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海納愚夫:如何把握美國房產買賣合約中的關鍵點?

作者:海納愚夫  於 2016-10-27 03:32 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

作者分類:美國隨筆|通用分類:熱點雜談

關鍵詞:關鍵點, 美國, 房產, 海納, 買賣

海納愚夫:如何把握美國房產買賣合約中的關鍵點?

 

美國房屋買賣,規則完善,一切都是按章辦事。在美國房屋交易過程中,因為房屋交易合約已經完全格式化,我們需要重點關注哪些關鍵點呢?

 

第一,交易價格。通常在Offer過程中,買賣雙方都可能對價格做出讓步,互相妥協,方能達成相互認可的交易價格。當然,也有很多一口價,即賣家開價就是最終成交價格。

 

第二,移除房屋檢查條款。這一條標準合約通常是17天,但是可以根據交易周期進行調整,筆者在交易過程中最短有縮為三天。即在17天或者三天內完成房屋檢查,也即在17天或者三天內,買家可以後悔退出交易。達到17天或者三天,買家如果選擇交易繼續,必須書面移除後悔條款,也即買家不能以房屋質量等問題為由退出交易了。

 

第三,移除貸款交易條件。標準合約通常是21天,但是筆者在交易過程中,通常會要求三十天,這樣會給買家申請辦理貸款充足的時間。如果在規定時間內,貸款被拒絕,買家可以退回訂金,安全退出交易。

 

第四,完成交易時間。也即關閉公證行時間,通常在45天。筆者會根據客戶資金情況,適當要求延長或者縮短。貸款交易時間相對較長,現金交易,筆者最短一周時間完成全部交易。

 

第五,關注附加條款。在Offer過程中,如果賣家有特別要求,通常會在附加條款中出現。比如,移除貸款條件,通常需要買家書面回復。但是賣家為了防止買家拖延時間,有時會加註一條,在貸款規定時間內,不論買家拒絕或者同意,都必須及時提供書面通知,否則視為買家同意,不得退出交易,違約將沒收訂金。

 

第六,房屋檢查狀況及白蟻蟲害狀況。房屋檢查結束后,會有一個圖文並茂的檢查報告。買家通常會要求賣家根據檢查報告,修復房屋存在的問題。一般房屋都有白蟻蟲害狀況,根據房齡大小,程度不一。在交易完成前,賣家都必須進行查殺,並有相關報告文件。

 

第七,房屋告知文件。賣家需要將房屋相關狀況,即涉及房屋地質災害、房屋是否發生自然或者非自然死亡事件等,賣家必須如實告知買家,否則將視為欺詐。

 

美國房屋交易合約,經歷百年發展,已經非常完善。格式化合約,充分考慮到買賣雙方的利益。當然,從規則上,更多側重保護買家的利益。告知義務、詐欺條款與產權保險,保證買家只要按規則行事,不會買到問題房。違背規則,比如找賣方經紀直接交易,可能因小失大。

 

 

(海納愚夫,洛杉磯專業地產經紀,網路自由撰稿人,專業著作《話說美國買房》,微信:1397154975


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