋的規則，在規則範圍內，充分利用有利於買家博弈的規則優勢，掌握交易主動權。

當然，能否精準出擊，前提就是資金準備必須充分，對市場熟悉了解。當機會出現時，我們才有可能把握住。因為，機會往往轉瞬即逝！

房子選好了，後面的交易都屬於程序化，詐欺現象在美國屬於重罪，只要遵守基本遊戲規則，被欺矇拐騙，可能性極小。

（海納愚夫，洛杉磯專業地產經紀，網路自由撰稿人，專業著作《話說美國買房》，微信：1397154975）

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